היטל השבחה 2024 – מדריך מפורט

כאשר מבקשים לערוך תכנון מס בעת עשיית עסקה במקרקעין, מבחינת חיוב בתשלום בגין ההשבחה, חובה לבדוק גם את החבות במס שבח ובמס רכישה. על המוכר לבדוק לא רק האם יחויב בהיטל, אלא גם האם יחויב במס שבח, שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. כמו כן כל מוכר הוא קונה בפוטנציאל, ולכן צריך לבדוק אילו השלכות יש לעסקה שאותה הוא עושה על מס הרכישה בו יחויב בגין עסקה שיבצע בעתיד או בעסקה שעשה בעבר.

מהו היטל השבחה? 

היטל השבחה (שיש שקוראים לו בטעות מס השבחה) הוא חיוב של בעלי מקרקעין לוועדה המקומית. החיוב נוצר כאשר מקרקעין הושבחו על ידי תוכנית שאישרה הוועדה המקומית והעלתה את ערך המקרקעין.

כך למשל, אם הוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר, אשר מאפשרת להוסיף קומה בבניין, הדבר מעלה את שווי הבניין ותשלום ההיטל הוא עבור עליית השווי שנעשתה. השווי נקבע על ידי שמאי הועדה המקומית וניתן לערור על החלטתו.

החיוב בהיטל השבחה נחקק ביולי 1981 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

החיוב נועד לכסות הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, להשקעה בחינוך, לרכישת ושימור מקרקעין לצורכי ציבור, וכיו"ב.

במקרים רבים ניתן בתכנון נכון להביא למצב של הפחתת היטל השבחה.

היטל השבחה אינו מס שבח

חשוב לשים לב כי היטל השבחה אינו מס שבח.

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס בעת מימוש (היתר בניה ו/או מכירה).

מס שבח לעומת זאת משולם לרשות המסים כאחוזים מתוך הרווח במכירת מקרקעין דהיינו ההפרש שבין סכום המכר לבין סכום הקניה והוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס.

למדריך מקיף על מס שבח כנסו: מס שבח – מדריך למוכר דירה.

מי משלם היטל השבחה?

חובת התשלום חלה על האדם או הגוף שהיה הבעלים או החוכר לדורות (שוכר ליותר מ-25 שנה) של המקרקעין בעת מתן האישור.

בעת מכירת מקרקעין, חובת התשלום חלה על המוכר, שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. יחד עם זאת ביחסים הפנימיים שבין מוכר לקונה, ניתן לקבוע שהקונה ישלם את החיוב ("עסקת נטו"). תשומת לב שבמקרה כזה שווי העסקה לצרכי מס יכלול לא רק את התמורה שישלם הקונה למוכר אלא גם את התשלום הנוסף שמשולם על ידי הקונה.

בקרקעות המנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חלק מההיטל מתקזז עם התשלום לרמ"י. זאת מפני שגם רמ"י שהיא בעלת המקרקעין מרוויחה מההשבחות.

המקרים המחייבים בתשלום

חיוב בהיטל חל בגין עליית שווי המקרקעין, עקב אישור תב"ע (תוכנית בנין עיר), מתן הקלה, או אישור שימוש חורג.

כך למשל, בקשה להוספת מרפסת שמש יכולה להיחשב כהקלה אשר תחייב בתשלום בגין ההשבחה. כך גם פיצול דירה ל-2 דירות (במידה והדבר נעשה בהיתר) עלול לחייב היטל השבחה בגין עליית ערך הנכס.

היטל ההשבחה אינו חל על תכניות שקיבלו תוקף לפני 1.7.1975.

היטל עקב בנייה ללא היתר

אין חיוב בגין בנייה ללא היתר, אולם במסגרת ההליך הפלילי על העבירה, אפשר לתבוע גם בגין ההשבחה.

היטל השבחה בגין שימוש חורג מתכנית לעומת בגין שימוש חורג מהיתר

אחד המקרים המחייבים בהיטל השבחה הוא שימוש חורג. בעבר העיריות היו מוציאות חיובים בגין כל שימוש חורג. בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון ביום 1.1.2019, ברמ 2283/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ, קבע בית המשפט כי התרת שימוש חורג מתכנית מקימה חבות.

אולם במקרה של שימוש חורג מהיתר תלוי האם מדובר במימוש זכויות, שאז חל חיוב, או האם מדובר בשימוש חורג מהיתר אך אינו חורג מתכנית בגינה כבר שולמו בעבר היטלים. במקרה השני לא תחול חבות בגין שימוש חורג מהיתר.

הטעם לכך הוא שהטעם לחיוב בהיטל זה הוא מכח עיקרון של צדק חלוקתי, כלומר מי שמתעשר מפעולות רשות ציבורית יחלוק את התעשרותו עם הציבור. לכן כאשר השימוש אינו חורג מהתכנית, אין עליית שווי והתעשרות ואין לחייב רק בגין פעולת הרישוי. כמו כן אין מדובר בפעולה סבוכה הדורשת משאבים רבים מהוועדה המקומית.

מתי משלמים היטל השבחה?

מועד תשלום היטל השבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

"מימוש הזכויות" בהשבחה מתכנית הוא אחד מאלה:

• בקבלת היתר בניה או שימוש – יום קבלת היתר הבניה, שניתן בעקבות אישור התוכנית, מתן ההקלה או אישור השימוש החורג שהשביחו את המקרקעין.
• בהתחלת שימוש בפועל כפי שהותר עקב אישור התכנית.
• במכירת מקרקעין – יום מכירת הזכויות במקרקעין.

מתי מחושב היטל השבחה?

המועד הקובע לצורך חישוב ההשבחה

המועד הקובע לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא מועד אישור התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.

כך עלול להיווצר מצב שתכנית משביחה אושרה בתקופה שמחירי המקרקעין היו יקרים, והנכס נמכר לאחר ירידת מחירי המקרקעין. התוצאה תהיה שגובה ההיטל עלול להיות גבוה משווי המקרקעין.

הצמדה

אם מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה עלה לעומת מדד שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, אישור ההקלה או השימוש החורג, שבגינם חל ההיטל, יגדל סכום החיוב לפי שיעור עליית אחד משני המדדים האמורים, הנמוך מביניהם.

מועד עריכת השמאות

אפשרות א' – מיד לאחר אישור התוכנית: ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מיד לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או ההקלה. הוועדה המקומית מפרסמת לוח שומה במשרדיה ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. כל מי שחייב בהיטל יכול לערער על כך.

אפשרות ב' – דחיית שומה למועד מימוש הזכויות: אם הוועדה המקומית החליטה על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות או שלא פרסמה לוח שומה, נחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

במקרה של דחייה, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל. יצוין כי לרוב הועדה אינה עומדת בחובתה ולא מודיעה לבעלים על כך.

תשלום מיידי על אף דחיית השומה

אל אף שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יכולה לדחות את מועד עריכת השומה, יכול בעל מקרקעין לבקש מהוועדה המקומית לערוך שומה על מנת שיוכל לשלם מיד את ההיטל. על הוועדה המקומית להציג שומה תוך תשעים יום מהדרישה.

מה שיעור היטל ההשבחה משלמים ואיך מחשבים?

שיעור ההיטל הוא מחצית משווי ההשבחה.

דוגמא לחישוב היטל השבחה: קרקע שהייתה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר התכנית המשביחה, עלה שוויה ל-2,000,000 ₪. עליית השווי בגין התכנית היא 1,000,000 ₪, וההיטל הוא 500,000 ₪.

היטל השבחה כשהיו כמה השבחות

מקרקעין שאושרו בו כמה תכניות, ולא שולם היטל עקב אף אחד מהם, החישוב הינו הפרש בין שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הראשונה לבין שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית האחרונה.

כאמור, העיקרון הוא תשלום על כל ההשבחות במקרקעין. אולם לגבי אופן החישוב יש מחלוקת בפסיקה. המקובל הוא מה שנקבע בפס"ד רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואושר בפסקי דין אחרים כמו פסק הדין הידוע, ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון, שבמקרה כזה יש לבחון כל השבחה לגופה, דבר הידוע כ"שיטת המדרגות". מנגד יש מקרים בהם החיוב יהיה בבחינה של כל עליית השבח, הידוע כ"שיטת המקפצה".

ריבית פיגורים והצמדה

הצמדה – כאמור לעיל, ממועד התוכנית ועד למועד מימוש הזכויות יש תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה, לפי הנמוך מביניהם.

ריבית פיגורים – בגין איחור בתשלום ההיטל לאחר מועד מימוש הזכויות, תחול תוספת הצמדה וריבית פיגורים בדומה לחוב ארנונה לרשות מקומית.

הפחתת ריבית פיגורים

בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה שדנים בערעור או הערר בעניין היטל ההשבחה, או השמאי המכריע, יכולים להפחית את חיובי הפיגורים בגין התקופה שההליך התנהל לפניהם. כמו כן הם יכולים, בנימוקים מיוחדים, להפחית חיובי הפיגורים, כולם או חלקם, בגין תקופה אחרת.

אישור היטל השבחה לצורך רישום בטאבו

לצורך רישום פעולת מכר או חכירה בפנקסי המקרקעין יש להציג בפני הרשם תעודה החתומה ע"י יושב ראש הועדה המקומית או שלוחו, המעידה כי שולמו כל חובות היטל ההשבחה על המקרקעין, או ניתנה ערובה לתשלומו.

פטור מהיטל השבחה במתנה לקרוב

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית קובע כי העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל"מימוש זכויות" ואינה מחייבת בהיטל. הסעיף מגדיר כ"קרוב" את: בן הזוג, ההורה, סבים, צאצא, צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

פעמים רבות שואלים האם יש פטור מהיטל השבחה לנכה. התשובה לצערנו היא שלילית.

פטור מהיטל השבחה

במקרים לא מעטים ניתן להביא להפחתת היטל השבחה או אף לקבל פטור מהיטל השבחה.

בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נמנים המקרים הפטורים מתשלום. להלן הנפוצים שבהם:

• השבחה במקרקעין למגורים בשכונת או אזור שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
• עליית שווי במקרקעין של מוסד חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט. וכן במקרקעין של הקדש ציבורי, שאין עיסוקו לשם רווחים. זאת בתנאי שהמקרקעין או התמורה מהם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות דלעיל.
• השבחה במקרקעין אשר משמשים לבניה או להרחבת דירת מגורים, והבעלים זכאי לקבלת סיוע מאחת תכניות הסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון.
• השבחה במקרקעין בגין תוספת  של שטחי שירות, שנעשו עבור התאמות נגישות.
• השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית.
• עליית שווי מקרקעין שנוצרה בגין בניית מרחב מוגן בשטח המינימלי הנדרש.
• השבחה במקרקעין בגין היתר בנייה או הרחבת דירת מגורים מכוח תמ"א 38, עד תוספת של 2.5 קומות.
• עליית שווי בשל הקמת מערכת סולארית לייצור חשמל.
• השבחה במקרקעין עקב בניה או הרחבת דירת מגורים, עד שטח של 140 מ"ר. תנאי לכך הוא שהבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה מינימום 4 שנים לאחר סיום הבניה. בניה או הרחבה מעל שטח של 140 מ"ר יחויב בהיטל, בשיעור יחסי.
• בהיטל שמקורו בגין הקלה או התרת שימוש חורג, רשאית הועדה לפטור מהיטל השבחה בגלל מצבו החומרי של בעל המקרקעין.
• סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לעניין תשלום ההיטל.
• השבחה במקרקעין למגורים ביישוב שהוכרז, כי לא יחול לגביו חובת תשלום היטל השבחה.

ערעור על היטל השבחה

ניתן לערור על שומת היטל השבחה תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, באחד מהדרכים הבאות:

• בערר לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה על עצם החיוב ועל גובה החיוב. הערר מוגש ע"י עו"ד היטל השבחה, אשר יפרט את הטיעונים הפוטרים מתשלום. ככל שהשומה אינה נכונה יצורף לערר חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מטעמכם. ועדת הערר רשאית לפנות בבקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מייעץ.

  לאחר המינוי, יגיש השמאי מייעץ לוועדת ערר חוו"ד בעניין הערר. ועדת הערר מטפלת לא רק בערעור על היטל בגין טענות על עצם החיוב, אלא גם בערעורים בטענות שמאיות בלבד. כאשר הערר עוסק רק בשאלות שמאיות, ועדת הערר מפנה את התיק ל"שמאי מייעץ". שמאי מייעץ דומה לשמאי המכריע, אולם בהבדל אחד, הוא אינו מכריע בתיק, אלא רק נותן חוות דעת, וועדת הערר היא המחליטה בהתחשב בחווה"ד.

• שמאי מכריע. אם החייב בהיטל אינו חולק על החיוב עצמו, אלא מבקש הפחתת היטל ההשבחה, בהסתמך על חוות דעת שמאית שונה. במקרה זה הוא יכול לבקש בתוך 45 ימים מההודעה על החיוב, מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין, למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע יחליט בגובה החיוב. פניה כזו כדאי שתהיה מוגשת באמצעות שמאי מטעם הבעלים.

ערעור על שמאי מכריע – בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה של השמאי מכריע, יכול החייב בהיטל או וועדה המקומית להגיש ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה על אותה החלטה.

ערעור על ועדת ערר – על החלטת וועדת ערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

הדרך המומלצת לערעור היטל השבחה

יש המעדיפים לפנות לשמאי מכריע, שכן בדרך זו נדרש מהם לשלם רק לשמאי מקרקעין מומחה, מטעמם. אולם למהלך זה 2 חסרונות משמעותיים:

• הם לא יכולים לטעון טענות משפטיות על עצם החיוב כמו התיישנות, מעשה בי"ד, אלא רק כנגד גובה החיוב. בערר (ת"א) 12/85109 קרן תורה ועבודה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אור יהודה אזור נקבע: "… בחירת הנתיב של שמאי מכריע יש בה הלכה למעשה הכרה בעצם החיוב, כפי שקבע בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין עת"מ 36735/05/13 אנרג'יקס –אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה…"
• שמאי מכריע עלול לפסוק חיוב העולה על הסכום שדרשה הועדה המקומית מלכתחילה. לעומת זאת וועדת הערר, אינה יכולה לשנות את החיוב בהיטל ההשבחה כלפי מעלה. זאת אפילו אם השמאי המייעץ קבע שהיטל ההשבחה צריך להיות גבוה מהדרישה המקורית. כשנישום מגיש ערר נגד גובה השומה שהוציאה הועדה המקומית, ועדת הערר יכולה ליתן החלטה : לקבל את הערר כמו שהוא; לדחות את הערר; לקבל באופן חלקי את הערר, אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את שומת היטל ההשבחה.

לכן, דרך המלך הינה פניה לועדת ערר והעלאת כל הנימוקים המשפטים והעובדתיים, הן כנגד עצם החיוב והן כנגד גובה החיוב. מסלול ערר מצריך אמנם טיפול עו"ד היטל השבחה ודיון בפני ועדת הערר, אך התוצאה עדיפה בהרבה.

בדיקת היטל השבחה

למי פונים לצורך בדיקת היטל השבחה (מס השבחה), לבירור האם קיים חיוב ובירור סכום ההיטל?

אם אתם מעוניינים לדעת לפני מכירת נכס האם תחול חובת תשלום בגין עליית השווי ומהו גובה החיוב, אתם זכאים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך בדיקה. בהתאם לתיקון 126 לחוק התכנון והבניה, לפני מכירת נכס אתם יכולים להגיש בקשה לקבל "פרה-רולינג", שומה לפני מכירה. תשובה על גובה ההיטל תינתן תוך 90 יום. לשאלה האם בכלל יש השבחה, על הרשות להשיב תוך זמן סביר – בד"כ תוך 45 יום.

אולם חשוב לשים לב, אם ביקשתם שומת היטל השבחה, מתחיל לרוץ המועד להגשת ערר או פניה לשמאי מכריע ממועד קבלת התשובה.

תיקון 126 לחוק התכנון והבניה – תכנית כוללנית

מהי תכנית כוללנית? תכנית הקובעת את גבולות הסמכות של הוועדה, כלומר את הגבול התחתון והעליון אותו היא יכולה לאשר לפי שיקול דעתה. התכנית אינה מספיקה בשביל להגיש בקשה להיתר בניה, אלא לכך צריך תכנית מפורטת.

תכנית 5000 בתל אביב

התכנית הכוללנית המפורסמת ביותר היא תא/ 5000 בתל אביב, אשר יצרה קשיים רבים. מדובר בתכנית כללית ולא מפורטת, המותירה מרחב שק"ד לוועדה המקומית. דירות שנמכרו לאחר אישורה חויבו בתשלום שהגיע למאות אלפי ₪. מכיוון שלא היה ברור מתי ינצלו את התכנית, נאלצו שמאי העירייה לקבוע נוסחאות שונות לדחיית הניצול לפרקי זמן שונים.

כמובן שכנגד חיובים אלו הוגשו עררים רבים ופניות לשמאים מכריעים, שהרי מדובר בתכנית כללית שלא ניתן לחייב בגינה, כיון שאי אפשר להוציא מכוחה היתר בניה. גם חישובי ההשבחה ודחיית הניצול עוררו מחלוקות רבות.

חשוב לציין כי הבעייתיות בחיובים שהוצאו לא נעלמו מעיניה של עיריית תל אביב. אך לא היה בידיה ברירה אלא להוציא חיובים, שכן אילו לא הייתה מוציאה, היו טוענים בעלי הנכסים שהמועד להוצאת החיובים היה בעת מימוש לאחר אישור התכנית הכוללנית.

לאור כך יזמה עיריית תל אביב תיקון לחוק. ביום 18.07.2018 פורסם תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אשר קבע כי "תכנית כוללנית" איננה מוגדרת כ"תכנית" לעניין חיוב בהיטל. אין זה פטור מוחלט מתשלום על עליית השווי שנוצרה ע"י התכנית הכוללנית, אלא שהחיוב ייקבע לאחר אישור תכנית ספציפית. לשומה בגין אותה תכנית יוסיף השמאי גם את חישוב ההשבחה שנוצרה בתכנית הכללית.

המשמעות של התיקון לחוק היא שהתשלום בגין תכנית כוללנית לא ישולם ע"י מי שמכר מקרקעין לאחר אישור התכנית, אלא ע"י מי שקנה ממנו ומכר לאחר הוצאת תכנית פרטנית.

היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 בתל אביב

עיריית תל אביב הוציאה תכניות רובע 3 ורובע 4 בתל אביב. תכנית הרובעים בתל אביב קובעת זכויות בניה בבניינים ישנים, כך שיוכלו לקבל במסלול מהיר היתר להוספת קומות או להריסה ובניית בניין חדש גבוה יותר. תכנית רובע 3 אושרה בחודש ינואר 2018 ותכנית רובע 4 אושרה בחודש מאי 2018. לאחר הוצאת תכניות אלו, חויב כל מוכר מקרקעין בתשלום היטל השבחה שהגיע אף למאות אלפי ₪.

הוצאת החיובים הינה בעייתית ביותר מכיון שהזכויות שלטענת הוועדה המקומית ניתנו בתכניות רובע 3 ו-4, כבר ניתנו לפני כן בתכנית תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית הפטורה מהיטל זה. לכן, בימים אלו מתנהלים מאות דיונים אצל שמאים מכריעים ובוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה.

צפוי כי בטווח הקרוב תוציא עיריית תל אביב תכניות ברובעים נוספים כמו תכנית רובע 5 ו-6. חשוב שבעלי נכסים ברובעים אלו, ייקחו נתון זה בתכנון מכירת המקרקעין.