הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין, מהו, מתי הוא נדרש, האם הוא עסקה החייבת במס, האם יש לרשום אותו בטאבו, והאם וכיצד אפשר לבטל שיתוף במקרקעין?

מהו שיתוף במקרקעין?

פרק ה' לחוק המקרקעין דן על שיתוף במקרקעין. סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין כ: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם."

כלומר שיתוף במקרקעין, הקרוי שותפות במושע היא שותפות בכל חלק במקרקעין, כך שבכל חלק גדול כקטן שותפים כל השותפים. עד שאין הסכם שיתוף לא יוכל אחד מהם לטעון שהחלק שלו נמצא במקום א' ושל השני במקום ב'.

סעיף 28 קובע כי: "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים." כמובן שחזקה זו ניתנת לשינוי, אם רשום אחרת.

הסכם שיתוף במקרקעין

סעיף 29 (א) קובע כי: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

מדוע צריך הסכם שיתוף במקרקעין?

הסכם השיתוף מסדיר את היחסים בין השותפים, את הזכויות והחובות, את השימוש במקרקעין, את המטרות, את קידום התכנון, את בחירת בעלי המקצוע, את התשלומים לבעלי המקצוע, ואת תהליכי קבלת ההחלטות.

לדוגמה הסכם בין שני אנשים לרכישת קרקע עבורם לבנות בתים פרטיים על חלקה אחת, קובע את חלוקת השטח ביניהם, קידום התכנון והבנייה ביחד. הסכם זה נקרא גם הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי. דוגמה נוספת הסכם שיתוף במושע לרכישת קרקע על ידי מספר רב של אנשים, על מנת לקדם תב"ע ובסוף התהליך לבנות בית משותף או בתים משותפים.

השקעות במקרקעין הינן משמעותיות בדרך כלל בסכומים גבוהים, וחשוב לוודא סיום מוצלח שלהם. שיתוף של מספר בעלים מצריך שיתוף פעולה להצלחת המטרה המשותפת. מספיק שאחד מהבעלים מעכב את הפרויקט בכדי ליצור נזק כבד לכל השאר. לא ניתן להסתמך על היכרות, או חברות, אלא חשוב לחתום מתחילת הדרך המשותפת על מסמך שמחייב את כולם, ולתת לעורך הדין ו/או ליזם את הכלים לקדם את הרישום, התכנון או הבניה.

הסכם שיתוף טוב וברור ימנע אי הבנות וויכוחים עתידים וימנע עיכובים מיותרים. בהסכם השיתוף יינתן לעו"ד של הפרויקט ייפוי כוח בלתי חוזר מאת כל הבעלים על מנת לקדם את הפרויקט בהתאם למתווה שהוסכם בהסכם השיתוף, ואי אפשרות לעצירתו על ידי מאן דהו.

ישנם הסכמים בהם נדרשות השקעה שוטפת בבעלי מקצוע שונים וכו', והסכם השיתוף מאפשר דילול בעל קרקע שאינו משקיע כסף נוסף.

כאשר ידוע מהי התב"ע ומה ניתן להפיק מהקרקע, הסכם השיתוף הוא ממוקד מטרה, כמו במקרה של בנייה משותפת של 2 בתים על חלקה אחת. כאשר יש צורך לבצע תכנון של המקרקעין, ההסכם יותר "נזיל", ויתכנו טענות לאי הבנות וכיו"ב.

האם הסכם שיתוף נחשב לעסקה במקרקעין?

הסכם השיתוף לרוב אינו משנה את שווי הזכויות או מקנה מקרקעין אלא רק מסדיר את השימוש. לכן לכאורה אין זו עסקה במקרקעין. למעשה במרבית המקרים תדרשו להמציא אישורי מסיים בעת רישום הסכם השיתוף בטאבו. אם אין העברת זכויות, הדיווח נעשה על שווי של 1 ₪, ורשות המסים יכולה לבדוק האם אכן אין שווי יותר גבוה.

רישום הסכם שיתוף בטאבו

רצוי לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין. אמנם, ההסכם מחייב את החותמים עליו גם ללא רישום הסכם שיתוף בטאבו. אולם, צד המעוניין להפר את ההסכם, (ואף אם אינו מעניין להפר) יכול למכור את המקרקעין לצד ג', אשר יטען שלא ידע על ההסכם. רק אם הסכם השיתוף רשום בטאבו, לא יוכל הקונה לטעון "לא ידעתי".

לצורך רישום הסכם שיתוף בטאבו יש להגיש בין השאר את המסמכים הבאים:

  • טופס בקשה לרישום, שחתומה על ידי כל הבעלים.
  • הסכם חתום על ידי כל בעלי הזכויות.
  • תשריט חלקה ערוך על ידי מודד וחתום על ידי כל הבעלים.
  • בדרך כלל נדרש גם אישור מס שבח ומס רכישה, וכן אישור עירייה לרבות אישור על תשלום או פטור היטל השבחה.

מה דינו של הסכם שלא נרשם?

בפס"ד ע"א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון דן בית המשפט העליון בסוגיה של הסכם שיתוף שלא נרשם.

בית המשפט אומר שהמטרה של רישום הסכם שיתוף בטאבו היא להביא את דבר ההסכם לידיעת כולם, ולמנוע תאונה משפטית עם קונה שיטען שלא ידע על הסכם השיתוף. הרישום הופך את הסכם השיתוף לרמה מעין קניינית ולא רק חוזית.

האם סעיף 29 מהווה הסדר שלילי, ואי רישום גורם להסכם שלא יהיה תקף כלל כלפי צדדים שלישיים?

נקבע כי יש לעשות היקש מעסקאות נוגדות. לכן כעיקרון אי רישום אינו שולל תוקף של הסכם השיתוף באופן אוטומטי. כך למשל אם ברור שהקונה ידע על ההסכם הוא מחייב אותו. אם הקונה לא ידע על ההסכם אזי כעיקרון הוא לא מחויב להסכם, אלא אם כן זהו מקרה של עצימת עין קלאסית כמו קרקע עם הרבה שותפים קטנים שברור שיש הסכם ביניהם, ועל הקונה היה לפחות לנסות לברר את הנושא, למשל באמצעות הפניית שאלה למוכר.

קבלת משכנתא ללא הסכם שיתוף

בדרך ככל הבנקים לא יתנו משכנתא או יקשו בהליך קבלת משכנתא ללא הסכם שיתוף. הבנק עלול להערים קשיים אף אם יש הסכם אך הוא לא נרשם בטאבו. לכן אם אתם מתכננים לקחת משכנתא קחו בחשבון את הקשיים שעלולים לצוץ מהעדר הסכם או העדר רישומו בטאבו. פתרון אפשרי הוא רישום הסכם השיתוף או רישום בית משותף במקרים מתאימים.

ביטול הסכם שיתוף במקרקעין

בהסכמי שיתוף רבים נקבע שלא ניתן לצאת מהסכם השיתוף. ואולם, מה קורה כאשר רוצים לפרק את השותפות?

סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי:

"37.      (א)       כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

(ב)        היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין."

לאור כך, במקרה שהסכם השיתוף פוגע באחד השותפים, הוא יכול לבקש לצאת מההסכם ולפרק את השותפות לאחר שלוש שנים.

פירוק שיתוף במקרקעין נעשה בדרך של חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף.

הסכם פירוק שיתוף במקרקעין

כשם שהשותפים עשו הסכם שיתוף במקרקעין, הם יכולים להחליט ביחד, בהידברות ובצורה מושכלת, על פירוק השיתוף ביניהם, ולעשות הסכם פירוק שיתוף, תוך חלוקה בעין, מכירה, או רישום בית משותף. הסכם פירוק שיתוף במקרקעין הוא הדרך העדיפה לכולם לצורך פירוק שיתוף במקרקעין.

לקביעת פגישת יעוץ, עם יצחק גולדשטיין, עורך דין מקרקעין ונוטריון התקשרו לטלפון: 03-5758484 או פנו במייל: main@ygoldlaw.co.il.

דילוג לתוכן