תקנון בית משותף

תקנון בית משותף הוא מסמך הקובע את היחסים בין בעלי הנכסים בבית המשותף ואת הזכויות והחובות של בעלי דירות ונכסים בבניין. חשוב להבחין בין תקנון מוסכם בין בעלי הזכויות לבין תקנון מצוי.

בעלי הדירות כפופים להוראות ה"תקנון המצוי", אלא אם כן נרשם "תקנון מוסכם" (להלן נסביר מהו תקנון מצוי ומהו תקנון מוסכם).

התקנון נרשם יחד עם רישום בית משותף בטאבו. הוא מחייב כל בעל דירה או נכס אחר בבניין כמו בעל חנות או משרד, ואת כל מי שקנה דירה בבית המשותף לאחר רישום התקנון. הוא מחייב אפילו את מי שלא ידע על קיומו ועל ההוראות מיוחדות שנרשמו בו. מחלוקות משפטיות בין בעלי הדירות תוכרע לפי הקבוע במסמך.

לכן, לפני רכישת דירה בבית משותף, חשוב להזמין את תיק הבניין המשותף ולבדוק את התקנון של הבניין, והאם קיימים בו הוראות מיוחדות לטובה או לרעה.

מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם?

תקנון מצוי

כאמור, בעלי דירות בבתים משותפים כפופים להוראות התקנון המצוי אלא אם כן נרשם "תקנון מוסכם". תקנון מצוי מחיל את ההוראות המצויות בתוספת לחוק המקרקעין ("תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף").

הוראות התקנון המצוי מחייבות כאשר לא נקבע תקנון עם הוראות מיוחדות. התקנון המצוי קובע הוראות לעניין נציגות הבית המשותף; קיום אסיפות דיירים; אחזקת רכוש משותף; שיעור השתתפותו של כל דייר בהוצאות הנדרשות להחזקת רכוש משותף; תיקונים הנדרשים בבית המשותף; ניהול חשבון בנק של נציגות הבית, ועוד.

תקנון מוסכם

בעלי תתי חלקות בבית המשותף יכולים לגבש תקנון של הבניין. כמו כן הם יכולים לשנות הוראות בתקנון ברוב של בעלי דירות בבניין שלדירותיהם צמודים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף.

ניסוח תקנון מוסכם או שינויו תקף רק בתנאים הבאים:

• הוא לא פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות בבניין.
• הוא לא קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה וללא הוראה בחוק.
• הוא לא קובע הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, בלי הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף. כך למשל אין תוקף להוראה המאפשרת לאחד מבעלי הדירות לבנות על גג הבית המשותף, כאשר אין הסכמה של כל בעלי הדירות בבית.

מה היחס בין התקנון המוסכם לתקנון המצוי? אם לא נקבע בתקנון המוסכם התייחסות לחלק מהנושאים שמופיעים בתקנון המצוי, הוראות התקנון המצוי יחול באותם נושאים.

סכסוך שכנים בעניין תקנון בית משותף

במקרה של מחלוקת בין בעלי הדירות בעניין התקנון, בעלי הדירות או נציגות הבית המשותף יכולים להגיש למפקח על המקרקעין והבתים המשותפים תביעה על מנת שיכריע במחלוקת.

תקנון בית משותף – הוראות שונות

אפשר לרשום תקנון בתים משותפים גם במקרה שכל הדירות בבעלות אדם אחד. כך למשל יזם שבנה בית דירות יכול לרשום תקנון מוסכם כרצונו עוד לפני שמכר את הדירות. חשוב לשים לב שהוראות התקנון מחייבות גם יחידות שאינן דירות, כמו למשל עסקים, חנויות ומשרדים, ואף אם הכניסה אליהם איננה דרך חדר המדרגות.

---

לקבלת שירות משפטי אמין ואיכותי מעורך דין רישום בתים משותפים ומקרקעין פנה בטלפון: 03-5758484.

למשרד עורכי דין למקרקעין יצחק גולדשטיין ידע נרחב וניסיון של עשרות שנים בתחום המקרקעין, בייצוג קבלנים, יזמים, קבוצות רכישה, הרחבות קיבוצים, הסכמי מכר ושכירות, פירוקי שיתוף מקרקעין, כינוסי נכסים, היטל השבחה וארנונה, רישומי בתים משותפים ופרצלציות.

משרדנו טיפל ומטפל בפרויקטים רבים, מורכבים ומגוונים בכל רחבי הארץ – תל אביב, ירושלים, אשדוד, בני ברק, חדרה, צפת, שלומי, נהריה, שעלבים ועוד.