היטל השבחה תמ"א 38
היטל השבחה תמ"א 38 – האם תמ"א 38 פטורה מהיטל השבחה? האם כל התחדשות עירונית לצורך חיזוק כנגד רעידת אדמה פטורה מהיטל השבחה?
מאמרים קשורים:
תמ"א 38 – מהו?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים בפני סיכוני רעידות אדמה. מאחר שעלות חיזוק מבנים והתאמת מבנים לתקן גבוהה, נקבעו תמריצים כלכליים, בכך שהוענקו זכויות בנייה נוספות וקוצרו הליכים בירוקרטיים לצורך מתן היתר בנייה.
היטל השבחה תמ"א 38 – מהו?
היטל השבחה הינו חיוב החל על בעל מקרקעין לוועדה המקומית לתכנון ובניה. חיוב בתשלום היטל ההשבחה נוצר במקרה שהמקרקעין הושבחו ושווים עלה בגלל תוכנית שהוועדה המקומית אישרה.
בעל המקרקעין חייב בתשלום של 50% מההשבחה בגין התכנית. מועד התשלום הוא בעת מימוש, כלומר בניה בהתאם לתכנית או מכירה.
הסיבה לחיוב היא שמי שנהנה מתכנית שיצרה הוועדה המקומית צריך לשתף את הציבור ברווח, מכיוון שעבודת הוועדה המקומית יצרה לו את הרווח. תשלומים אלו נועדו בעיקרם להשקעה בתשתיות ופיתוח.
פטור היטל השבחה תמ"א 38
לאחר שתכנית תמ"א 38 יצאה לדרך התברר שיש צורך במתן תמריצים. כך ישנם תמריצים במיסוי מקרקעין. לאור הצורך לתת תמריצים לחיזוק מבנים בתכנית תמ"א 38, נקבע בסעיף 19 (ב) (10) כי בניה לפי תמ"א 38 פטורה מחיוב בהיטל השבחה.
עוד נקבע כי גם תכנית מפורטת אשר הוכנה עפ"י הוראות של תמ"א 38 ושאחת ממטרותיה היא חיזוק מבנים ישנים מסיכוני רעידות אדמה תהיה פטורה מתשלום היטל השבחה. אולם אם התכנית המפורטת מעניקה יותר זכויות מתמ"א 38, הפטור יחול רק עד לגובה הזכויות לפי תמ"א 38.
הפטור מתשלום היטל השבחה לא מצא חן בעיני העיריות. כך במקרים רבים הפטור שניתן מהיטל השבחה בתמ"א 38 הביא לעיכובים באישורי העיריות לפרויקטים של תמ"א 38. כמו כן עיריות רבות מנסות לחייב בהיטל השבחה למרות הוראות החוק.
חיוב היטל השבחה ברובע 3 וברובע 4 בתל אביב
עיריית תל אביב מצאה שיטה מעניינת לחייב בהיטל השבחה. אך לא בטוח שהדבר יצליח לה. בסמיכות זמנים מעוררת תמיהה, לאחר שניתן פטור מהיטל השבחה בתמ"א 38, עיריית תל אביב עשתה תכנית רובע 3 ותכנית רובע 4. אף שתכניות אלו מבוססות על תמ"א 38 ואף שאחת מטרות תכניות אלו הם חיזוק מבנים טוענת עירית תל אביב (יותר נכון הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב) כי יש לחייב בהיטל השבחה.
לדעת העירייה תמ"א 38 לא הייתה תכנית שהקנתה זכויות ואילו תכנית הרובעים (רובע 3 ורובע 4) כן נותנות זכויות, ולכם הם מחייבות.
ישנם טעויות רבות בלוגיקה של הוועדה המקומית תל אביב, אך ישנה טעות מרכזית. הטעות היא לא לקחת את השווי שנתן תמ"א 38 בתור מצב קודם. אין זה משנה אם התמא הקנתה זכויות, אם היא הוסיפה לשווי, יש לקחת זאת במצב קודם. כך קבעה גם ועדת הערר בעניין רון צין נ' ועדה מקומית רמת גן.