לוח  תשלומים בקניית דירה יד שניה

מהו לוח תשלומים מקובל ברכישת דירה?

קניית דירה היא אחת מהעסקאות הגדולות שתעשו. חשוב לתכנן היטב את רכישת הדירה, לבדוק את הדירה לפני הרכישה, ולערוך חוזה דירה שישמור עליכם.

אחד מהנושאים שחשוב לשים עליו דגש, הוא נושא לוח תשלומים בקניית דירה יד שניה. אי עמידה בתשלומים עלולה להוביל אתכם למצב של הפרת חוזה. במקרה כזה המוכר עשוי לדרוש פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה מכר דירה, בסך 10% ממחיר הדירה.

יחלוף זמן רב מזמן חתימתכם על הסכם רכישת הדירה, ועד לזמן בו תקבלו את הדירה. בשלב הביניים, אתם-הקונים שילמתם כבר חלק ממחיר הדירה למוכר, אולם טרם קיבלתם דבר. חוזה מכר דירה צריך לכלול הגנות לקונה. בין שאר ההגנות ניתן למנות רישום הערת אזהרה לטובת הקונה והגבלת תשלומים לפני מחיקת משכנתא.

שימו לב כי לא תמיד צריך ונכון ללכת אחרי העדר בעניין פריסת תשלומים בקניית דירה, ולא תמיד חשוב מהי  חלוקת תשלומים מקובלת ברכישת דירה. העיקר הוא מה נכון לכם ולעסקה הספציפית. זכרו:

• יש הבדל בין אדם שיש לו את כל הכסף בחשבון, לבין אדם שנזקק למשכנתא.
• יש הבדל בין דירה שיש עליה משכנתא, לבין דירה נקיה ממשכנתא.
• יש הבדל בין דירה רשומה בטאבו לבין דירה שיש להסדיר בה את הרישום.

עורך דין לקניית דירה ידאג עבורכם ללוח תשלומים המתאים ביותר עבורכם.

עקרונות לקביעת פריסת תשלומים ברכישת דירה

להלן חלק מהעקרונות לקביעת לוח התשלומים:

1. תשלום ראשון ישולם במועד חתימת הסכם רכישת הדירה ותשלום אחרון ישולם במסירת הדירה.
2. תשלום הון עצמי קודם לתשלומים בעזרת משכנתא מהבנק.
3. אם למוכר משכנתא על הדירה, הקונה ישאיר אצלו או אצל ב"כ, כסף בשיעור השווה לפחות למשכנתא של המוכר.
4. התאמת תשלומי הקונה לכספים שהוא מקבל ממכירת דירתו הישנה או מכל מקום אחר.
5. התאמת התשלומים לכספים שצריך המוכר כדי לשלם עבור הדירה החדשה שקנה (במידה שקנה).

תשלום ראשון בעת חתימת הסכם קניית דירה

תשלום ראשון מבוצע בעת חתימת הסכם המכר. יחד עם זאת, עד לרישום הערת אזהרה אין לקונה הגנה על כספו. מאידך, רישום הערת אזהרה לפני תשלום כלשהו למוכר פוגעת במוכר. לכן, הנוהג הוא השארת תשלום ראשון בשיק בנקאי לטובת המוכר, אצל ב"כ המוכר. לאחר שב"כ הקונה רושם הערת אזהרה לטובת הקונה, השיק מועבר למוכר.

רישום הערת אזהרה מסמן לכל רוכש פוטנציאלי, מעקל או מלווה, שנחתם הסכם למכירת הדירה. מכיוון שכך, אם מישהו יבצע עסקה נוספת עם המוכר, הוא יאבד את כספו, והקונה הראשון שרשם הערת אזהרה יקבל את הדירה.

תשלום אמצע

התשלום האמצעי או התשלומים האמצעיים נדרשים בדרך כלל כשיש משכנתא לטובת המוכר, או כשהקונה נוטל משכנתא למימון הרכישה.

משכנתא לטובת המוכר

כאשר קיימת משכנתא לטובת המוכר, בעת חתימת הסכם המכר הוא יציג אישור על יתרה לסילוק.

התשלום השני ישמש לפירעון המשכנתא לבנק, אם המוכר לא יסלק אותה בעצמו או יגרור אותה לדירה שהוא קונה. התשלום לפירעון המשכנתא יעשה לאחר שהקונה יקבל מכתב כוונות מהבנק שכנגד תשלום סך מסוים המשכנתא תימחק.

משכנתא לטובת הקונה

לרוב הקונה מממן חלק מהרכישה באמצעות משכנתא מהבנק. במקרה כזה הבנק ידרוש מהקונה לשלם את ההון העצמי בעסקה לפני קבלת מימון מהבנק. יש להתאים את התשלומים עד לקבלת המשכנתא להון העצמי בעסקה. כן יש להותיר מספיק זמן לארגון המשכנתא.

תשלום אחרון בעת מסירת הדירה

עם התשלום האחרון הקונה משלים את תמורת הדירה, ומאידך המוכר מעביר לקונה את החזקה בדירה ואת המסמכים הנדרשים לרישום הדירה על שם הקונה.

אם המוכר טרם השלים את האישורים הנדרשים לביצוע הרישום כמו אישור מס שבח ואישור עירייה והיטל השבחה, יישאר כסף בנאמנות אצל ב"כ המוכר, לצורך תשלומים אלו.

פריסת תשלומים בקניית דירה יד שניה לעומת דירה יד ראשונה מקבלן

האמור לעיל הינו בעניין פריסת תשלומים מקובלת בקניית דירה יד שנייה. לגבי קניית דירה מיד ראשונה חלקות התשלומים קבועה בחוק המכר דירות.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 הוא חוק המגן על רוכשי דירה. החוק קובע כי על הקבלן אסור לקבל מעבר ל-7% מהעסקה מבלי להגן על הקונה באחת מהדרכים: א. ערבות בנקאית לטובת הקונה. ב. ביטוח. ג. שעבוד הדירה לטובת הקונה. ד. רישום הערת אזהרה. ה. העברת בעלות על שם הקונה.

בתקנות של החוק נקבע לוח תשלומים לשם הגנה על הקונה. כך שאם כספי הקונה לא הובטחו בערבות בנקאית או ביטוח, הקונה לא ישלם מעבר לטבלה שנקבעה בהתאם להתקדמות הבניה.

לקבלת טיפול משפטי אמין ואיכותי מעורך דין למקרקעין התקשרו עכשיו: 03-5758484.