פיצול נחלה

כל נחלה במושב מורכבת מחלקת מגורים וחלקה חקלאית. פיצול נחלה עוסק באפשרותו של בעל הנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים של הנחלה, ובכך להפוך אותה לשני מגרשים נפרדים.

מהו הליך פיצול נחלה?

נחלה (או משק חקלאי), הינה יחידת קרקע אחת שמוחכרת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ומכילה שני חלקים עיקריים: חלקת מגורים – שבה נמצא בית המגורים של בעל הנחלה, וחלקה חקלאית – שמיועדת לביצוע עבודות חקלאות לפרנסת בעל הנחלה.

גודל חלקת המגורים הינו בדרך כלל כ- 2.5 דונם.

משמעות פיצול הנחלה הינה פיצול מגרש מתוך חלקת המגורים, לרוב בשטח של עד חצי דונם, שבו ניתן יהיה לבנות יחידת דיור אחת, וזאת באמצעות הליך פרצלציה.

פיצול הנחלה מאפשר לבעל הנחלה להפוך את אותו מגרש ליחידה עצמאית נפרדת, לחתום לגביו על חוזה חכירה עם רמ"י, לרשום את זכויותיו בו בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), ואחר כך למכור, להשכיר, או להוריש אותו, וכל זאת בנפרד מחלקת המגורים של הנחלה שלו.

למה כדאי לעשות פיצול נחלה?

מדיניותה המקורית של רמ"י דגלה בעקרון שמירת שלמות הנחלה ואיסור פיצולה, וזאת על מנת לשמור עליה כיחידה משקית אחת.

עקרון זה מצא את ביטויו גם בנושא הורשת הנחלה, באופן שקבע שבעל הנחלה רשאי להוריש אותה רק לאחד מילדיו, שהוגדר כ-"בן ממשיך", ואשר הביע את רצונו להמשיך בביצוע עבודות החקלאות של הוריו.

בנוסף, בעל הנחלה במושב רשאי לבנות בה שלוש יחידות דיור לכל היותר: יחידה אחת עבורו, בגודל של עד 160 מ"ר; יחידה שניה עבור אחד מילדיו, שהוגדר כבן ממשיך, אף היא בגודל של עד 160 מ"ר; ויחידה שלישית, בגודל של עד 55 מ"ר, עבור אחד מילדיו של הבן הממשיך, וזאת בהתאם לעקרון הרצף הבין דורי, לפיו בכל שלושת הבתים צריכים להתגורר סבא – בן – נכד.

הליך פיצול הנחלה מאפשר להורים, בעלי הנחלה, לפצל את בית המגורים של הבן הממשיך מחלקת המגורים שלהם, ולהעניק לו זכויות משלו באותו בית, וזאת בנפרד מהנחלה שלהם. יתר הזכויות בנחלה יישארו של ההורים, כך שהם יוכלו להוריש אותם לילדים אחרים, אם ירצו בכך.

ככל שאין בנחלה בית לבן הממשיך, ניתן לפצל ממנה מגרש ולבנות בו בית עבור כל אחד, ללא מגבלת הרצף הבין דורי.  

בנוסף, רוב הנחלות מהוות את הנכס ומקור הפרנסה היחידי של בעליהן. פיצול המגרש מחלקת המגורים, ומכירתו או השכרתו לצד שלישי עוד בימי חייהם, יכול לייצר להם מקור הכנסה נוסף, ממנו יוכלו להנות עוד בימי חייהם.

כלומר, הליך פיצול הנחלה מגדיל את אפשרויות ההורשה של בעל הנחלה לאחר פטירתו, וגם מייצר לו מקורות כספיים נוספים עוד בחייו. 

מצד שני, יש לקחת בחשבון גם את השיקולים הבאים:

• כאשר מפצלים מגרש מחלקת מגורים בנחלה, זכויות הבניה של המגרש החדש, שחייבות להיות בהיקף של 160 מ"ר לפחות, גורעות מכלל זכויות הבניה של חלקת המגורים בנחלה, בהיקף של 375 מ"ר.
• הליך הפיצול כפוף עדיין למגבלות התכנוניות שחלות על הקרקע, ואשר בעיקרן מגבילות את מספר יחידות הדיור שניתן לבנות בנחלה לשלוש בלבד.
• הליך הפיצול יכול להימשך מספר שנים, ולעלות סכומים לא מבוטלים.

לפיכך, על בעל הנחלה לבדוק היטב, ומלכתחילה, את המשמעויות של הליך פיצול הנחלה לגביו.

היכן מעוגן הליך פיצול נחלה מבחינה חוקית?

הליך פיצול הנחלה מעוגן בשורה של החלטות שהתקבלו על ידי מועצת מקרקעי ישראל, לרבות החלטה 979, על גלגוליה השונים.

על החלטה 979 הוגשו 8 עתירות נפרדות לבג"צ, אולם הן נדחו במסגרת בג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל, ביום 9.6.2011.

החלטה 979 התגלגלה בהמשך במסגרת החלטה 1399, החלטה 1464, והחלטה 1532, שלימים אומצה במסגרת פרק 8.3 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לרבות סעיף 8.3.48.

כמה פיצולי מגרשים ניתן לבצע?

עקרונית, זכויות הבניה בחלקת המגורים הינן 375 מ"ר בלבד.

תנאי הפיצול מחייבים שהמגרש המפוצל יכלול זכויות בניה בהיקף של לפחות 160 מ"ר, ושזכויות הבניה שיוותרו בחלקת המגורים בנחלה יהיו אף הן בהיקף של לפחות 160 מ"ר.

כתוצאה מכך, נראה שכיום ניתן לבצע רק פיצול של מגרש אחד מחלקת המגורים.

כיצד מתבצע הליך פיצול הנחלה?

כדי לבצע הליך פיצול נחלה והפרדת מגרש מתוך חלקת המגורים, על בעל הנחלה להצטרף להסדר מול רמ"י ולחתום עמה על חוזה חכירה נפרד לגבי המגרש המפוצל, למשך 49 שנים.  

במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה לפיצול מגרש משטח הנחלה עוד לפני הצטרפות בעל הנחלה להסדר מול רמ"י, אולם הפיצול יאושר רק  לאחר הצטרפותו להסדר.

איך מצטרפים להסדר?

כדי להצטרף להסדר, על בעל הנחלה להגיש למחלקה החקלאית של רמ"י  את המסמכים הבאים:

1. טופס בקשה להצטרף להסדר, חתום על ידי בעל הנחלה והאגודה השיתופית שבה הוא חבר.
2. תשריט חתום על ידי מודד, שכולל סימון של חלקת המגורים.
3. נסח רישום זכויות מלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
4. התחייבות האגודה השיתופית לעמידה במכסת יחידות הדיור לפי תמ"א 35.
5. אישור מורשי חתימה מטעם האגודה השיתופית.

מהם התנאים להצטרפות להסדר?

כדי שבקשת ההצטרפות שלו להסדר תאושר, על בעל הנחלה לעמוד בתנאים העיקריים הבאים: 

1. רישום חלקת המגורים במסגרת חלקה א' של הנחלה, בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו").
2. הסדרת כל השימושים הלא מוסדרים בנחלה.
3. קיום תב"ע שמאפשרת את פיצול המגרש, וכפופה לתמ"א 35.
4. מגוריו של בעל הנחלה בחלקת המגורים.
5. תשלום ראשוני לרמ"י, בהיקף של 3.75% משווי חלקת המגורים כולה.

מהי העלות של הליך פיצול הנחלה?

הליך הפיצול כולל מספר תשלומים, שחשוב לקחת בחשבון בעת ששוקלים האם לבצע אותו:

1. עלות הכנת תשריט המדידה.
2. תשלום ראשוני לרמ"י, בהיקף של 3.75% משווי חלקת המגורים כולה, לצורך ההצטרפות להסדר.
3. תשלום שני לרמ"י, בהיקף של 29.25% משווי המגרש, בגין דמי ההיוון (תשלום חד פעמי מראש עבור כל דמי החכירה השנתיים, למשך 49 שנים). לאזורי עדיפות לאומית יש הנחה.
4. תשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה.
5. תשלום מס רכישה בגין רכישת הזכויות במגרש החדש (לא תמיד, יש לבדוק לגבי כל מקרה לגופו).