מכירת ורכישת דירה במקביל – מה קודם?

איך מוכרים וקונים דירה במקביל? מכירת ורכישת דירה במקביל היא נושא מורכב. אחת מהשאלות שאנחנו נשאלים עליה רבות על ידי משפרי דיור מה קודם, למכור את הדירה הקיימת או לקנות את הדירה החדשה ואחר כך למכור את הדירה הקיימת? מה נכון לעשות קודם?

חלק מהותי מהתשובה שייך לעולם מיסוי מקרקעין עליו תוכלו לקרוא במאמרים על מס שבח מדריך למוכר דירה וכן מס רכישה מדריך לרוכש דירה. במאמר זה נדון בעיקר בנושא מימון הרכישה ושיקולים פרקטיים נוספים.

מכירת ורכישת דירה במקביל – מה קודם למכור או לקנות דירה?

חלק נכבד של רוכשי הדירות הם משפרי דירות, אשר מעוניינים לעבור אזור או להגדיל את הדירה. לצורך כך הם מוכרים את הדירה הקיימת ובתמורה בתוספת הון עצמי או משכנתא הם קונים דירה חדשה. מה נכון לעשות קודם, האם קודם למכור את הדירה הקיימת ואז להיות לחוץ ברכישה, או קודם לקנות ואז להיות לחוץ במכירה של הדירה הישנה?

כמובן שהדבר הכי טוב זה למכור ולקנות באותו זמן, ולפחות בסמיכות זמנים, אך לא תמיד הדבר אפשרי.

מה עושים אם לא מצליחים למכור ולקנות באותו זמן?

מה עושים כשהדבר לא מתאפשר. למשל מצאתם קונה אך לא מצאת דירה לקנות או הפוך מצאתם דירה לקנות אך לא מצאתם עדיין קונה לדירתכם?

דבר ראשון לפני ביצוע קניה ומכירה חשוב לגבש תוכנית מסוגרת הכוללת הערכה של שווי הדירה הנמכרת; גודל, אזור ושווי הדירה שתירכש; ומקורות מימון לרכישה.

לאחר מכן, אם לא ניתן למכור ולקנות ביחד, ההמלצה הרווחת היא לבצע קודם את המכירה ולקבוע זמן פינוי ארוך. האם ניתן לקנות דירה לפני שמוכרים? התשובה היא כן, אבל פחות מומלץ.

אחרי ההקדמה כדאי לדעת שבשאלה האם קודם למכור או קודם לקנות יש מספר רב של שיקולים ומשתנים ועליכם לבחון אותם בהתאם למקרה הספציפי שלכם, כמו למשל האם יש לכם הון עצמי לקניה וגמישות פיננסית וכו'.

מכירת דירה ישנה לפני רכישת דירה חדשה – יתרונות וחסרונות

אם מכרתם קודם יש מספר חסרונות:

• קניה תחת לחץ – אם מכרת קודם אתה לחוץ לקנות דירה, ועלול להתפשר על קניית דירה פחות מתאימה ואיכותית. לחץ הזמן למציאת הנכס החדש שלכם עשוי לגרום לכם להתפשר על מה שבאמת רציתם לקנות, בנוסף לכך, ניהול המשא ומתן על הנכס החדש יתנהל מתוך חולשה ואתם עשויים למצוא עצמכם מתפשרים ומוותרים על דברים שבאמת חשובים לכם.
• שכירות דירה – אם תאלצו לפנות את הדירה לפני שמצאתם דירה לרכישה או אפילו לפני מועד הכניסה לדירה החדשה, תאלצו לעבור לשכירות של לפחות מספר חודשים. מעבר לשכירות שכזו גורמת לחוסר נוחות, טרטורים והוצאות מיותרות.
• בזבוז כספים – בעיה נוספת היא הוצאות כספים מתוך תמורת המכירה כי "יש כסף".
• עליית מחיר – במכירה תחילה יש חשש לעליית מחירי דירות לאחר המכירה ולפני הרכישה, אף שלא תמיד המחירים עולים, ולפעמים הם אפילו יורדים. פער זמן ארוך מידי בין מכירת הנכס לרכישת הנכס החדש מעלה את החשיפה לסיכון לעליית מחירים.

רכישת דירה חדשה לפני מכירת דירה ישנה – יתרונות וחסרונות

אם קניתם קודם יש מספר חסרונות:

• מכירה תחת לחץ – התחייבויות שלקחתם ברכישת הנכס החדש שלכם יוביל אתכם לניהול משא ומתן למכירת הדירה מעמדת חולשה דבר שעלול להוביל לויתורים במחיר ובתנאי המכירה.
• חשש מירידת מחירים – בקנייה  תחילה, יש חשש לירידת מחירים בינתיים וקושי במכירה במחיר טוב.
• בעיית מימון – מבחינה כספית קשה לקנות לפני שמכרתם. אם אין לכם הון עצמי לרכישה אתם עומדים פני סיכון. לאחר ניצול ההון העצמי שלכם, כלומר הכסף שפנוי בבנק, אתם תלויים בכסף שתקבלו על המכירה העתידית של הנכס שלכם. יש שנאלצים לקחת הלוואת גישור יקרה מאוד על מנת לעמוד בתשלומי הרכישה.
• בעיית מיסוי – במידה ולא הצלחתם למכור את דירתכם במהלך 18 חודשים מיום רכישת הנכס החדש, אתם מוגדרים כבעלי 2 דירות ויחולו עליכם מס רכישה על הנכס החדש ומס שבח על הנכס הישן. מיסים אלה עשויים להגיע למאות אלפי ₪, שהיו יכולים להיחסך במכירה תחילה.
• "אין נאמן מכסף מזומן" – אי וודאות – כמה כסף תקבלו במכירה? מה תקציב הרכישה? כשכבר מכרתם, אתם יודעים כמה כסף יש לכם בכיס, מהם מועדי התשלום, מתי מועד הפינוי ועוד פרטים כאלה ואחרים שיקנו לכם כוח קניה טוב מול מוכרים פוטנציאלים.

קניה לפני מכירה – איך מממנים רכישה לפני מכירה?

המצב האידיאלי הוא לבצע את המכירה והקניה באותה עת בד בבד. אם לא ניתן לבצע את המכירה והקניה סימולטנית, ההמלצה היא למכור את הדירה הישנה טרם קניית דירה חדשה. לעתים גם דבר זה לא מתאפשר אם מצאתם דירה אך טרם מצאתם קונים לדירתכם. כך גם מי שקונה דירה מקבלן שתהיה מוכנה רק בעוד שנתיים ולא מוצא קונה שיסכים לפינוי כ"כ ארוך ולכן לא יכול למכור כעת בעת הרכישה. במקרים כאלו, חשוב שבהסכם הרכישה יהיה לוח תשלומים גמיש, וכן לדאוג לפתרון פיננסי כגון הלוואת גישור. מה צריך לדעת לגבי מימון רכישת דירה נוספת בעזרת הבנק?

הון עצמי – הבנק למשכנתאות דורש שהון עצמי ישולם לפני תשלום המשכנתא, ולכן אם אין לכם הון עצמי לתשלומים הראשון לדירה החדשה לא תוכלו לקבל עליה משכנתא.

תשלומי משכנתא גבוהים –גם אם יש לכם הון עצמי בסיסי לתשלום ההון העצמי ברכישה, ותוכלו לקבל משכנתא, עדיין תיתקלו בקושי לשלם תשלום משכנתא לדירה קיימת פלוס לדירה החדשה.

אם אין הון עצמי, איך משלמים את התשלום הראשון ברכישה לפני שמקבלים משכנתא על הדירה החדשה?

הלוואה נוספת על הדירה הראשונה או הלוואה מסחרית

אם אין לכם חסכון בצד או קרובי משפחה שיכולים להלוות לכם את ההון הראשוני לדירה השנייה תאלצו לבקש מימון מהבנק באחת מהאפשרויות הבאות.

אחת האפשרויות היא לבקש מהבנק הלוואה נוספת על הדירה הקיימת. הלוואה זו תשמש כהון עצמי לדירה החדשה. הדבר אפשרי אם המשכנתא הקיימת על הדירה הנוכחית אינה גבוהה, כך שהלוואה נוספת תהיה תואמת לדרישות בנק ישראל בדבר גובה המימון וכן תואמת לסיכון אותו הבנק מוכן ליטול עליו.

כמו כן אפשר לבקש מהבנק הלוואת גישור – הלוואה מסחרית אשר תשמש כהון עצמי ברכישת הדירה השנייה. תשומת לב שהלוואה מסחרית יקרה בד"כ יותר מהלוואה מגובת משכנתא כיון שהסיכון לבנק גבוה יותר.

בכל מקרה ניתן לבקש את ההלוואות הללו מהבנק בתנאים של הלוואת בלון, כך שבשוטף משולמת הריבית בלבד, ואילו הקרן תשולם לאחר מכירת הדירה הראשונה. להלוואת גישור מסחרית חסרון נוסף בגין הסיכון לעמלת פירעון מוקדם במקרה של ירידת ריבית, מעת נטילת ההלוואה ועד לפירעון ההלוואה.

מכירת ורכישת דירה במקביל – סיכום

השאלה איך מוכרים וקונים דירה במקביל עולה פעמים רבות. הכי רצוי זה למכור ולקנות בו זמנית, ולקבוע שזמן הכניסה לדירה החדשה הוא כמה ימים לפני המועד בו עליכם לפנות את הדירה הקודמת.

אם לא ניתן למכור ולקנות בו זמנית, רצוי למכור קודם ולקבוע זמן פינוי ארוך של לפחות 6 חודשים, כך שיתכן שתצליחו לקנות ולקבל את הדירה החדשה לפני שתצטרכו לפנות את הדירה הישנה. לפני המכירה תוודאו איזו דירה ואיזה איזור אתם מעוניינים לקנות כך שתקצרו את הזמן עד לרכישה.

אם נאלצתם לקנות לפני המכירה, חשוב שתדעו מה הסכום האמיתי שתוכלו לקבל במכירת הדירה. מימון הביניים יעשה באמצעות חסכונות, הלוואה נוספת על הדירה הקיימת או הלוואת גישור.