היטל השבחה

היטל השבחה 2019 – מדריך מפורט

מה זה היטל השבחה? מה ההבדל בין מס השבחה למס שבח? מי משלם את היטל ההשבחה, מתי משלמים אותו, וכמה משלמים? כיצד לקבל פטור מהיטל השבחה או הפחתת החיוב? מתי להיעזר בשמאי מקרקעין? האם לפנות לשמאות מכריעה או לוועדת ערר?  עו"ד מקרקעין יצחק גולדשטיין מגיש לכם מדריך מפורט.

כשמדברים על חיוב בהיטל השבחה ותכנון מס בעת עשיית עסקה במקרקעין חובה לבדוק גם את ההשלכות של העסקה על חבות במס שבח ועל חבות במס רכישה. כל מוכר חייב לבדוק לא רק האם הוא יחויב בהיטל השבחה, אלא גם האם יחויב במס שבח, שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. כמו כן כל מוכר הוא קונה בפוטנציאל, ולכן צריך לבדוק אילו השלכות יש לעסקה שאותה הוא עושה על מס הרכישה בה יחויב בעתיד או בעסקה שעשה בעבר.

מה זה היטל השבחה? 

היטל השבחה (שיש שקוראים לו בטעות מס השבחה) הוא חיוב של בעלי מקרקעין לוועדה המקומית. החיוב נוצר כאשר מקרקעין הושבחו על ידי תוכנית שאישרה הוועדה המקומית והעלתה את ערך המקרקעין.

כך למשל, אם הוועדה המקומית אישרה תוכנית בניין עיר, אשר מאפשרת להוסיף קומה בבניין, הדבר מעלה את שווי הבניין ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה. השווי נקבע על ידי שמאי הועדה המקומית וניתן לערור על החלטתו.

החיוב בהיטל השבחה נחקק ביולי 1981 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

מטרת החיוב בהיטל ההשבחה הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח, לתשלום פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, להשקעה בחינוך ולרכישת ושימור מקרקעין לצורכי ציבור.

במקרים רבים ניתן בתכנון נכון להביא למצב של הפחתת היטל השבחה.

היטל השבחה אינו מס שבח

חשוב לשים לב כי היטל השבחה אינו מס שבח.

היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס גם במקרה של ביצוע בנייה.

מס שבח לעומת זאת משולם לרשות המיסים כאחוזים מתוך הרווח במכירת מקרקעין דהיינו סכום המכר פחות סכום הקניה והוצאות שהוצאו לצורך הנכס.

למדריך מקיף על מס שבח כנסו: מס שבח – מדריך למוכר דירה.

מי משלם היטל השבחה?

חובת תשלום היטל השבחה חל על האדם או הגוף, שהיה הבעלים או החוכר לדורות (שוכר ליותר מ-25 שנה) של המקרקעין בעת מתן האישור.

בעת מכירת מקרקעין, חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על המוכר, שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. יחד עם זאת ביחסים הפנימיים שבין מוכר לקונה, ניתן לקבוע שהקונה ישלם את היטל ההשבחה (נקרא עסקת נטו). תשומת לב שבמקרה כזה שווי העסקה לצרכי מס יכלול לא רק את התשלום מהקונה למוכר אלא גם את היטל ההשבחה שמשולם על ידי הקונה.

בקרקעות המנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) חלק מהיטל ההשבחה מתקזז עם התשלום לרמ"י. זאת מפני שגם רמ"י שהיא בעלת המקרקעין מרוויחה מההשבחה.

המקרים המחייבים היטל השבחה

חיוב  בהיטל השבחה חל במקרה השבחה אשר מוגדרת כעליית שווי המקרקעין, עקב אישור תב"ע (תוכנית בנין עיר), מתן הקלה; או אישור שימוש חורג.

כך למשל, בקשה להוספת מרפסת שמש יכולה להיחשב כהקלה אשר תחייב היטל השבחה. כך גם בפיצול דירה ל-2 דירות (במידה והדבר נעשה בהיתר) עלול לחייב היטל השבחה בגין עליית ערך הנכס.

היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו תוקף לפני 1.7.1975.

היטל השבחה עקב בנייה ללא היתר

היטל השבחה לא נגבה בגין בנייה ללא היתר. אולם במסגרת ההליך הפלילי על העבירה, אפשר לתבוע גם בגין ההשבחה.

היטל השבחה בגין שימוש חורג מתכנית לעומת היטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר

אחד המקרים המחייבים בהיטל השבחה הוא שימוש חורג. בעבר העיריות היו מוציאות חיובים בגין כל שימוש חורג. בפסק דין שניתן בבית המשפט העליון ביום 1.1.2019, ברמ 2283/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ קבע בית המשפט כי התרת שימוש חורג מתכנית מקימה חבות בהיטל ההשבחה. אולם שימוש חורג מהיתר נחלק האם מדובר במימוש זכויות שאז חל חיוב או האם מדובר בשימוש חורג מהיתר שמתאים לתכנית בגינה כבר שולמו בעבר היטלי השבחה. במקרה השני לא תחול חבות בהיטל השבחה בגין שימוש חורג מהיתר. הטעם לכך הוא שסיבת החיוב בהיטל ההשבחה הוא עקב עיקרון של צדק חלוקתי, כלומר שמי שנהנה מפעולות רשות ציבורית יחלוק את התעשרותו עם הציבור, לכן כאשר השימוש לא חורג מהתכנית, אין השבחה והתעשרות ואין טעם לחיוב בהיטל השבחה רק בגין פעולת הרישוי. כמו כן אין מדובר בפעולה סבוכה הדורשת משאבים רבים מהוועדה המקומית.

מתי משלמים היטל השבחה?

מועד תשלום היטל השבחה הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין.

"מימוש הזכויות" בהשבחה מתכנית הוא אחד מאלה:

  • בקבלת היתר בניה או שימוש – יום קבלת היתר הבניה, שניתן בעקבות אישור התוכנית, מתן ההקלה או אישור השימוש החורג שהשביחו את המקרקעין.
  • בהתחלת שימוש בפועל כפי שהותר עקב אישור התכנית.
  • במכירת מקרקעין – יום מכירת הזכויות במקרקעין, למעט העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו (בן זוג, הורה, סב/סבתא, בן/בת, נכד/ה, אח/ות וגיס/ה).
חשוב להדגיש, אין חבות תשלום היטל השבחה בעת העברה מכח דין כמו למשל העברה מכח צו ירושה, העברה מכח צו קיום צוואה או העברה אגב גירושין. כמו כן אין חבות היטל השבחה בהעברה ללא תמורה לקרוב.

מתי מחושב היטל השבחה?

המועד הקובע לצורך חישוב שווי ההשבחה

המועד הקובע לצורך חישוב שווי ההשבחה הוא מועד אישור התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.

כך עלול להיווצר מצב שתוכנית משביחה אושרה בתקופה שמחירי המקרקעין היו יקרים, והנכס נמכר לאחר ירידת מחירי המקרקעין. התוצאה תהיה שגובה ההיטל עלול להיות אף יותר משווי המקרקעין.

הצמדה

אם מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה עלה לעומת מדד שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השימוש החורג, שבגללם חל ההיטל, סכום החיוב יגדל לפי שיעור העלייה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים.

מועד עריכת השמאות

אפשרות א' – מיד לאחר אישור התוכנית: ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מיד לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או ההקלה. הוועדה המקומית מפרסמת לוח שומה במשרדיה ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית. כל מי שחייב בהיטל יכול לערער על כך.

אפשרות ב' – דחיית שומה למועד מימוש הזכויות: אם הוועדה המקומית החליטה על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, או שלא פרסמה לוח שומה, שאז נחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

במקרה של דחייה, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל. יצוין כי לרוב הועדה אינה עומדת בחובתה ולא מודיעה לבעלים על כך.

תשלום מיידי על אף דחיית השומה

אל אף שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה יכולה לדחות את מועד עריכת השומה, יכול בעל מקרקעין לבקש מהוועדה המקומית להוציא שומה על מנת שיוכל לשלם מיד את ההיטל. על הוועדה המקומית להציג שומה תוך תשעים יום מהדרישה.

כמה היטל השבחה משלמים ואיך מחשבים?

שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה.

דוגמא לחישוב היטל השבחה: קרקע שהייתה שווה 1,000,000 ₪, ולאחר תכונית המאפשרת לבנות עליה, עלה שוויה ל-2,000,000 ₪. ההשבחה היא 1,000,000 ₪, והיטל ההשבחה הוא 500,000 ₪.

היטל השבחה כשהיו כמה השבחות

מקרקעין שאושרו בו כמה תכניות, ולא שולם היטל עקב אף אחד מהם, ההשבחה תחושב כהפרש בין שווי המקרקעין לפני אישור התכנית הראשונה לבין שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית האחרונה.

ריבית פיגורים היטל השבחה

הצמדה – כאמור לעיל, ממועד התוכנית ועד למועד מימוש הזכויות יש תוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה לפי הנמוך מביניהם.

ריבית פיגורים – בגין איחור בתשלום ההיטל לאחר מועד מימוש הזכויות, תחול תוספת הצמדה וריבית פיגורים כמו בחוב ארנונה לרשות מקומית.

הפחתת ריבית פיגורים

בית משפט לעניינים מנהליים או ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה שדנים בערעור או הערר בעניין היטל ההשבחה, או השמאי המכריע, יכולים להפחית את חיובי הפיגורים בגין התקופה שההליך התנהל לפניהם. כמו כן הם יכולים, בנימוקים מיוחדים, להפחית חיובי הפיגורים, כולם או חלקם, בגין תקופה אחרת.

אישור היטל השבחה לצורך רישום בטאבו

לצורך רישום פעולת מכר או חכירה בפנקסי המקרקעין יש להציג בפני הרשם תעודה החתומה ע"י יושב ראש הועדה המקומית או שלוחו, המעידה כי שולמו כל חובות היטל ההשבחה על המקרקעין, או ניתנה ערובה לתשלומו.

פטור מהיטל השבחה במתנה לקרוב

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית קובע כי העברה מכח דין או העברה ללא תמורה בין אדם לקרוב, אינה נחשבת ל"מימוש זכויות" ואינה חייבת בהיטל השבחה. הסעיף מגדיר כ"קרוב" את: בן הזוג, ההורה, סבים, צאצא, צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

[במאמר מוסגר – פעמים רבות שואלים האם יש פטור מהיטל השבחה לנכה. התשובה לצערנו היא שלילית.]

פטור מהיטל השבחה

במקרים לא מעטים ניתן להביא להפחתת היטל השבחה או אף לקבל פטור מהיטל השבחה.

בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נמנים הפטורים מהיטל השבחה. להלן הנפוצים שבהם:

  • השבחה במקרקעין למגורים בשכונת או אזור שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף.
  • השבחה במקרקעין של מוסד חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט. וכן במקרקעין של הקדש ציבורי, שאין עיסוקו לשם רווחים. זאת בתנאי שהמקרקעין או התמורה מהם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות דלעיל.
  • השבחה במקרקעין אשר משמשים לבניה או להרחבת דירת מגורים, והבעלים הוא זכאי לקבלת סיוע מאחת תכניות הסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון.
  • השבחה במקרקעין בגין תוספת  של שטחי שירות, שנעשו עבור התאמות נגישות.
  • השבחה במקרקעין המשמשים או המיועדים לשמש לדרך ציבורית.
  • השבחה במקרקעין שנוצרה בגין בניית מרחב מוגן בשטח המינימלי הנדרש.
  • השבחה במקרקעין בבגין היתר בנייה או הרחבת דירת מגורים, מכוח תמ"א 38 עד תוספת של 2.5 קומות.
  • השבחה בשל הקמת מערכת סולארית לייצור חשמל.
  • פטור מהיטל השבחה במקרקעין עקב בניה או הרחבת דירת מגורים, עד שטח של 140 מ"ר. תנאי לכך הוא שהבעלים או קרוב של הבעלים יגור בדירה מינימום 4 שנים לאחר סיום הבניה. בניה או הרחבה מעל שטח של 140 מ"ר יחויב בהיטל, בשיעור יחסי.
  • בהיטל שמקורו הקלה או התרת שימוש חורג, בידי הועדה ליתן פטור מהיטל השבחה, בגלל מצבו החומרי של בעל המקרקעין.
  • סוגים של מבנים לצרכים חקלאיים שבנייתם לא תחשב כמימוש זכויות לענין תשלום היטל.
  • השבחה במקרקעין למגורים ביישוב שהוכרז, כי לא יחול לגביו חובת תשלום היטל השבחה.

ערעור על היטל השבחה

על שומה היטל השבחה ניתן לערור תוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב, במטרה להביא לביטול שומת היטל ההשבחה:

  • לפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בערר על עצם החיוב ועל גובה החיוב. פניה כזו נעשית ע"י עו"ד היטל השבחה, אשר יפרט את הטיעונים הפוטרים אתכם מהיטל השבחה. ככל שהשומה אינה נכונה יצורף לערר חוות דעת של שמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה מטעמכם. ועדת הערר רשאית לפנות בבקשה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מייעץ. לאחר המינוי, השמאי מייעץ יגיש לוועדת ערר חוו"ד בעניין הערר. ועדת הערר מטפלת לא רק בערעור על היטל השבחה בגין טענות על עצם החיוב, אלא גם בערעורים בטענות שמאיות בלבד. כאשר הערר עוסק רק בשאלות שמאיות, ועדת הערר מפנה את התיק ל"שמאי מייעץ". שמאי המייעץ דומה לשמאי המכריע, אולם בהבדל אחד, הוא לא מכריע בתיק, אלא רק נותן חוות דעת. וועדת הערר היא המחליטה עפ"י בהתחשב בחוו"ד.
  • שמאי מכריע. אם החייב בהיטל לא חולק על החיוב עצמו, אלא מבקש הפחתת היטל השבחה, בגין חוות דעת שמאית שונה. במקרה זה הוא יכול בתוך 45 ימים מההודעה על החיוב, לבקש מיו"ר מועצת שמאי המקרקעין, למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע יחליט בשאלת גובה החיוב. פניה כזו כדאי שתהיה מוגשת באמצעות שמאי מטעם הבעלים.

ערעור על שמאי מכריע – בתוך 45 ימים מהמצאת ההחלטה של השמאי מכריע, יכול החייב בהיטל ההשבחה או וועדה המקומית להגיש ערעור לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה על אותה החלטה.

ערעור על ועדת ערר – על החלטת יו"ר וועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

הדרך המומלצת לערעור היטל השבחה

אנשים מעדיפים בדרך כלל לפנות לשמאי מכריע, שכן בדרך זו נדרש מהם לשלם רק לשמאי מקרקעין מומחה בהיטל השבחה, מטעמם. אולם למהלך זה 2 חסרונות משמעותיים:

  • הם לא יכולים לטעון טענות על עצם החיוב כמו התיישנות, מעשה בי"ד, אלא רק לגובה החיוב. בהחלטת הוועדה בערר (ת"א) 12/85109 קרן תורה ועבודה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה אור יהודה אזור נקבע: "… בחירת הנתיב של שמאי מכריע יש בה הלכה למעשה הכרה בעצם החיוב, כפי שקבע בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין עת"מ 36735/05/13 אנרג'יקס –אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה…"
  • שמאי מכריע עלול לפסוק חיוב העולה על הסכום שדרשה הועדה המקומית מלכתחילה. לעומת זאת וועדת הערר, אינה יכולה לשנות כלפי מעלה את החיוב בהיטל ההשבחה. זאת אפילו אם השמאי המייעץ קבע שהיטל ההשבחה גבוה מהדרישה המקורית. כשנישום מגיש ערר נגד גובה השומה שהוציאה הועדה המקומית, ועדת הערר יכולה ליתן החלטה : לקבל את הערר כמו שהוא; לדחות את הערר; לקבל באופן חלקי את הערר. אך ועדת הערר אינה יכולה להגדיל את שומת היטל ההשבחה.

לכן, דרך המלך הינה פניה לועדת ערר והעלאת כל הנימוקים, הן כנגד עצם החיוב והן כנגד גובה החיוב, ללא חשש מהעלאת סכום החיוב. אמנם, מסלול ערר מצריך טיפול עו"ד ודיון בפני ועדת הערר, אך התוצאה עדיפה בהרבה.

בדיקת היטל השבחה

למי פונים לצורך בדיקת היטל השבחה (מס השבחה), האם יש חובה לשלם הטל השבחה ומהו סכום ההיטל?

אם אתם מעוניינים לדעת, לפני מכירת נכס, האם תחול חובה בהיטל השבחה ומהו גובה החיוב, אתם זכאים לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך בדיקת היטל השבחה. תשובה על גובה ההיטל צריך ליתן תוך 90 יום. על שאלה האם בכלל יש השבחה, על הרשות להשיב תוך זמן סביר – בד"כ תוך 45 יום.

אולם חשוב לשים לב, אם ביקשתם שומת היטל השבחה, אזי לאחר שקיבלתם אותה מתחיל לרוץ המועד להגשת ערר או פניה לשמאי מכריע.

לעו"ד יצחק גולדשטיין ניסיון עשיר של למעלה מ- 30 שנה בתחום המקרקעין. זאת בין השאר במסגרת ייצוג בוועדות ערר בנושאי היטל השבחה, טיפול בפרויקטים נדלניים גדולים ומורכבים, ייצוג וליווי קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה, ייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מקרקעין, רישום בתים משותפים ותיקון צו רישום בתים משותפים, הסכמי שיתוף במקרקעין, ייזום בקרקעות חקלאיות, הליכים משפטיים בענייני מקרקעין ואישורים נוטריונים.

אם אתם עדיין תוהים לגבי השאלה ״מהו היטל השבחה״, משרד עו"ד יצחק גולדשטיין מעניק טיפול וייעוץ משפטי ברמה מקצועית גבוהה בכלל הסוגיות המשפטיות הנוגעות לתחום המסחרי בכלל ותחום המקרקעין בפרט, תוך מתן שירות אישי אדיב

במידה וקיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה, ואתם מחפשים עורך דין מקרקעין מקצועי ולקבל שירות מצוין ואישי, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו, יחדיו נוכל להגיע למסקנה על דרך ההתמודדות והמהלכים שיש לנקוט. ניתן ליצור עימנו קשר בטל':  03-5758484


כל הזכויות לתוכן האתר שמורות לבעליו. תוכן האתר אינו מהווה יעוץ משפטי, אינו מקיים יחסי עורך דין לקוח, ואינו מהווה תחליף להתייעצות פרטנית עם עורך דין העוסק בתחום. המסתמך/ת על המידע שבאתר עושה זאת על אחריותו/ה בלבד. בכל מקרה יש להיוועץ עם עורך דין ולא להסתמך על מקורות מידע כלליים. קריאה באתר מהווה הסכמה לתנאים אלו.

דילוג לתוכן