מהו "אישור עקרוני למשכנתא"?

האם "אישור עקרוני למשכנתא" למתן הלוואת משכנתא, מחייב את הבנק להעמיד הלוואה?

רוכש דירה אשר מתכוון לקבל מהבנק הלוואה בנקאית מובטחת משכנתא בכדי לממן את רכישת הדירה (וכאלו הם מרבית רוכשי הדירות), חשוב שיקדים ויברר אצל הבנק האם יסכים להעמיד לו את  ההלוואה המבוקשת, ויבקש "אישור עקרוני למשכנתא".

האם די ב"אישור עקרוני למשכנתא" ? האם ניתן להתקשר בחוזה רכישה בהסתמך עליו ולהתחייב כלפי המוכר על לוח התשלומים ?

בסוגיה זו עסק פסק דין שניתן לאחרונה (29.6.2015) בבית משפט השלום בראשון לציון (תא (ראשל"צ) 43393-10-12 אאורליה שוורץ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ).

מהו אישור עקרוני למשכנתא

בהוראות בנק ישראל – "נהלים למתן הלוואות לדיור" נקבע, כי על מנת לאפשר השוואת ריביות בין הבנקים השונים, יפיק הבנק, לבקשת לקוח, טופס אישור עקרוני ובו הצעה לשיעור הריבית להלוואה.

אישור זה ניתן על בסיס מידע שמוסר הלקוח, מבלי שהוא נדרש להמציא מסמכים ומבלי שמושתים עליו הוצאות כלשהן.

ההצעה תקפה למשך מספר ימים בהם נדרש הלקוח להמציא מסמכים לבנק.

האם אישור עקרוני מחייב את הבנק?

האם אישור עקרוני משכנתא מחייב את הבנק רק לשיעור הריבית המוצע או אף לעצם העמדת ההלוואה?

בפסק הדין האמור נדון מקרה בו נתן הבנק אישור עקרוני למשכנתא, אותו סייג בין השאר בכך שהוא ניתן על סמך נתונים שנמסרו על ידי התובעים, כי הוא כפוף לבדיקת האישורים שיומצאו, ובכך שלא יתגלו נתונים המטילים ספק באשר ליכולת התובעים לעמוד בהחזרי ההלוואות.

בהסתמך על האישור העקרוני האמור התקשרו התובעים בחוזה לרכישת דירה. אולם כאשר התובעים ביקשו את ההלוואה נתקלו בסירוב הבנק אשר חשש מיכולת ההחזר שלהם.עקב סירוב זה לא יכלו התובעים לעמוד בתנאי החוזה, והוא בוטל ע"י המוכרים.

התובעים, אשר חתמו על הסכם הרכישה בהסתמך על אישור הבנק, תבעו מהבנק את הנזק שנגרם להם עקב חזרתו מהאישור – לרבות חילוט הפיצוי המוסכם. הבנק טען כי האישור העקרוני כפוף לבדיקת יכולת ההחזר כאמור בהסתייגויות שבו (בית המשפט דחה את טענתו הנוספת של הבנק כי בבקשתם להפקת אישור עקרוני הצהירו התובעים שאין להם בעיות אשראי, מאחר שלא הוכח כי חתמו על מסמך שכזה).

השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם הבנק יצא ידי חובתו להזהיר את התובעים בטרם חתמו על ההסכם לרכישת הדירה בדבר אופיו המוגבל של ה"אישור עקרוני למשכנתא".

בית המשפט קבע כי הן הבנק והן התובעים נושאים באחריות לנזק שנגרם. בית המשפט הטיל על הבנק מחצית מהאשם, משקבע כי יש משקל למצג שעולה מכותרתו של המסמך הקרוי "אישור עקרוני לקבלת הלוואה".

בית המשפט קבע כי הבנק יכול וצריך היה לצפות כי האישור העקרוני ישמש את התובעים לצורך חתימה על הסכם לרכישת דירה, ומשום כך היה על הבנק לדייק במצג, לבל תישמע מהכותרת שלו רמיזה ל"אישור". אפשר היה לדייק יותר בכותרת המסמך באופן שישקף את המהות האמיתית של המסמך, כגון "בירור ראשוני" או "מידע ראשוני ללקוח", המבהירים שאין מדובר ב"אישור". הביטוי "אישור", גם אם נוספה לו המילה "עקרוני", יכול ליצור רושם שגוי, כאילו הבקשה קרובה לאישור, בעוד שבפועל המסמך אינו "אישור" כלל.

בית המשפט קבע כי הסייגים שהוסיף הבנק בגוף המסמך אינם מספקים. ראשית, הסייגים מופיעים באותיות קטנות ולא בולטות. הניסיון מלמד שהלקוח לא נוהג להסתכל בעיון באותיות קטנות כגון אלו שמופיעות במסמך בנקאי. בנוסף, התובעים לא התבקשו לענות על שאלה או שאלות, ולכן הסייגים שהוסיף הבנק באותיות קטנות מיועדים רק לקריאה פסיבית ע"י הלקוח. הצגה פסיבית אינה גורמת ללקוח לקרוא בפועל את הסייגים שבמסמך. אם התובעים היו צריכים לענות לשאלות, זה היה מחייבם לקרוא, להבין ולתת תשובה, כך שבאופן אקטיבי הם היו מבינים את מהות המסמך והיו נמנעים תקלות.

עוד נקבע כי על הבנק היה לערוך בדיקות אשראי מוקדמות כלשהן לפני הוצאת "אישור עקרוני" (בית המשפט העיר כי כיום הבנק עורך בדיקת אשראי צרכני טרם הפקת אישור עקרוני).

עם זאת, בית המשפט היה ער לנסיבות אותו עניין, וקבע שגם התובעים נושאים באשם תורם משמעותי לנזקם.

לעניות דעתנו הקביעה שהלקוח אינו נוהג לקרוא את האותיות הקטנות שבמסמך הבנקאי ולפיכך אינו מחויב להן, אינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה הנרחבת לפיה הלקוח מחויב בכל סעיפי חוזה בנקאי עב כרס עליו הוא חותם (ראו למשל מאמרנו "האותיות הקטנות" של הסכמי המשכנתא"). תשובה חלקית ניתן למצוא בקביעה שבפסק הדין כי חלק מהבעיה באותיות הקטנות, היא שהלקוח לא נשאל על המסמך ולא חותם עליו (קריאה פסיבית), ולכן אינו מעיין באותיות הקטנות, זאת לעומת מסמך עליו חותם הלקוח. אך הטעם הראשון שבפסק הדין, בו נקבע באופן כללי כי הלקוח אינו מעיין באותיות הקטנות, סותר לכאורה את הפסיקה העדכנית לפיה האותיות הקטנות מחייבות את הלקוח.

לסיכום, מדובר בפסק דין חדשני, הקובע כי לאור חובת הזהירות המוטלת על הבנקים רמת הציפייה מהם גבוהה ביותר, ולמרות שהבנק הזהיר את הלקוח מהסתמכות על האישור העקרוני, הוא נושא באשם תורם משום שכותרת המסמך עלולה להטעות את הלקוח.

משרדנו לא ייצג בתיק זה.


עו"ד יצחק גולדשטיין בעל ניסיון רב בתחום הבנקאות, והוא מייצג בנק מוביל למעלה מ-25 שנה, בתביעות נגד חייבים, מימושי משכנתא, תביעות נגד הבנק וניהול הליכי פש"ר והוצל"פ. במסגרת זו ניהל המשרד אלפי הליכים משפטים בתחום הבנקאות בכלל הערכאות, לרבות לשכות הוצל"פ, בתי משפט שלום, בתי משפט מחוזיים, ובית המשפט העליון, והשיג תקדימים משפטים רבים ותוצאות מרשימות ביותר.

משרד עו"ד יצחק גולדשטיין נותן ייעוץ וטיפול משפטי במקצועיות רבה ושירות אישי אדיב, בכל הסוגיות המשפטיות הנוגעות לבנקים.

לקבלת שירות מקצועי התקשרו: 03-5758484.

דילוג לתוכן