קניית ומכירת משק ונחלה

קניית ומכירת משק ונחלה – משק או נחלה הינו נכס מקרקעין שמורכב מחלקת מגורים וחלקה חקלאית, ואשר נמצא בארץ בתוך ישובים חקלאיים שמאורגנים באופן קואופרטיבי במסגרת אגודות שיתופיות כגון מושבי עובדים, כפרים שיתופיים, קיבוצים, ועוד. כאשר מתקשרים בעסקה לקנייה או למכירה של משק או נחלה, חשוב להיות מודע להיבטים שמאפיינים נכס ייחודי זה, וכפי שיוסבר להלן.

מה זה משק או נחלה?

משק או נחלה הינם קרקע חקלאית שהוחכרה למתיישבים לתקופה ארוכה לצורך פרנסתם מחקלאות בקרקע ומגורים, אשר מהווה יחידה משקית חקלאית אחת.

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, על הקרקע לעמוד בארבעה תנאים מצטברים כדי שהיא תוגדר כמשק חקלאי: גודל מסוים שנקבע ע"י שר החקלאות;  בעלות לאומית;  חכירה לתקופה ארוכה; ושימוש חקלאי שמספק פרנסה למי שמתיישב בה (ע"א 6483/10 קק"ל נ' ספיר).

מדובר ביחידת קרקע אחת, שמחולקת לשני החלקים העיקריים הבאים:

• חלקה א': חלקת המגורים. בחלקה זו נמצא בית המגורים של בעלי המשק.
• חלקה ב': החלקה החקלאית. בחלקה זו מתבצעות עבודות החקלאות של בעל המשק. 

בנוסף, קיימת גם חלקה ג'. מדובר בחלקות שמעובדות באופן משותף, או מקרקעין שעליהם בנויים מבני הציבור של הישוב, כגון מזכירות, מכולת, בית כנסת, וכיו"ב.

מהו המעמד המשפטי של בעל המשק/נחלה

מכיוון שזכויות הבעלות במשקים החקלאים הינן כאמור בבעלות לאומית, קרי, בבעלות למדינה, הן מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל – רמ"י.

 לפיכך, מעמדו המשפטי של בעל המשק/נחלה נקבע בהתאם להסכם שנחתם לגבי הנחלה עם רמ"י, בתוקף היותה הבעלים של הקרקע.

ככלל, קיימים שלושה סוגים של הסכמים עם רמ"י לגבי משק/נחלה:

• הסכם משולש. ההסכם המשולש נערך בין רמ"י, הסוכנות היהודית, והאגודה השיתופית. לפי הסכם זה, רמ"י מחכירה את הקרקע לסוכנות היהודית, שמעניקה לאגודה השיתופית של המושב את הזכות להשתמש בקרקע כבת-רשות. גם האגודה מעניקה לחבריה, בעלי המשקים, את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות.
• הסכם דו צדדי. ההסכם הדו צדדי נערך בין רמ"י והאגודה השיתופית. לפי הסכם זה, רמ"י מחכירה את הקרקע לאגודה השיתופית של המושב, שמעניקה לחבריה, בעלי המשקים, את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות.
• הסכם חכירה. הסכם החכירה נערך בין רמ"י ובעל המשק. לפי הסכם זה, רמ"י מחכירה את הקרקע ישירות למתיישבים, בעלי המשקים. בדרך כלל מדובר בהסכמים שנערכו לגבי מושבים ותיקים, בתקופה שלפני קום המדינה.

ההסכם המשולש וההסכם הדו-צדדי מכונים גם "הסכמי משבצת". רוב ההסכמים שנערכו לגבי המשקים הינם הסכמי משבצת, שמעניקים לבעלי המשקים מעמד של בר רשות בלבד, בעוד רק חלק קטן יחסית מההסכמים הינם הסכמי חכירה, שמעניקים לבעליהם זכויות חכירה בנכס. עם זאת, בשנים האחרונות רמ"י מאפשרת לבעלי משקים שהינם במעמד של ברי רשות, להפוך לחוכרים, ואף לרשום את זכות החכירה שלהם במשק על שמם בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), וזאת באמצעות הליך היוון.

מה זה משק עזר?

בצד המשק או הנחלה, ניתן למצוא במושבים סוג דומה של נכס, אם כי קטן יותר, שמכונה "משק עזר".

משק העזר הינו נכס שמכיל יחידת דיור וחצר שמיועדת לעבודות חקלאיות מצומצמות בהיקפן, כגון גידול גן ירק, עצי פרי, ובעלי חיים (בלול או רפת, וכדומה).

פרנסתו העיקרית של בעליו של משק העזר איננה נובעת מביצוע עבודות חקלאות במסגרת נכס זה, כי אם כי מעבודה אחרת כלשהי, אולם הוא נעזר בו לצורך ביצוע עבודות חקלאות מצומצמות, וזאת כדי להשלים הכנסה לפרנסתו.  מקור השם "משק עזר" נובע, איפוא, מהעזרה בפרנסה שהוא מספק לבעליו.

משק העזר נוצר באמצעות גריעת החלקה החקלאית של הנחלה ממתיישב שעיקר עיסוקו ופרנסתו אינם מעבודה חקלאית. במקרים כאלו, רמ"י גורעת מהמתיישב את החלקה החקלאית, ואף קובעת זכויות בנייה מצומצמות מאלו שיש בנחלה.  בעל משק העזר בדרך כלל גם איננו חבר באגודה השיתופית של המושב, וזאת בשונה מבעל נחלה.

כיום יש בארץ כ-2,000 משקי עזר, לעומת כ-33,000 נחלות.

עד לאחרונה, שררה אי וודאות רבה לגבי משקי העזר. אולם, החלטה 1521 של רמ"י משנת 2018  הסדירה את חוסר הוודאות הנ"ל, בקובעה כללים שונים לגבי משק העזר בכל הקשור לזכויות בניה, העברת זכויות, רכישת זכויות, פיצול מגרש, ועוד.

סעיף 8.14 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מעגן בתוכו את החלטה 1521, בעוד נוהל רמ"י B37.09 קובע תהליכי עבודה לכל פעולה שמתבקשת במשק העזר.

מה ההבדל בין משק עזר לנחלה

למרות שהנחלות ומשקי העזר נראים דומים לכאורה למראית עין, קיימים ביניהם הבדלים מהותיים מבחינת מדיניות רמ"י, כפי שיודגם להלן.

שימושי הקרקע

משק עזר:           שימושי הקרקע במשק עזר מוגבלים למגורי הבעלים ולעיבוד חקלאי בלבד.

נחלה:                ניתן לקיים בנחלה גם פעילות לא חקלאית (פל"ח), וזאת במושבים שיש לגביהם תוכנית פל"ח.

חובות מגורים ושימוש

משק עזר:           בעל משק העזר אינו חייב להתגורר בו או להשתמש בו.

נחלה:                בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה, ולהשתמש בה באופן רצוף וקבוע בהתאם למטרות השימוש שלה.

בניית יחידות דיור

משק עזר:           ניתן לבנות יחידה אחת בת 160 מ"ר, למעט כאשר ההסכם עם המתיישב מתיר לו במפורש לבנות גם יחידה שניה.

נחלה:                ניתן לבנות שלוש יחידות דיור, בהיקף של 375 מ"ר, מתוכן שתי יחידות דיור בגודל של עד 160 מ"ר כל אחת, להורים ולבן הממשיך + יחידה אחת נוספת בגודל של עד 55 מ"ר, לנכד (הנשוי). כלומר, בניית שלוש יחידות הדיור כפופה לדרישת הרצף הבין הדורי, לפיה כל שלוש  יחידות הדיור יאוכלסו על ידי סבא – בן –נכד.

עם זאת, החלטה 1155, שאיפשרה לראשונה להוון את הקרקע למגורים שבנחלה, ביטלה גם את הדרישה לרצף בין דורי בכפוף לעמידה בתנאיה.  במקרה כזה ניתן לבצע את הסדר ההיוון לפי מסלול דמי רכישה, שכרוך בתשלום חד פעמי של 33% משווי חלקת המגורים, או מסלול דמי חכירה, שכרוך בתשלום ראשוני 3.75% משווי חלקת המגורים. אם וככל שחלקת המגורים תפוצל, יש לשלם עוד 29.25% לצורך השלמת התשלום ל-33% משוויה.

השכרת מבנה מגורים

משק עזר:          אין מניעה להשכיר מבנה למגורים במשק עזר.   

נחלה:               לא ניתן להשכיר מבנה מגורים בנחלה, למעט כאשר ההשכרה מתבצעת לאחר היוון חלקת המגורים לפי החלטה 1553, לפי מסלול "דמי רכישה", בתשלום 33% + מע"מ בגין זכויות בנייה קיימות ופוטנציאליות.  

קניית ומכירת משק ונחלה

על מנת לבצע עסקת מכירה או רכישה של משקים ונחלות צריך להיעזר בעורך דין לנחלות ומושבים שמבין היטב את שלל החוקים, התקנות, נהלי רמ"י, המיסים והעלויות השונות כמו מיסוי מקרקעין, תשלום לרמ"י והיטל השבחה.