היוון נחלה חקלאית

תהליך היוון חלקת המגורים בנחלה חקלאית, מאפשר לבעלי הנחלות החקלאיות בארץ בעלי מעמד של ברי רשות בלבד, להפוך לבעלי מעמד של חוכרים, ואף לרשום את זכות החכירה שלהם על שמם בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו"), באמצעות תשלום מהוון של דמי החכירה (תשלום אחד מראש של כל דמי החכירה השנתיים).

מה זה היוון נחלה חקלאית?

רוב ההסכמים שנערכו בארץ עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לגבי הנחלות החקלאיות, מעניקים לבעלי הנחלות מעמד של ברי רשות בלבד, בעוד רק חלק קטן מהם מעניק לבעלי הנחלות מעמד של חוכרים.

ההסכמים שמעניקים לבעלי הנחלות מעמד של בר רשות מכונים "הסכמי משבצת", ונחלקים לשני סוגים: הסכם משולש והסכם דו צדדי.

ההסכם המשולש נערך באופן לפיו רמ"י מחכירה את הקרקע לסוכנות היהודית, שמעניקה לאגודה השיתופית של המושב את הזכות להשתמש בקרקע כבת-רשות. האגודה, מצידה, מעניקה אף היא לחבריה, בעלי הנחלות, את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות.

ואילו ההסכם הדו צדדי נערך באופן לפיו רמ"י מחכירה את הקרקע ישירות לאגודה השיתופית של המושב, וזו מעניקה לחבריה, בעלי הנחלות, את הזכות להשתמש בקרקע כברי רשות.

מעמדם של בעלי הנחלות כברי רשות בהתאם להסכמי המשבצת הינו חלש ביחס למעמדם של חוכרים, בין היתר מאחר שהם כפופים למגבלות שונות, בהן:

• בעל הנחלה איננו רשאי לבצע כל פעולה בנחלה ללא הסכמת רמ"י והסוכנות היהודית, מראש ובכתב.
• בעל הנחלה איננו רשאי למכור את זכויותיו בנחלה ללא הסכמת רמ"י והסוכנות היהודית, מראש ובכתב, ועליו גם לשלם דמי הסכמה מגובה של כ-1/3 מעליית ערך הקרקע בעת מכירת הזכויות.
• בעל הנחלה איננו יכול להוריש אותה ליורשים כלשהם, מאחר שהיא איננה נחשבת לחלק מעיזבונו (אם כי הוא רשאי להעביר אותה במסגרת ההסדר של "בן ממשיך").
• בעל הנחלה רשאי לבנות בנחלה שני בתים בלבד ללא תשלום דמי הסכמה, בגודל של עד 160 מ"ר כל אחד.
• בעל הנחלה חייב להתגורר בנחלה ויכול לשכן בה רק את בני משפחתו, ללא אפשרות להשכיר את המבנים לאחרים.
• בעל הנחלה מוגבל ביכולתו לפצל את הנחלה, ורשאי לבצע אותה רק בכפוף לתנאים מיוחדים.

נוכח האמור לעיל, גיבשה רמ"י  מדיניות לשדרוג מעמדם של בעלי הנחלות והפיכתם ממעמד של ברי רשות למעמד של חוכרים לדורות, באמצעות  תשלום מהוון של דמי החכירה.  

ביום 24.12.2018 התקבלה החלטה 1591 של רמ"י לגבי האפשרות להוון נחלה חקלאית, שלמעשה מעדכנת החלטות קודמות רבות של רמ"י, לרבות החלטה  979 משנת 2003, והחלטות 1155, 1464, 1355, 1523, ו-1553.

החלטה 1591 אומצה במסגרת פרק 8.3 של "קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל", אשר עוסק בהחכרת נחלות (מדובר במסמך שנכנס לתוקף באפריל 2018, ואשר מרכז בקובץ אחד את כל הכללים של רמ"י לגבי קרקעות המדינה שבאחריותה, וזאת במקום כל 1,600 ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל, שפורסמו קודם לכן באופן מפוזר, ולאו דווקא תוך חיבור אחת לשניה).

מהם התנאים לחכירת נחלה חקלאית

בעל הנחלה זכאי להפוך לחוכר ולהוון את דמי החכירה בכפוף לעמידה בתנאים הבאים:

1. רישום הנחלה כחלקה נפרדת בטאבו, או, לחילופין, הכנת תצ"ר – תוכנית לצרכי רישום, שבה הנחלה רשומה כיחידה נפרדת (באחריות המושב).
2. השלמת מכסת בתים לפי תמ"א 35 (באחריות המושב).
3. הסדר שימוש חורג, בנייה בלתי חוקית בנחלה, או תשלום חוב דמי שימוש לרמ"י, ככל שישנם כאלה (באחריות בעל הנחלה).

מסלולי חכירת נחלה חקלאית

ניתן לחכור את הנחלה החקלאית באמצעות שני מסלולים: מסלול דמי חכירה, ומסלול דמי רכישה.

(1) מסלול דמי חכירה, בשיעור 3.75%

מסלול דמי חכירה (שמכונה גם "דמי כניסה"), כרוך בתשלום בשיעור של 3.75%  משווי חלקת המגורים, עד 2.5 דונם, עבור זכויות בנייה למגורים בלבד בהיקף בסיסי של 375 מ"ר, ללא הנחות באזורי עדיפות לאומית.

ככל שבעל הנחלה יבקש בעתיד לפצל או למכור את המגרש, יהיה עליו להשלים את התשלום ל-33% מערך הקרקע בגין המגרש המפוצל (29.25% + מע"מ עד 160 מ"ר + 33% עבור יתרת הזכויות לפי התב"ע והפוטנציאל התכנוני).

מסלול זה מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:

• חוזה חכירה ישיר מול רמ"י.
• ביטול דרישת הרצף הבין-דורי.
• פטור מתשלומים לרמ"י בגין בניה בחלקת המגורים עד ל- 375 מ"ר (כל תוספת בניה מעבר ל – 375 מ"ר תחויב בתשלום בשיעור של 91% משווי תוספת הבניה המבוקשת)

(2) מסלול דמי רכישה, בשיעור 33%

מסלול זה כרוך בתשלום בשיעור של 33% משווי חלקת המגורים, עד 2.5 דונם, בגין רכישת מלוא הזכויות (קיימות ועתידיות) בחלקת המגורים. על תשלום זה תחול הנחת אזורי עדיפות.

מסלול זה מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:

• חוזה חכירה ישיר מול רמ"י.
• ביטול דרישת הרצף הבין-דורי.
• פטור מתשלומים לרמ"י בגין כל בניה בחלקת המגורים (ניצול כל זכויות הבניה).
• פטור מתשלום דמי הסכמה לרמ"י בגין חלקת  מגורים שהוונה בעת מכירת הנחלה.