פירוק שיתוף במקרקעין

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין

מקרקעין בבעלות משותפת, יכולים לגרום למחלוקות מרובות בין השותפים. לכן השאיפה ככל האפשר להיפרד ולפרק את השותפות בדרך המועילה ביותר ובאופן שבו לא תהא פגיעה בזכויות הבעלים.

הוראות החוק בקשר לפרוק שיתוף במקרקעין נקבעו בסימן ב' לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. כבר בסעיף 37 לחוק נקבע כי כל שותף במקרקעין משותפים, כולל מי שהוא בעל זכויות בעלות או חכירה או זיקת הנאה, זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. כלומר, אין טענת התיישנות כנגד תביעת פירוק שיתוף במקרקעין.

שיתוף במקרקעין במושע?

שיתוף במקרקעין הינו מצב של מקרקעין של כמה בעלים. שותפות זו נקראת מושע, שמשמעותה שכל אחד מהשותפים שותף בכל חלק מהמקרקעין באופן יחסי לחלקו, ואין לכל אחד מהם חלק מסוים.

מדוע לפרק את השותפות במקרקעין?

ישנם טעמים רבים לפירוק שיתוף במקרקעין. הסיבה העיקרית היא מימוש המקרקעין בדרך של מכירה, או רצון אחד השותפים לקנות את החלק של שותפיו.

ישנם מניעים נוספים לרצון לפרק את השיתוף, כמו מחלוקת על אופן ניהול או השימוש או הפיתוח של הנכס, ואז הנכס במצב "דד-לוק".

לעתים אחד השותפים במקרקעין מבקש פירוק שותפות בגלל שהוא היחיד שמטפל בנכס ושאר השותפים הינם "פריריידרס".

במקרים אחרים המניע לפרוק השיתוף הוא פירוק שותפות עסקית שבבעלותה היה נכס מקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

אחים שירשו מקרקעין ביחד, הופכים בעל כרחם להיות שותפים. פרוק שיתוף בין אחים יכול להתבצע בשני שלבים. שלב אחד הוא לפני חלוקת העיזבון באמצעות הסכם חלוקת ירושה בין היורשים. האפשרות השניה היא לאחר חלוקת העיזבון, כדלהלן.

במקרים רבים השיתוף נוצר עקב ירושה שירשו אחים או שעברה אפילו לדורות הבאים, כך שעשויים להיות עשרות או מאות בעלי זכויות. במקרה כזה כמעט שלא ניתן לנצל את הקרקע כשכל אחד מושך לכיוון אחר, האחד מעוניין לממש, השני להמתין, השלישי לבנות במימון עצמי והרביעי לבנות בעסקת קומבינציה. לכן כשניתן להגיע להסכמות הפתרון הוא הסכם פרוק שיתוף במקרקעין. במקרה שלא ניתן להגיע להבנות, הדרך היא פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים על ידי בית המשפט.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג

פרוק השיתוף במקרקעין בין בני זוג נעשה כשבני זוג מתגרשים ועושים חלוקת רכוש. הפרוק נעשה בדרך כלל באמצעות כונס נכסים הממונה על ידי בית המשפט לענייני משפחה.

כיצד מתבצע פירוק השיתוף במקרקעין?

פירוק בדרך של חלוקה בעין

בסעיף 39 לחוק המקרקעין נקבע, כי כאשר ניתן לעשות חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים, זו הדרך המועדפת לפירוק השיתוף. חלוקה זו מכונה "חלוקה בעין". לצורך כך, יבחן בית המשפט האם הדבר אפשרי מבחינת דיני התכנון והבניה, דיני הקניין וכיו"ב. בית המשפט עשוי גם להורות על תשלומי איזון, ועל רישום זיקות הנאה למעבר.

כך לדוגמה, חלקה שבהתאם לדיני התכנון והבניה ניתן לחלקה רק לשני חלקים שאינם שווים, עשוי בית המשפט להורות על חלוקה בעין עם תשלומי איזון.

חלקה אשר תמנע הגישה לאחד מהחלקים, יורה בית המשפט כי הגישה תהיה דרך החלק השני, ותרשם "זיקת הנאה".

חלוקה בעין היא הדרך המועדפת כל עוד הדבר אפשרי, וכל עוד החלוקה בדרך זו לא תגרום הפסד ניכר לשותפים.

בפס"ד רידלביץ נקבע:

"עיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק), ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין…"

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה

סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע, כי במקרקעין שלא ניתן לחלקם בעין, או אם בית המשפט השתכנע כי חלוקה בעין תגרום נזק ניכר לחלק או לכל השותפים, ייעשה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

ברוב המקרים, יועמדו המקרקעין למכירה פומבית על ידי כונס נכסים, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים.

מהו הפסד ניכר

בתיק רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי, בה ייצג עו"ד יצחק גולדשטיין את המקרקעין, קיבל קבע בית המשפט את הערעור וקבע כי הפסד ניכר הינו נזק ישיר מהחלוקה ולא מניעת רווח:

"… החוק אינו מעסיק עצמו בכדאיות גרידא, במסחר, בעסק, בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, בשאלה איזו פעילות תביא עמה את התמורה הגבוהה ביותר. החוק משוחח עמנו על דרך השלילה: האם ייגרם "הפסד ניכר" עקב החלוקה? תחום פרישתה של שאלה זו מצומצם הוא, כבדוגמאות שהבאנו לעיל; ענייננו הוא, לכאורה, בנזק ישיר שייגרם מן החלוקה, בנזק שהחלוקה תביא בעקביה. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון בנכס המקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחן את שאלת ההפסד הניכר. עם זאת, אין הכרח כי נרחיק לכת. למשל, לא נשלול אפשרות כי במקרים אלה ואחרים נחרוג מן התחום המצומצם של "הפסד ניכר" ונגלוש אל אדוות רחוקות ממנו. אך בגולשנו כך, נעשה זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של החלוקה בעין. אכן, יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות" – לבצע עיסקאות-מקרקעין מניבות-רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק שותפות לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שותפות במקרקעין לא לכך ייעד עצמו."

פירוק באמצעות רישום בית / בתים משותף

סעיף 42 לחוק קובע כי, אם עיקר המקרקעין המשותפים הם בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם, ובמידת הצורך גם להורות על תשלומי איזון בין השותפים.

בעניין זה בפס"ד רידלביץ:

"המחוקק הורנו שניים אלה, ובצמידות: אחד, כי ייעשה פירוק של שיתוף במקרקעין אם אך יבקש אחד השותפים על-כך, ושניים, כי נבכר חלוקה בעין בין השותפים על-פני מכירה למרבה במחיר. המבקש למכור נכס של שותפות למרבה במחיר, עליו הנטל להראות כי דרך זו עדיפה על חלוקה בעין: משום שחלוקה בעין תמיט הפסד ניכר על מי מן השותפים, ובעניינו של בית – שלא יהא זה צודק כי בית-המשפט יורה על רישומו של הבית כבית משותף. בענייננו-שלנו ביקשו מודעי לשכנע את בית-המשפט כי דרך המכירה היא הדרך הראויה. ביקשו – אך כשלו. נמשיך אפוא וניסע בדרך המלך, היא הדרך של רישום הבית כבית משותף, הקצאת דירות בו לשותפים, ובהתאם לצורך ולעניין – הוראה על תשלומי איזון."

פרוק שיתוף במקרקעין על ידי כונס נכסים על נכסי חייב

ברעא 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ קבע ביהמ"ש ברוב דעות, כי בפרוק של שיתוף במקרקעין בין בני זוג על ידי כונס נכסים לצורך כיסוי חובות של אחד השותפים, יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר המאפשר לבן הזוג שאינו חייב להישאר כדייר מוגן בדירה, וזאת בניגוד לפרוק שיתוף רגיל בין בני זוג, ששם אין כל הגנה, והדירה נמכרת כפנויה. לעניין זה השלכות כבדות על שווי הנכס בעת פירוק השיתוף.

חובת תום הלב בפירוק שיתוף במקרקעין

לעיקרון "תום הלב" ואיסור שימוש לרעה בזכות, חשיבות רבה בדיון בבקשה לפרק את השיתוף במקרקעין. לדוגמה חוסר תום לב מובהק במקרה של שותף המנסה, באמצעות פרוק שיתוף במקרקעין, לנשל את שותפו מנכסיו במחיר נמוך מדי, יכול להכשיל את בקשת הפירוק.

אם הבקשה לפירוק שיתוף הוגשה בחוסר תום לב, מתוך כוונה להפעיל לחץ על השותפים במטרה להשיג רווח לא הוגן, יכולים השותפים להתנגד לבקשה ולהוכיח כי הגשת הבקשה הינה ניצול לרעה של הזכות, ואם הטענה תתקבל, בית המשפט לא ידון בבקשה לפירוק.

פירוק שיתוף במקרקעין – סמכות עניינית לבית משפט שלום

במקרקעין הרשומים בטאבו – התביעה תוגש לבית המשפט השלום ללא קשר לשווי המקרקעין, וזאת בהתאם לסעיף 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט הקובע כי בית משפט השלום ידון ב- "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם…. יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה."

המקור לפירוק שיתוף במקרקעין לא רשומים, הינו ס' 10 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, ולפיכך במקרקעין הרשומים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת – הסמכות לבית המשפט השלום או המחוזי לפי שווי המקרקעין. 

במקרה שהשותפים הינם בני משפחה – הסמכות נתונה לבית המשפט לענייני משפחה.

תביעת פירוק שיתוף מקרקעין – שיקולי בית המשפט

בית המשפט ידחה בקשה לפרק השיתוף במקרקעין במקרים הבאים:

• חוסר תום לב – כאמור, במקרה שיוכח חוסר תום לב מצד מבקש הפירוק, בית המשפט עשוי לא לקבל את הבקשה.
• במקרה שהפירוק בעין מוגבל מבחינה תכנונית.
• כאשר נחתם הסכם שיתוף המגביל את הפירוק. במקרה זה, אף אם הפירוק נראה לו מוצדק, בית המשפט יוכל להורות עליו רק בחלוף שלוש שנים מחתימת ההסכם, למעט במקרים מיוחדים כמו כאשר אחד מהשותפים הקים מבנה במקרקעין ללא הסכמה או זכות.
• פירוק שיתוף בדירת מגורים של בני זוג שיש להם ילדים קטינים בדרך של מכירה – סעיף 40 לחוק דורש להסדיר לקטינים מקום מגורים, לפני אישור המכירה.

האם הסכם שיתוף מונע פרוק שיתוף מקרקעין?

בהסכמי שיתוף מקרקעין קיים לעתים סעיף הקובע כי אף אחד מהשותפים לא יוכל לתבוע לפרק את השותפות. אולם, חוק המקרקעין קובע כי אף אם קיים סעיף כזה, בית המשפט יכול להורות על פירוק השותפות במקרקעין לאחר שחלפו שלוש שנים מעריכת הסכם השיתוף.

הסכם פירוק שיתוף במקרקעין

פרוק שיתוף במקרקעין יכול ורצוי שייעשה בשיתוף פעולה בין הצדדים. דבר זה יוביל לחסכון בעלויות, קיצור זמנים, ומניעת עוגמת נפש. עורך דין מומחה לפירוק שיתוף מקרקעין יגבש הסכמות בין השותפים בנכס, ויערוך ביניהם הסכם פרוק שיתוף במקרקעין. אך במקרה של אי הסכמות, הוא ימליץ על הגשת תביעה.

פסק דין רעא 1017/97 יצחק רידלביץ נ' יצחק מודעי

פסק דין מרכזי בנושא פירוק שיתוף במקרקעין הינו פסק דין רידלביץ, בו ייצג עורך דין יצחק גולדשטיין את המערער, אשר התנגד לפירוק השיתוף, וטענתו בעניין התקבלה בבית המשפט העליון.

באותו מקרה, המבקשים והמשיבים היו בעלים במשותף של בניין בתל-אביב, במצב פיזי גרוע. מודעי פנו לבית-משפט השלום בתביעה לפרק את השותפות בבניין על דרך מכירתו למרבה במחיר, וחלוקת התמורה בין הבעלים. רידלביץ אשר יוצגו ע"י עו"ד יצחק גולדשטיין, הסכימו לפירוק השיתוף בבניין, אבל רק בדרך של הפיכתו לבית משותף. בית-משפט השלום קיבל את טענות רידלביץ, בערעור קבע בית המשפט המחוזי, כי חלוקתו של הבניין בעין – על דרך רישומו כבית משותף – תגרום הפסד ניכר לשותפים, ולכן יש למכרו למרבה במחיר.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור שהוגש ע"י עורך דין מקרקעין, יצחק גולדשטיין וקבע כי תחנת המוצא לפירוש החוק היא שיש עדיפות לחלוקה בעין. במקום שחלוקה בעין אינה גורמת לנזק ניכר, אף אם מונעת רווח, אין מקום לסטות מעיקרון החלוקה בעין.

בית המשפט התרשם שלא נגרם למודעי נזק, אלא שרצונם הוא להיוותר לבדם. רידלביץ מסכימים לשלב זרועות עם מודעי למימוש כל פוטנציאל הרווח בנכס, ולכן לא ניתן כלל לדבר על הפסד – בוודאי לא על "הפסד ניכר". לכן יש לילך בדרך המלך של חלוקה בעין, בצירוף תשלומי איזון, לרבות רישומו של הבית כבית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

על פסק הדין התקדימי נכתבו מאמרים רבים, ביניהם:

• כאשר השותפים שוב אינם שותפים (גלובס)
• סוגיות בפירוק שיתוף במקרקעין (גלובס)