בית משותף

מהו בית משותף? מהו תשריט, תקנון וחוקי וועד של בניין משותף? מה קובע חוק המקרקעין? כיצד רושמים אותו, למה הוא נדרש, מה הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית המשותף?

בית משותף מהו?

בניין משותף הוא בניין בו לפחות 2 דירות. לכל דירה בעלות נפרדת, וניתן לבצע בה עסקה נפרדת. בבית המשותף יש רכוש משותף לכל הדירות, לדוגמה הקרקע, הגגות הקירות החיצוניים, חדר המדרגות המעלית, המקלט, מתקני חימום והסקה של הבניין.

לא כל בניין בו 2 דירות הופך ל"בניין משותף", לצורך כך יש לבצע רישום בית משותף.

מאמרים קשורים:

מה קורה עד רישום הבית המשותף?

לפני רישום הבית כל הזכויות רשומות במושע. משמעות הדבר שלכל הבעלים זכות בכל חלק במקרקעין ובדירות. חלוקת הדירות בין הבעלים נעשה בדרך כלל בהסכם שיתוף, בו צוינה הבעלות בדירה של כל אחד. במצב זה, מכירת דירה תעשה באופן של מכירת חלק במקרקעין ולא של דירה מסוימת.

בבניין שנרשם כבניין משותף, לכל דירה בעלות נפרדת לגמרי, ומכירת דירה הינה כל הדירה והדירה בלבד (לרבות הצמוד לה וחלקים ברכוש המשותף).

פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של הפיכה ל-בית משותף

אחד מהשימושים לרישום בניין משותף הינו לצורך פירוק שיתוף במקרקעין. שיתוף במקרקעין הינו מצב בו כמה בעלים המחזיקים בנכס מקרקעין ביחד, וחלקם או כולם מעוניינים להפסיק את השותפות. חוק המקרקעין נותן כמה אופציות לפירוק השיתוף, כמו חלוקה בעין, מכירה וגם רישום כבניין משותף.

לדוגמה בית עם 4 דירות, ו-4 בעלים שכל אחד מחזיק בדירה. אין סיבה לכאורה למכור את הנכסים, שכן ניתן לרשום את הבניין כמשותף, כך שכל אחד יירשם כבעלים של דירה אחת. בצורה כזו נעשה פירוק שיתוף ללא הליך משמעותי כמו מכירת הבית. בית המשפט עשוי להורות על פירוק בדרך רישום בית משותף, אף אם הדבר יצריך תשלומי איזון.

תהליך רישום בית המשותף

לצורך רישום בתים משותפים נדרש תשריט החלקה והבית, תקנון של הבית ועוד. הרישום נעשה אצל המפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום מקרקעין.

רכוש משותף במסגרת בית משותף

לכל בניין משותף יש רכוש משותף שלא מוקצה בלעדית לבעלים של אחת הדירות. לכל דייר זכות לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, ובלבד שאינו מונע שימוש דומה מהדיירים האחרים.

בעלות נפרדת בדירות והצמדות

בעלי הדירות הינם בעלי דירות עצמאיות ונפרדות. הם אף עשויים לצרף חלקים מהשטח המשותף הנותר לדירות. במקרה זה יחולו גם על החלקים המצורפים בעלות נפרדת, הזכות לשימוש בהם שייכת רק למחזיק בהצמדה, והם לא יחשבו לרכוש משותף. הצמדה של נכס שהיה ברכוש המשותף יכולה להיעשות בתחילה על ידי היזם, או בהסכמת כל בעלי הדירה בבית המשותף.

נציגות הבית המשותף – ועד הבית

לכל בניין משותף חייב להיות נציגות הבית המשותף, המכונה ועד הבית, לצורך ניהול הרכוש המשותף ותחזוקתו. בעלי הדירות רשאים לבחור נציגות בית משותף.

נציגות הבניין המשותף דואג בשם הדיירים לניהול ואחזקת הבניין. יש לו גם זכות לחתום על חוזים או לנהל הליכים משפטיים בשם הבניין המשותף.

תקנון בית משותף

בתים משותפים מתנהלים על פי כללים שנקבעו במסמך תקנון בית המשותף, לגבי זכויות וחובות בעלי הדירות בבניין . התקנון נקבע בדרך כלל על ידי היזם, או בהמשך על ידי בעלי הדירות. אם לא נקבע תקנון, חל התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק המקרקעין. בית שטרם נרשם ינוהל גם הוא בהתאם לתקנון המצוי.

שינוי תקנון הבית המשותף אפשרי ברוב 2/3 מבעלי הרכוש המשותף.

השתתפות בהוצאות אחזקת הבית המשותף

על כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף, והשירותים הנדרשים, כפי שהיה בעת השלמת הבניה.

שיעור השתתפות בהוצאות של כל בעל דירה, הינה או לפי חלקו ברכוש המשותף, או חלוקה אחרת שנקבעה בתקנון הבניין המשותף. כך פעמים רבות תשלום כל הבעלים שווה, ולעתים בהתאם לשטח הדירה.

בין ההוצאות המוטלות על כלל הדיירים: תחזוקת הגג המשותף, תחזוקת החצר, תחזוקת המעלית, ניקיון כלל הבניין וחדר המדרגות, ביטוח צד ג' (ביטוח בית משותף), הוצאות הניהול, תשלומי צריכה משותפת של מים וחשמל, תיקון צנרת מים וביוב. אחד מחברי הוועד מתמנה כגזבר, ועליו לשמור פנקס מתועד של הוצאות והכנסות.

ביטוח בניין משותף הוא אחת ההוצאות שיש בניהול בתים משותפים. ביטוח בניין משותף הוא חשוב מאוד להגנה על בעלי הדירות הן מפני תביעות צד ג', והן כביטוח למקרה שיקרה נזק לרכוש המשותף.

פתרון סכסוכים בבתים משותפים

בבתים משותפים ישנם פעמים רבות סכסוכי שכנים, בגין שימוש ברכוש המשותף, הרחבת דירה בבית (ס' 71 לחוק המקרקעין), וכו'. סכסוכי שכנים מתבררים בתביעה המוגשת למפקח על הבתים המשותפים ושסמכותו מקבילה לסמכות שופט שלום. יש מקרים בהם נכון להגיש את התביעה בבית משפט שלום שהבניין בתחום סמכותו.


לקבלת שירות משפטי אמין ואיכותי מעורך דין למקרקעין פנה בטלפון: 03-5758484.

למשרד עורכי דין למקרקעין יצחק גולדשטיין ידע נרחב וניסיון של עשרות שנים בתחום המקרקעין, בייצוג קבלנים, יזמים, קבוצות רכישה, הרחבות קיבוצים, הסכמי מכר ושכירות, פירוקי שיתוף מקרקעין, כינוסי נכסים, היטל השבחה וארנונה, רישומי בתים משותפים ופרצלציות.

משרדנו טיפל ומטפל בפרויקטים רבים, מורכבים ומגוונים בכל רחבי הארץ – תל אביב, ירושלים, אשדוד, בני ברק, חדרה, צפת, שלומי, נהריה, שעלבים ועוד.

דילוג לתוכן