פקיעת משכנתא עקב אי גילוי והסבר לערב

פסק דין מעניין שביטל משכנתא, עקב כך שהערב הממשכן לא הבין על מה חתם, ולא קיבל הסבר וגילוי כראוי. סעיפים 22 ו-23 לחוק הערבות, תשכ"ז-1967 המטילים חובת גילוי לערב, חלים גם על מי ששעבד נכס להבטחת חיובו של אחר. הפרת חובת הגילוי עלולה לגרור פקיעת משכנתא או ערבות.

בימים אלו ניתן פס"ד בבית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא א' פרקש), ה"פ (י-ם) 31700-03-15 יעל כהן נ' קס ביזנס בע"מ. במקרה זה נידונה עתירת קשישה בת 80 הסובלת מבעיות בריאותיות, אשר שעבדה את דירתה היחידה להלוואה שניתנה לטובת חברה. בנה היה אחד מבעלי השליטה בחברה.

המבקשת טענה כי לא ידעה ולא הבינה על מה חתמה וכי עומדות לה הגנות וזכויות שונות לביטול המשכנתא. המשיבה טענה מנגד כי המשיבה ידעה היטב על מה חתמה, וכי המשכנתא תקפה.

ביטול משכנתא עקב אי הסבר לערב הממשכן על מה חתם

בפס"ד דין ארוך ומנומק דחה בית המשפט את טענות המבקשת כי לא ידעה על מה חתמה, באומרו:

"כלל ידוע הוא, כי חוזים יש לקיים. כן ידועה החזקה לפיה חתימתו של אדם על מסמך מהווה אישור ועדות שהבין את תוכנו ונתן הסכמתו לאמור בו. הדברים נכונים ביתר תוקף כאשר מדובר במסמך מהותי כגון שטר משכנתא (ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' צוברי (15.12.15) (להלן: "עניין צוברי"), פסקה 41(ג); ע"א 8611/06 בנק הפועלים בע"מ נ' מרטין (2.3.11), פסקה 31 (להלן: "עניין מרטין"); … משכך, הנטל להוכחת טענת אפסות ("לא נעשה דבר") הוא כבד מהנטל להוכחת טענות אחרות בגדרי המשפט האזרחי. על המבקש לסתור את החזקה המנויה לעיל ולשכנע את בית המשפט בצדקת טענתו, באמצעות ראיות פוזיטיביות וברמת הסתברות של אפשרות קרובה …"

לאור התרשמותו מהעדויות ומהמסכת העובדתית אשר הוצגה לפניו, קבע בית המשפט כי התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח את אי ידיעתה.

מנגד, התקבלה טענת המבקשת שהינה ערבה יחידה לבטלות המשכנתא עקב הפרת חובת הגילוי.

פקיעת משכנתא עקב הפרת חובת גילוי לערב

פרק ב' לחוק הערבות, תשכ"ז-1967 קובע בין השאר את חובת הגילוי החלה על נושה, המוגדר בסעיף 19 כ: "מי שמתן הלוואות הוא במהלך עסקיו הרגיל, אף אם אינו עיסוקו העיקרי", כלפי ערב יחיד, המוגדר כ: "מי שאינו תאגיד, ולמעט בן זוג של החייב או שותפו של החייב…".

לפי ס' 23 (א) (5) לחוק הערבות, תוצאת אי גילוי של סעיפים 22(ב) (1), (3) או (4) – הינה פטור ערב יחיד מערבותו.

בין שאר חובות הגילוי, על הנושה לגלות לערב יחיד, לפני כריתת חוזה הערבות, את הפרטים כפי שנקבעו בחוזה שבינו לבין החייב. בנוסף עליו לגלות לערב כי הינו ערב יחיד או ערב מוגן, את מספר הערבים וחלקו היחסי של הערב בחיוב. כן לגלות האם הערבות הינה לחיוב קיים או לחיוב המחליף חיוב קיים, ואת שיעור הריבית, והכל כפי שהם מעודכנים למועד כריתת חוזה הערבות.

בית המשפט קבע כי המשכנתא בטלה עקב הפרת חובת גילוי של פרטים מהותיים שיש בהם כדי להשפיע על שיקול דעת הערב בבואו להחליט האם מוכן הוא לקחת על עצמו את הסיכון הטמון בערבות לחוב שכבר התגבש.

למסקנה זו הגיע בית המשפט לאחר שנוכח כי לא הוסבר לערבה כי המשכנתא הינה ערבות יחידה לטובת גוף הנותן אשראי במהלך עסקיו הרגיל, וכן לא גולה לה החוב הקיים ומצבה הפיננסי הקשה של החברה אשר להבטחת חובותיה שועבדה הדירה.

משרדנו לא ייצג בתיק זה.