זכרון דברים למכירת דירה

מהו זכרון דברים למכירת או רכישת דירה, מקרקעין, עסק או רכב? האם כדאי לחתום עליו, האם הוא חוזה מחייב, האם קביל בבית משפט, ומהן ההשלכות של חתימת טופס זיכרון דברים? על כך במאמר שלפניכם.

סגרתם על קניית דירה או מכירת דירה, ואתם רוצים לחתום על זכרון דברים לרכישת דירה. האם אתם יודעים את תוצאות החתימה?

אם הגעתם לכאן, יתכן שחיפשתם דוגמה לזכרון דברים למכירת דירה להורדה. אולם, רגע לפני שאתם חותמים על זכרון דברים, חשוב מאוד שתדעו שמדובר על מסמך שמחייב אתכם כמו חוזה של ממש, אבל לא מקנה לכם הגנות שיש בחוזה.

יתכן שאתם בטוחים שאם תחכו יומיים ותחתמו על חוזה מסודר העסקה תברח לכם, אבל האלטרנטיבה גרועה יותר. חוץ מזה, אם הצד השני מוכן גם הוא לחתום, כנראה גם הוא חושב שעשה עסקה מדי טובה…

חשוב לדעת שחתימה על זיכרון דברים מחייבת תשלומי מיסוי מקרקעין כמו חתימת חוזה רגיל. בנוסף הוא פוגע בכם כאמור להלן.

חתימת זכרון דברים בעיניו של הקונה

אם אתם קונים, מוטב שלא תחתמו על זכרון דברים לפני תעשו את הפעולות הבאות:

• בדיקת רישום בעלות של המוכר.
• בדיקת משכנתא של המוכר.
• בדיקת חריגות בניה.
• בדיקות רבות נוספות.
• קבלת הצהרות המוכר על תקינות הדירה, בעלותו בה, החזקתו בה וכו'.
• עריכת חוזה רכישת דירה שיוודא שבסוף התהליך: הדירה תהיה בחזקתכם ורשומה על שמכם.
• חוזה שיאפשר נטילת משכנתא על ידכם.
• תכנון לוח תשלומים.

חתימת זכרון דברים בעיניו של המוכר

אם אתם מוכרים מוטב שלא תחתמו עם הקונים לפני שתעשו את הפעולות הבאות:

• עריכת חוזה שיוודא כי בסוף התהליך תקבלו את מלוא כספכם.
• החתמת הקונה על הצהרות כי בדק את הדירה, את הנושאים המשפטיים והתכנוניים.
• עריכת חוזה שידאג כי לקונה לא תהינה תלונות כלפיכם לאחר הקניה.
• עריכת לוח תשלומים הלוקח בחשבון את הדירה שתקנו, ואת המשכנתא שלכם ושל הקונה.

האם לזכרון דברים דירה תוקף מחייב?

האם חתימה על מסמך קצר ולא ממצה, נחשב הסכם מחייב והאם הוא קביל בבית משפט?

כפי שראינו לא מומלץ בכלל לחתום על זיכרון דברים. במרבית המקרים מדובר בהסכם מחייב, שאינו שומר עליכם. יתרה מכך לפעמים מדובר בנייר שאינו מחייב, ואז שוב הוא לא מגן עליכם. יתרה מכך, הדיונים הארוכים בבתי המשפט בשאלה האם יש תוקף ודאי לא כדאיים משום בחינה.

לעצם השאלה האם יש תוקף לזכרון דברים. בית המשפט העליון דן בפסקי דין רבים בסוגים שונים של זיכרונות דברים שהובאו בפניו. ראו למשל: עא 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק); עא 7193/08 מנחם עדני נ' מרדכי דוד; עא 759/81 דליה ברש נ' גד ירדני).

כדי שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו:

• להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה.
• להיות מסוים די צורכו. בית המשפט העליון (כב' השופטת ד' ברק-ארז) בעא 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית עומד על כך שבעבר נדרש כי זיכרון דברים דירה יכלול את כל הפרטים המהותיים של העסקה כמו שמות הצדדים, הגדרת הנכס, הגדרת העסקה, המחיר, מועדי תשלום, וקביעה לגבי תשלומי המסים. דרישת המסוימות רוככה עם השנים, ויתכן שמסמכך יחשב למחייב אף אם חסרים פרטים אך בית המשפט יכול להשלים את הפרטים החסרים לפי דין או נוהג מקובל, ובלבד שאין אי הסכמה מפורשת לגבי הפרטים החסרים.
• דרישה נוספת שקיימת רק בעסקאות במקרקעין, שהמסמך יהיה בכתב, בהתאם להוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין.

ניהול משא ומתן בחוסר תום לב

לא ניתן לסיים ללא אזכורה של חובת תום הלב בניהול מו"מ, היכולה לגרום לכך שאפילו אם לא נחתם חוזה, בית המשפט יאכוף על הצדדים התקשרות כאילו נחתם חוזה. שני פסקי הדין הידועים והמובילים בעניין הם: דנ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, ו-עא 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ).

סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע: הצד שמנהל משא ומתן שלא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה.

הפסיקה פירשה הוראה זו כמעניקה "פיצויים שליליים" – "פיצויי הסתמכות" – בלבד.

אולם פסקי הדין המוזכרים לעיל, ובהמשך רבים אחרים, פירשו את ההוראה כך שאם המשא והמתן הסתיים, תוכן ההסכם ידוע, ותנאיו גובשו, אך החוזה לא נחתם בשלב האחרון בשל חוסר תום-לבו של אחד הצדדים למו"מ, הרי שהנזק שנגרם עקב המשא והמתן שלא בתום-לב הוא אי-כריתת החוזה וממילא אובדן הרווח שבו. לכן ניתן לתבוע בשל כך גם "פיצויים חיוביים" או אכיפת החוזה. כל שבית המשפט עושה הוא הסרת המחסום שאחד הצדדים הטיל שלא בתום-לב על שכלול החוזה.

סיכום

זכרון דברים הוא כלי מסוכן מאוד. מצד אחד הוא מחייב אתכם הן מול הצד השני והן מול מיסוי מקרקעין. מצד שני הוא לא מקנה לכם הגנות שיש בחוזה.

חכו רגע, פנו לעורך דין שיערוך עבורכם את הבדיקות וחוזה מסודר, ותחתמו על החוזה בלב שקט.

לייעוץ משפטי / קביעת פגישה התקשרו עכשיו: 03-5758484.

אודות משרדנו – משרד עורך דין יצחק גולדשטיין נותן ליווי אישי ומקצועי ללקוח בכל אחד מהשלבים הקשורים לרכישת הדירה. הידע הרב, הניסיון, ההבנה והאוריינטציה העסקית של עורכי הדין במשרדנו עומדים לרשות הלקוחות, ומסייעים להשגת התוצאות הטובות ביותר.