מס רכישה – מדריך לרוכש דירה 2024

מס רכישה מהו?

מס רכישת דירה הוא מס המוטל על כל רוכש מקרקעין. מאחר שדירה היא מקרקעין מוטל על כל רוכש דירה מס רכישת דירה.

מה הסיבה להטלת חיוב מס על מי שקונה מקרקעין? הטעם הוא שמי שקונה מקרקעין חזקה שיש לו כסף, ולכן עליו ליטול חלק מהמשא של תקציב המדינה. טעם נוסף הוא הניסיון לנווט את ההיצע והביקוש לדירות ולכן יש מס גבוה על משקיעים כדי למתן את הביקוש לדירות.

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ובעיקר סעיף 9 לחוק, דן בחיובי מס הרכישה. הוראות נוספות ישנם בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

בתכנון מיסוי מקרקעין בכלל ותכנון מס בעת עשיית עסקה במקרקעין בפרט צריך לבדוק את כל ההשלכות של העסקה על החבות במיסים. לכן יחד עם הבדיקה של מס הרכישה, צריך לבדוק גם את החבות בהיטל השבחה והחבות במס שבח. 

כל קונה הוא גם מוכר, או שהוא כבר מכר את הדירה הקודמת, או ימכור תוך 18 חודש את הדירה הקודמת, או ימכור בעתיד את הדירה אותה הוא קונה עכשיו.
כמו כן רצוי לדעת מהם החיובים החלים על מי שמכר לכם. לכן חשוב לבדוק מה ההשלכות של העסקה על חיובים במס שבח והיטל השבחה.

היכנסו למדריכים הבאים:

• מדריך היטל השבחה
• מס שבח מדריך למוכר דירה 2024

ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה (דירה יחידה) לבין מס ברכישת דירה שנייה (דירה נוספת) – מיסוי גבוה על משקיעים בדירות

קיים הבדל משמעותי בין מס רכישה דירה ראשונה לבין המס ברכישת דירה שנייה. על דירה שנייה הנקנית כדירה נוספת לצורך השקעה משולם מס כבד מאוד של בין 8% ל-10%. לעומת זאת על דירת מגורים יחידה (ראשונה) המס נמוך מאוד ומדורג. כך לדוגמה עד לסכום רכישה של כ-1.6 מ' ₪ לא משולם כלל מס – 0%.

לאחר מכן משולם המס לפי מדרגות מס רכישה, 3.5%, 5%, 8% ולבסוף 10% (להלן פירוט מדויק). מדרגות המס מוכרות לנו מהמיסוי על הכנסה, כאשר כל עליה בשכר מעלה את שיעור המס, אבל רק על השכר שמעל המדרגה ולא על כל השכר.

כך גם מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה (יחידה) קובעות עליה בשיעור המס, על כל עליה בשווי הדירה. בהתחלה המס הוא 0, ואחר כך הוא עולה לכל מדרגה. הסיבה שהמס על דירה יחידה נמוך יותר הוא הן כדי להקל על קניית דירה למגורים לזוגות צעירים או משפרי דיור, והן משום שקניית דירה אינה סימן לבעל ממון.

חשוב לציין כי הכינוי מס הרכישה לדירה ראשונה, מס הרכישה לדירה שניה, אינו מדויק, כיון שהמס אינו תלוי אם זו דירה ראשונה שרכשת בחיים, אלא תלוי האם זו דירה יחידה או דירה נוספת.

מס רכישה על מקרקעין שאינן דירה

מס בשיעור 6% – ברכישת זכות במקרקעין, כמו קרקע, משרד, חנות, מבנה תעשייה, למעט דירה או בניין מגורים, משולם מס בגובה 6% מערך הרכישה.

מס רכישה על קרקע המיועדת לבנייה למגורים

המס בקניית קרקע הינו 6%. ניתן להפחית  את שיעור המס על קרקע ל- 5%, אם עומדים בתנאים הבאים ברכישת קרקע. במקרה זה ישנו החזר של אחוז בתשלום מס הרכישה, כך שמשולם רק 5% מס ולא 6%:

• האחוז לא נוכה כהוצאה לעניין תשלום מס הכנסה.
• הרכישה היא קרקע שיש עליה תכנית (כהגדרתה בחוק התכנון והבנייה), שמתירה לבנות על הקרקע לפחות דירה אחת ביעוד מגורים.
• בתוך 24 חודשים מהרכישה, ניתן היתר לבנות לפחות דירה אחת.

ההבדל בין המס על רכישת מקרקעין שאינן דירה לבין המס על רכישת דירה

קיים הבדל בין מס על מקרקעין לבין המס על דירה – מכיוון שחלק מהסיבה למס זה הוא ניווט היצע וביקוש, המחוקק הבדיל בין מס דירת מגורים לבין מס למקרקעין אחרים.

על מקרקעין אחרים המס הוא 6%, על דירת מגורים יחידה המס הוא מדורג מ-0 עד 10%, ועל דירת מגורים נוספת (שנייה) המס מתחיל מ-8%.

מדרגות מס רכישה דירה ראשונה

תושב ישראל שרוכש דירת מגורים יחידה יחידה, זכאי לתשלום מס במדרגות דירה ראשונה כדלהלן:

0 – עד 1,805,545 ₪.

3.5% – בין 1,805,545 ₪ לבין 2,141,605 ₪.

5% – בין 2,141,605 ₪ לבין 5,525,070 ₪.

8% – בין 5,525,070 ₪ לבין 18,416,900 ₪.

10% – מעל 18,416,900 ₪.

המדרגות משתנות כל תחילת שנה בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. עליית המדד משפיעה על עליית המדרגות, כך שבפועל לאחר שנה בה עלה המדד, משומם מס רכישה מעט יותר נמוך.

דוגמה לחישוב מס רכישה: ראובן רכש דירה יחידה בסכום של 3 מיליון ש"ח. עד סכום של 1,805,545 ש"ח לא ישולם מס; מסכום 1,805,545 ש"ח עד סכום 2,141,605 ש"ח ישולם 3.5% דהיינו 11,762.1 ש"ח; מסכום של 2,141,605 ש"ח עד סכום של 3,000,000 ש"ח ישולם 5% דהיינו 42,919.75 ש"ח. סה"כ 54,681.85 ש"ח.

מדרגות מס רכישה דירה שנייה

ברכישת דירה שאינה הדירה היחידה, אלא היא תהיה דירה נוספת (דירה שניה) יחויב הרוכש במס גבוה מאוד, המוטל עליו כמשקיע במקרקעין.

8% – עד שווי של 5,525,070 ₪.

10% – מעל שווי של 5,525,070 ₪.

מדרגות מס רכישה תושב חוץ

הגדרת דירת מגורים

דירת מגורים

"דירת מגורים" לעניין מס רכישה – היא אחת מאלה:

– דירה שמשמשת למגורים או המיועדת למגורים, אף אם בנייתה עדיין לא הסתיימה, ובלבד שיש התחייבות הקבלן או היזם לסיים את הבניה.

– זכות במקרקעין שרכשו חברי קבוצת רכישה לצורך בניית דירה למגורים.

השוני מהגדרת דירת מגורים לעניין מס שבח

הגדרת "דירת מגורים בסעיף 9 לחוק, לעניין מס רכישה:

"דירת מגורים" – דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".

הגדרת דירה יחידה בסעיף 1 לחוק לעניין מס שבח:

"דירת מגורים" – דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה";

ההבדל הוא בדירה שטרם הסתיימה בנייתה – לעניין מס הרכישה היא נחשבת לדירת מגורים כיון שהיא "מיועדת לשמש למגורים", אך לא לעניין מס שבח שם צריך שהיא כבר מוכנה ויכולה לשמש למגורים "לפי טיבה".

הגדרת דירה יחידה

בנוסף למשמעות הפשוטה של הביטוי "דירה יחידה" שהיא דירתו היחידה של המוכר בישראל, המקרים הבאים יכללו גם הם בהגדרה של "דירה יחידה".

• לקונה יש דירה נוספת שחלקו בה מקסימום שליש, ואינו עולה על חצי אם קיבלה בירושה.
• הדירה הנוספת מושכרת לשוכר בתנאי שכירות מוגנת לפני תאריך 1.1.1997.
• הדירה הנוספת תימכר בתוך 18 חודש מהקניה.
• ברכישה מקבלן – אם ימכרו את הדירה הקודמת תוך 12 חודשים ממועד בו נקבע בהסכם עם הקבלן, שתהיה מסירה של הדירה החדשה. אם חל עיכוב במסירה שאינו תלוי בקונה, תוך 12 חודשים מיום שנמסרה בפועל.
• מס רכישה משפרי דיור – מכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה שלישית – הדירה שרכש היא דירה חלופית כמשמעותה בסעיף 49ה(א). כלומר אמנם הוא רכש דירה חדשה לפני מכירת 2 דירות, אך היא דירה חלופית שנקנתה במסגרת פטור חד פעמי של מכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה שלישית. התנאים לכך הם: היו לו רק 2 דירות ששוות ביחד עד 2,028,000 ₪; בתוך 12 חודש הוא מכר את שניהם, בשנה לפני מכירת הדירה השנייה או בשנה לאחר מכירתה הוא רכש דירה בשווי של לפחות 3/4 מסכום 2 הדירות. במקרה זה אף אם רכש את הדירה לפני מכירת 2 הדירות, היא תחשב כדירה יחידה, וזאת כהקלה במס הרכישה למשפרי דיור.

מיהו תושב ישראל

מי שהוא תושב ישראל, או בתוך שנתיים מהרכישה היה לתושב ישראל, או לתושב חוזר ותיק.

חזקת תא המשפחתי

יראו כמו רוכש אחד – רוכש ובן הזוג שלו (למעט אם בן הזוג גר קבוע בנפרד) וכן ילדיהם שלא הגיעו לגיל 18 (למעט ילד שהתחתן).

דירה שנרכשה לפני הנישואין

במקרה בו אחד מבני הזוג מחזיק דירה מלפני הנישואין ולאחר מכן הם רוכשים דירה ביחד, בן הזוג ללא הדירה יוכל לבקש חישוב מס רכישה לדירה יחידה, אם יעמוד בתנאים שנקבעו ע"י בית המשפט העליון בפס"ד ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, דהיינו קיים הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית, וכן שהפרדה רכושית זו התקיימה בפועל. כך לדוגמה, אם בני הזוג גרים בדירה מלפני הנישואין אזי אין הפרדה רכושית בפועל, ובן הזוג ישלם גם הוא מס גבוה כמו רכישת דירה נוספת.

מקרים מיוחדים ברכישת דירה יחידה – הו"ב 3/2013

בהתאם להוראת ביצוע 3/2013 ישנם מקרים מיוחדים בקניית דירה יחידה כדלהלן:

• רכישת 2 דירות בו זמנית – אדם שלא היה ברשותו דירה, ורכש 2 דירות ביחד, יקבל על אחת מהן, לפי בקשתו, חישוב מס מקל לפי מדרגות מס ברכישת דירה יחידה.
• השלמה לדירה – אדם שהיה ברשותו חלק מדירה והוא רוכש השלמה לדירה, וזו דירתו היחידה, יחשב את מס הקניהה בהתאם למדרגות מס ברכישת דירה יחידה, כאשר סכום הרכישה הוא חלק יחסי מהדירה. כלומר יחשב את המס לכל הדירה כדירה יחידה, ולאחר מכן ישלם חלק ממלוא המס לדירה שלמה, בהתאם לאחוזים הנרכשים.

מי זכאי לתשלום מס רכישה חצי אחוז (0.5%)

• חברות ממשלתיות שונות זוכות לפטור או לתשלום מופחת של חצי אחוז מס.
• רשויות מקומיות ומוסדות ציבור משלמות חצי אחוז מס.
• נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה.
• עולה.

מס 0.5% – נכה, עיוור, נפגע ומשפחות של חיילים אשר נספו במערכה – תקנה 11 (א)

נכה, עיוור, מי שנפגע או בן משפחתו של חייל אשר נספה במערכה ישלמו רק חצי אחוז מס רכישה בתנאי שהרכישה נעשית למטרת שיכונם. ניתן לנצל פטור זה רק 2 פעמים בחיים. הורים יכולים לבקש להשתמש בהטבה של ילד שלהם שזכאי לשלם חצי אחוז, אם הרכישה נעשית עבורו, ולאחר שיינתן אישור בית המשפט לניצול הזכות.

כמה מס ישולם בדיוק?

אם שווי הזכות הנרכשת היא עד סך 2,500,000 ₪ – עד לסכום הפטור ברכישת דירה יחידה (כ-1.6 מ' ₪) לא תחול חובת תשלום מס רכישה כלל (בהתאם למדרגה של דירה יחידה), מעל סכום זה ועד לשווי הדירה ישולם מס בשיעור 0.5%.

אם שווי הדירה הנרכשת הוא מעל סך 2,500,000 ₪ – ישולם על כל סכום הרכישה מס בשיעור 0.5%.

הטבה של 0.5% לבן זוג

אם אחד מבני הזוג הוא עיוור, נכה, נפגע, או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, גם בן זוגו יהא זכאי לתשלום מופחת של מס רכישה בשיעור 0.5%. בן הזוג זכאי להטבה גם אם נישאו תוך 12 חודש לאחר הקניה.

הטבה של 0.5% ברכישת קרקע לדירה

אם נרכשה קרקע לדירה, התשלום המופחת יחול רק על החלק היחסי המיועד לדירת הרוכש הזכאי להטבת המס.

הטבה לעולה – 0.5% מס רכישה 2024 – תקנה 12

עולה שנכנס לישראל אחרי 28.2.1963 (ובידו תעודה כמפורט בתקנה 12) שקונה דירה או מקרקעין לעסק תוך תקופה של 8 שנים המתחילה שנה לפני שעלה לישראל ומסתיימת שבע שנים אחרי שעלה, זכאי פעם אחת בלבד לתשלום מופחת במדרגות כדלהלן:

0.5% – עד 1,902,945 ₪.

5% – מעל 1,902,945 ₪.

הסכומים צמודים למדד.

הטבה לבן זוג של עולה

בן זוג של עולה זכאי לתשלום מס כמו עולה, אם היו נשואים בעת הרכישה, או אם נישאו תוך שנה אחרי הקניה.

מכירה לקרוב – שליש מס רכישה – תקנה 20

בהעברה של דירה או זכות אחרת במקרקעין במתנה לקרוב, המס קניה הוא בשיעור שליש ממס הרכישה שהיה משולם במכירה.

כך לדוגמה אם ניתנת במתנה דירה נוספת ששיעור המס עליה היה 8%, ישולם שליש מ-8%.

למידע נוסף: העברת דירה במתנה לקרוב.

פטור ממס רכישה

מתנה לבן הזוג שמתגורר ביחד בדירה – תקנה 21

בהעברה במתנה לבן זוג שגר ביחד בדירה, לא ישולם מיסוי הרכישה כלל.

העברה אגב גירושין

קבלת דירה בירושה

חלוקת ירושה בין אחים

ויתור על זכות במקרקעין לטובת בן זוג של המוריש – תקנה 22

אם ניתנת מתנה בדרך של ויתור על זכות שהגיעה בירושה, והוויתור הוא לטובת בן הזוג של המוריש, יש פטור ממס קניה.

פירוק שיתוף במקרקעין חלוקת קרקע בעין – תקנה 23

אם מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, לא משולם מס על חלוקה של חלקים שווים, חלק כנגד חלק. אם משולמים תשלומי איזון על ידי כספים, יחול המס רק לגבי אותם חלקים ששולמו בגינם תשלומי איזון.

חישוב מס רכישה 2024

לעיל פרטנו את העקרונות לבדיקה האם יש חיוב או פטור ממס קניה, ומה גובה המס. החישוב עצמו אינו פשוט לפעמים. לרשות המסים יש מחשבון מס רכישה ומומלץ להשתמש בו לתכנון המס לפני ביצוע עסקה במקרקעין.

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אתכם:

• פריסת תשלומים בקניית דירה יד שניה
• 10 בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה
• היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 בתל אביב

לקבלת ייעוץ פנו ליצחק גולדשטיין, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 03-5758484 או במייל main@ygoldlaw.co.il.