היטל פיתוח
היטל פיתוח הינו סוג של מס מוניציפאלי חד פעמי אשר בדרך כלל נגבה על ידי רשות מקומית או תאגיד המים והביוב שלה (ככל שישנו כזה) מבעל מקרקעין, וזאת בעת הנחה ראשונית של תשתיות מוניציפאליות בסמוך למקרקעין שלו, ועל מנת לממן את עלות הנחתן. מהם זוגי היטלי פיתוח? כיצד מתבצע חישוב החיוב? מתי צריך לשלם? זאת ועוד במאמר שלהלן >
היטל פיתוח מזכיר במעט את היטל השבחה המוטל על ידי העירייה / המועצה המקומית על נכסים שהשביחו. בחיוב על פיתוח מדובר בהנחת תשתיות כגון כבישים, מדרכות, תעלות ניקוז מי גשמים, צנרת להולכת מים, צנרת להולכת ביוב, ושטחים ציבוריים פתוחים.
כל אחד מהיטלי הפיתוח של הרשות המקומית נקבע על ידה במסגרת חוק עזר נפרד שעליה להתקין כדין לשם כך. על הרשות המקומית לנהל קופה נפרדת לכל סוג של היטל פיתוח שנגבה על ידה, בפיקוח משרד הפנים, וללא יכולת להעביר כספים בין הקופות השונות.
הרשות המקומית רשאית לדרוש את תשלום היטלי הפיתוח גם שנים רבות לאחר הנחת התשתיות המוניציפאליות. מצד שני, מדובר כאמור בתשלום חד פעמי בלבד, כך שאם שולם כבר היטל פיתוח עבור שטח כלשהו, לא ניתן לדרוש אותו בשנית.
מהם הסוגים של היטלי הפיתוח
היטלי הפיתוח שהרשות המקומית ותאגיד המים והביוב שלה (ככל שישנו כזה) רשאים לגבות מהבעלים של המקרקעין שנמצאים בתחום שיפוטם כוללים את ההיטלים הבאים:
- היטל סלילה: מימון סלילת כבישים ומדרכות חדשים.
- היטל תיעול: מימון הנחת תעלות ניקוז מי גשמים.
- היטל שצ"פ: מימון פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים כגון גנים ציבוריים, פארקים, כיכרות, וכדומה.
- היטל מים: מימון הנחת צנרת מים ראשית בישוב לצורך הולכת מים עד לנכס.
- היטל ביוב: מימון הנחת צנרת להולכת ביוב וטיהורו.
- דמי הקמה: דמי הקמה שנגבים על ידי תאגידי מים והביוב, במקום היטלי המים והביוב שנגבו קודם לכן על ידי הרשויות המקומיות.
בעקבות חקיקת חוק תאגידי מים וביוב, תשס"א-2001, הוקמו ברשויות מקומיות רבות ברחבי הארץ תאגידי מים וביוב, אשר החליפו את הרשות המקומית בכל הקשור להקמה ותחזוקה של תשתיות המים והביוב בתחום השיפוט שלה. עם העברת פעילות זו לתאגידי המים והביוב, עברה אליהם גם פעילות גביית היטלי המים והביוב לידיהם. בשנת 2015 הופסקה גביית היטלי המים והביוב על ידי הרשויות המקומיות הללו בהתאם לתעריפים שפורסמו על ידן בחוקי העזר שלהן, ובמקומם הוסמכו תאגידי המים והביוב לגבות "דמי הקמה", וזאת בהתאם לכללי תאגידי המים (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), התשע”ה-2015.
כתוצאה מכך, כיום, ברוב המוחלט של הרשויות המקומיות בארץ, היטלי הפיתוח נחלקים בין הרשות המקומית, אשר ממשיכה לגבות היטלי סלילה, תיעול ושצ"פ, לבין תאגיד המים והביוב, שגובה דמי הקמה עבור מערכות המים והביוב.
מתי צריך לשלם היטל פיתוח
קיימים מספר מקרים שבהם בעל נכס המקרקעין יחוייב לשלם היטל פיתוח:
- הרשות או התאגיד מניחים לראשונה את התשתית המוניציפאלית בסמוך לנכס של בעל המקרקעין.
- בעל המקרקעין הגיש בקשה בפני הרשות המקומית להוצאת היתר בניה עבור הנכס.
- בעל המקרקעין הגיש בקשה בפני הרשות המקומית לשינוי הייעוד של הנכס.
- בעל המקרקעין הגיש בקשה בפני הרשות המקומית לקבלת אישור לרישום העברת זכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין ("אישור עיריה לטאבו"). אישור זה כולל גם אישור בדבר העדר חובות לרשות המקומית, שמטבע הדברים גורם לרשות המקומית לבדוק האם חלים על בעל המקרקעין היטלי פיתוח שניתן לחייב אותו בתשלומם, וזאת כתנאי למתן האישור.
- נמצאו בנכס חריגות בנייה (גילוי חריגות בניה מהווה סיבה נפוצה מאד להטלת חיוב בתשלום היטל פיתוח).
אופן חישוב סכום היטל פיתוח
אופן חישוב סכום היטל הפיתוח נעשה באופן דומה ברשויות המקומיות ברחבי הארץ, אולם תעריף היטל הפיתוח משתנה מרשות לרשות, וזאת בהתאם לתעריף שנקבע בחוקי העזר של כל אחת מהן בנפרד.
סכום היטל הפיתוח כולל בדרך כלל שני רכיבים: שטח הקרקע של הנכס, והשטח הבנוי של הנכס (ככל שישנו כזה).
סכום החיוב בגין הקרקע מחושב לפי שטח הקרקע כפול התעריף לכל מ"ר קרקע, ואילו סכום החיוב בגין השטח הבנוי מחושב לפי השטח הבנוי כפול התעריף לכל מ"ר שטח בנוי. ישנן מספר רשויות מקומיות שמחייבות נכסים מסוימים שאינם מיועדים למגורים, לפי נפח הבניין, במקום לפי שטח הבניין.
כדי לקבוע את התעריף לכל מ"ר, הרשות המקומית נוהגת לערוך תחשיב שלוקח בחשבון את הבניה שקיימת בה ואת הבנייה העתידית שצפויה בה, ואת העלות הכוללת של הנחת התשתיות, ולאחר מכן לחלק את כלל העלויות בכלל השטחים.
הלכת דירות יוקרה
בעבר נהגו רשויות מקומיות מסויימות לחייב יזמים של פרויקטים גדולים לחתום עמם על הסכמים לפיהם היזמים יבצעו את עבודות הפיתוח שעל הרשויות המקומיות לבצע, וזאת בתמורה לקבלת פטור מתשלום היטלי הפיתוח.
נוהג זה השתלם לרשויות המקומיות, מאחר שהם נהגו לקבוע במסגרתם עלויות פיתוח שהיו למעשה גבוהות יותר מסכום היטלי הפיתוח שהן היו רשאיות לגבות לפי חוקי העזר שלהן, שבמקרים רבים היו מיושנים ולא כיסו את עלויות הפיתוח.
אולם, בשנת 2011 קבע בית המשפט העליון במסגרת ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ ואח' נ' ראש עיריית יבנה, מר צבי גוב-ארי, שהסכמים אלו הינם בלתי חוקיים ואסר על עריכתם, בנימוק לפיו הרשות המקומית איננה מוסמכת לתת פטור ממיסים והיטלים במסגרת הסכם שכזה, כמו גם להעביר את עבודות הפיתוח שעליה לבצע לגורם אחר שלא לפי דיני המכרזים.