"האותיות הקטנות" של שטר משכנתא

מה כתוב במסמכי המשכנתא? רבים לא מייחסים חשיבות לחתימתם, עד שמגיע המועד בו הם מצטערים על כך. מה צריך לשים לב כשחותמים על שטר משכנתא ועל תנאים מיוחדים לשטר משכנתא?

הקדמה

עם פתיחת עונת החתונות נדרשות החלטות כלכליות משותפות, אשר הכבדה שבהן (מבחינה כלכלית כמובן), היא רכישת דירה, המהווה עסקה חשובה ומשמעותית ביותר עבור כל זוג.

בראש ובראשונה נבחנת יכולתם הפיננסית של בני הזוג (ובדרך כלל אף של המחותנים והמשפחה הקרובה…), ואולם על מנת להשלים את הסכום הנדרש לרכישת הדירה, יצטרך חלק ניכר מהזוגות הצעירים ליטול הלוואת משכנתא.

עול המשכנתא הדן את הזוג לתקופה של "חסכנות כרונית", אינו פוטר אותם מהחובה להתייחס ברצינות הראויה ל"ערימת המסמכים" הבנקאיים המסדירים את תנאי ההלוואה. טרם החתימה יש לשים לב לא רק למסלולי המשכנתא, תנאי הריבית, הביטוח, אלא גם – ואולי בעיקר – ל"אותיות הקטנות" של תנאי ההלוואה והמשכנתא.

מהו שטר משכנתא לרישום בטאבו?

רבים אינם יודעים מהם שטרי משכנתה ומה החשיבות הרבה שלהם. כאשר אדם רוכש דירה ונוטל מהבנק הלוואה וממשכן דירה לטובת הבנק, רושמים בהתחלה הערת אזהרה לטובת הבנק. לאחר השלמת עסקת הרכישה, כאשר מבקשים לרשום את הדירה על שם הקונה, במקביל צריך לרשום את המשכנתה. לצורך כך יש להזמין מהבנק שטרי משכנתא, לחתום עליהם בפני עורך דין ולהגיש אותם במקביל להגשת מסמכי רישום הדירה על שם הקונה.

לשטר מצורפת חוברת תנאים מיחודים. בין השאר נכתב שם כי אם הממשכנים לא ישלמו את ההלוואה, הבנק זכאי לדרוש פינוי שלהם ללא התחשבות בזכויות דיור מוגן ודיור חלוף (למעט משהו בסיסי) ולממש את הדירה.

במקרים מסוימים עלולות האותיות הקטנות של שטר משכנתא ושל תנאים מיוחדים לשטר משכנתא (שחלק מנוטלי ההלוואות מנסים להתעלם מהן, משל אינן בנמצא) להוביל לתוצאות משפטיות קשות, ולכן מומלץ מאוד לקרוא את כל הסעיפים בעיון, ואף להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום.

חשיבות קריאת נספח תנאים מיוחדים של שטר משכנתא

על חשיבותם של סעיפי נספח התנאים המיוחדים של המשכנתא עמד בית המשפט העליון (השופט צ' זילברטל) בפסק דין משנת 2013 (רע"א 3180/13 אריה בן ארי נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ), הלכה עליה חזר לאחרונה במותב תלתא (השופטים דנציגר, עמית וזילברטל ברע"א 1109/15 בן ארי נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ).

באותו מקרה נטלו בני זוג מהבנק הלוואות למימון רכישת בית מגורים, אשר הובטחו במשכנתא. הבעל, עורך דין במקצועו, ייצג בעבר את הבנק בהליכי גבייה, וגבה עבורו כספים, ואולם לא העביר לבנק את מלוא הסכומים שגבה.

תביעה כספית שהגיש הבנק נגד הבעל התקבלה, והוא חויב להשיב לבנק כ-2,000,000 ₪. במסגרת ההליכים שנקט הבנק, הוטלו עיקולים על זכויות הבעל בבית, ובהמשך הגיש הבנק בקשה למימוש המשכנתא על מלוא החוב (הווי אומר: הן על ההלוואות שנטלו בני הזוג לרכישת הבית, והן על החוב הנוסף של הבעל).

התיק שהתגלגל במספר ערכאות, הגיע לפתחו של בית המשפט העליון אשר דן בין השאר בשאלות האם יוכל הבנק לממש את המשכנתא בגין החוב הנוסף של הבעל אשר נוצר לאחר רישום המשכנתא; האם ניתן לממש משכנתא לגביית חוב שאינו חוב ההלוואה שבגינה נרשמה המשכנתא; והאם ניתן לממש גם את חלקה של אשתו בבית, אף שהחוב הנוסף הינו חוב של הבעל בלבד, וזאת למרות שבני הזוג עמדו בתשלומי ההלוואה המובטחת במשכנתא, כסדרם.

קביעת בית המשפט העליון בהתאם לנספח תנאים מיוחדים לשטר משכנתא

לאחר שבחן את הסכמי המשכנתא ואת השטר משכנתא, קיבל בית המשפט העליון את עמדת הבנק וקבע כי המשכנתא מבטיחה את כל הסכומים המגיעים ו/או שיגיעו לבנק מאת מי מהם, ולא רק את החוב נשוא ההלוואה שלהבטחתה נרשמה המשכנתא, וכי התנאי המאפשר לבנק לממש את המשכנתא אם יוטל עיקול על הבית, תקף גם אם העיקול הוטל לבקשת הבנק עצמו.

בית המשפט קבע כי ניתן לממש את המשכנתא גם על חלקה של האשה בבית, גם אם היא עומדת בתשלומים השוטפים, שכן היא הכפיפה עצמה למערכת ההסכמים לפיהם ניתן לממש את המשכנתא גם אם עילת המימוש התקימה רק בבעל.

בית המשפט העליון נדרש גם לסעיף 81ב1 לחוק ההוצאה לפועל (הנותן הגנה לציבור נוטלי המשכנתאות ומגביל את כוחו של הבנק בבואו לממש משכנתא על דירת מגורים יחידה), וקבע כי החוק לא נועד לספק הגנה במקרה בו עילת המימוש אינה פיגורים בהחזרי ההלוואה אלא עיקול שהוטל על זכויות הבעל בבית בשל חוב אחר.

חשיבות קריאת "האותיות הקטנות" במסמך שטר משכנתא ובנספח תנאים מיוחדים לשטר משכנתא

פסק הדין האמור מחדד את החשיבות של קריאת כל מסמך לפני חתימתו. בפסיקה של בתי המשפט נקבע כי חזקה שמי שחתם ידע על מה הוא חותם. לכן לפני שאתם חותמים כל מסמך, ודאו שקראתם את כולו כולל האותיות הקטנות, וכי אתם יודעים על מה אתם חותמים.

הערה: משרדנו ייצג את בנק מזרחי טפחות בע"מ בהליכים אלו.

מאמר זה, מעצם טיבו, הינו חלקי בלבד, ואינו מתיימר להציג את כל הפרטים העובדתיים והסוגיות המשפטיות. אין לראות באמור משום חוות דעת ו/או ייעוץ ו/או כמשקף מציאות עובדתית או משפטית כלשהי, ואין להסתמך על האמור באופן כלשהו. בכל מקרה ספציפי יש להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.

למשרד עו"ד יצחק גולדשטיין ניסיון עשיר בתחום הבנקים, וזאת בין השאר במסגרת ייצוג בנק מוביל משך למעלה מ- 25 שנה, בין השאר בתביעות שהגיש המשרד בשם הבנק כנגד חייבים, בייצוגו כזוכה בלשכות ההוצאה לפועל, וכנושה בהליכי פשיטת רגל ופירוק חברות, וכן בייצוג הבנק בהתגוננות מפני תביעות שהוגשו כנגדו.

משרדנו ניהל אלפי הליכים משפטיים בתחום הבנקים בכל הערכאות, החל מלשכות ההוצל"פ, בתי משפט השלום, בתי המשפט המחוזיים, ובית המשפט העליון, והשיג תוצאות מרשימות ביותר, כולל תקדימים משפטיים רבים.

משרד עו"ד יצחק גולדשטיין מעניק טיפול וייעוץ משפטי ברמה מקצועית גבוהה בכלל הסוגיות המשפטיות הנוגעות לתחום הבנקים, תוך מתן שירות אישי אדיב.

ניתן ליצור עימנו קשר בטל': 03-5758484 או במייל: main@ygoldlaw.co.il.