כמה הון עצמי צריך למשכנתא 2024?

כמה הון עצמי צריך למשכנתא? כמה הון התחלתי צריך כדי לקנות דירה? מהיכן הכסף לדירה אותה אתם מתכננים לקנות? יש לכם הון עצמי (לבן בלבד כמובן), ועל היתרה תיקחו משכנתא. כמה משכנתא ניתן לקחת? מה צריך לדעת לפני ש"בונים" על משכנתא.

מתחילת החוק החדש האוסר תשלום במזומן מעל סכום מסוים, הודיעה רשות המסים כי כל רוכש דירה צריך לדווח על מקור הכסף.

עיקרי החוק החדש לצמצום שימוש במזומן – 2024

החוק שיחל מתחילת שנת 2023, קובע תקרת תשלום במזומן לעוסק או ספק שירות, כך שאם סכום העסקה הוא מעל 11,000 ₪ לא ניתן לשלם במזומן אלא עד ל-10% מסכום העסקה, עד לרף של 11,000 ₪ במזומן. בעסקאות בין פרטיים המגבלה היא לא 11,000 ₪ אלא 50,000 ₪.

התשלומים יבוצעו רק בשיק, העברה בנקאית או דיגיטלית, כרטיס אשראי, כרטיס דביט (כרטיס לחיוב מיידי) וכרטיסים נטענים.

החוק מגביל גם השימוש בשקים. אסור לתת או שקים בהם לא מוגדר המוטב, כמו לקבל שיק פתוח, או שיק שמוסב על החלק.

כמה כסף הון עצמי למשכנתא דירה אתם צריכים?

לפני שבודקים כמה הון עצמי יש לכם, וכמה משכנתא ניתן לקבל – צריך לבדוק כמה כסף אתם באמת צריכים לרכישת הדירה. מלבד עלות הדירה עצמה יש עוד רשימת הוצאות ארוכה מאוד, ולעתים מתגלות הוצאות נוספות שלא חשבתם עליהם. חובה להכיר את ההוצאות העיקריות כדלהלן:

עלות הדירה – עלות הדירה היא ההוצאה העיקרית כמובן. באתר רשות המיסים תוכלו לבדוק מחירי הדירות על פי עסקאות שבוצעו באזור שלכם.

מס רכישה – ההוצאה השניה בגודלה (בדרך כלל) היא תשלום מס רכישה. מדובר על סכום שנע בין 0 לבין 10% ממחיר הדירה. למידע נוסף כנסו למדריך מס רכישה 2023. כמו כן אתם יכולים למצוא טיפים איך לשלם פחות מס רכישה.

שיפוץ הדירה – הוצאה משמעותית נוספת היא עלות שיפוץ הדירה. עליכם להחליט אם אתם באמת צריכים שיפוץ, אם כן, האם כולל או חלקי, ולהעריך היטב את עלות השיפוץ.

תשלום לעו"ד – הוצאה נוספת היא תשלום לעורך דין לרכישת דירה, שיגן עליכם ועל כספכם במהלך המשמעותי אותו אתם עומדים לבצע. לקבלת הצעת מחיר התקשרו 03-5758484 או פנו במייל main@ygoldlaw.co.il.

תשלום למתווך – אם נעזרתם בשירותיו של מתווך תצטרכו לשלם לו את האחוזים עליהם סיכמתם.

הובלה – יש לקחת בחשבון את התשלום לחברת ההובלה.

ריהוט לבית החדש.

מס שבח והיטל השבחה – לא מדובר כאן על הוצאה ברכישת הדירה, אלא בהפחתת ההון העצמי במקרים מסוימים. אם אתם משפרי דיור, תצטרכו לבדוק שאין לכן חיוב מס שבח או היטל השבחה במכירת הדירה הקודמת. למידע נוסף היכנסו למדריך מס שבח מדריך למוכר דירה 2023 ו – היטל השבחה – מדריך מפורט.

מה ההון העצמי העומד לרשותכם?

אחרי שאתם יודעים בגדול כמה כסף אתם צריכים, הגיע הזמן לבדוק מאיפה אתם מגייסים אותו. הבדיקה הראשונה היא כמובן כמה כסף יש בחשבונות הבנקים, חשבון השקעות וכיו"ב. לאחר מכן אפשר לבדוק הנזלת קרנות השתלמות או חסכונות אחרים.

כפי שנסביר להלן, הלוואת המשכנתא היא הלוואה בתנאים מצוינים, כיון שהבנק מקבל בטוחה מצוינת – הדירה. לכן לא כדאי לקחת הלוואות נוספות אם אין צורך. אולם, במטרה להגן על הבנקים, ובמטרה לצנן את מחרי הדירות ולהרחיק את משקיעי הדירות, קבעו הוראות בנק ישראל, כי לא ניתן לקבל משכנתא על כל סכום הדירה אלא רק על סכום מסוים ממנה.

קניית דירה עם הון עצמי נמוך – ישנם טריקים שונים להגדלת העצמי, כמו נטילת הלוואות בנקאיות מסחריות והלוואות בכרטיסי אשראי. חשוב להזהיר מכך כיון שמדובר בהלוואות בריביות גבוהות שיקשו עליכם מאוד בעתיד. פתרון יותר טוב הוא הלוואה על חשבון החסכונות הפנסיוניים שלכם כמו קרנות השתלמות או קרנות פנסיה, כיון שישנה בטוחה טובה, הלוואות אלו ניתנות בריביות יותר נוחות. בכל מקרה חובה לבדוק שאתם מסוגלים לעמוד בהחזר כל ההלוואות, ולא להיכנס להרפתקאות.

הגבלות בנק ישראל על נוטלי משכנתאות

הון עצמי למשכנתא – הגבלות בנק ישראל על שיעור הלוואת משכנתא

בנק ישראל מגביל את גובה שיעור הלוואת משכנתא מסכום הדירה הנרכשת. כמה הון עצמי צריך למשכנתא? שיעור המשכנתא המותר לפי הנחיות בנק ישראל הינו:

• דירה יחידה – 75%.
• דירה חליפית (משפרי דיור) – 70%.
• דירה להשקעה או משכנתא למטרה אחרת – 50%.
• הלוואות לדירה במחיר מופחת (כמו מחיר למשתכן) – יכול להיות אפילו 90% מימון או יותר, ומצריך במקרים מסוימים רק הון עצמי של 60,000 ₪ או 100,000 ש"ח.

לכן הון עצמי למשכנתא הוא תמונת הראי להשלמת 100% מערך הדירה כדלהלן:

• דירה יחידה – 25%.
• דירה חליפית (משפרי דיור) – 30%.
• דירה להשקעה או משכנתא למטרה אחרת – 50%.

מגבלה על שיעור החזר משכנתא מהכנסה

הבנק לא יאשר החזר העולה על 50% מההכנסה.

הגבלה על נטילת הלוואת משכנתא בריבית משתנה

חלק ההלוואה בריבית משתנה אינו עולה על 66%.

חלק ההלוואה בריבית שמשתנה פחות מ-5 שנים אינו עולה על 33%.

הגבלה על תקופת ההלוואה

תקופת ההלוואה לא תעלה על 30 שנה.

בדיקות שיש לבצע לפני ש"בונים" על משכנתא

לפני רכישת דירה בהסתמך על לקיחת משכנתא חובה לבדוק שאתם תקבלו הלוואה זו. בין השאר יש לבדוק:

• אישור עקרוני – האם הבנק נותן לכם אישור עקרוני והאם ניתן לסמוך עליו?
• הגבלות בנק ישראל – עליכם לבדוק שאתם יכולים להסתפק בסכומים הנובעים מהגבלות בנק ישראל האמורים לעיל.
• גובה ההחזר החודשי – עליכם לבדוק שאתם יכולים לעמוד בגובה ההחזר החודשי. ככלל רצוי שגובה ההחזר לא יעבור את שליש ההכנסות של משק הבית. בנוסף עליכם לבדוק שיש לכם אפשרות לעמוד בתקופה של קשיים כלכליים כמו הוצאות גבוהות דחופות, פיטורין וכיו"ב.

מה גובה ההחזר החודשי של משכנתא?

גובה ההחזר החודשי תלוי בשלושה גורמים:

• גובה ההלוואה – גובה הלוואת המשכנתא הוא הפרמטר הברור ביותר לגובה ההחזר. ככל שההלוואה יותר גדולה, גובה ההחזר יותר גדול.
• מסלול ההלוואה וגובה הריבית – המסלולים השונים וגובה הריבית שהצלחתם לקבל מהבנק קובעים את גובה ההחזר. ככל שהריבית יותר גבוהה, ההחזר יותר גבוה.
• משך ההלוואה – ככל שמשך ההלוואה קצר יותר, ההחזר החודשי גבוה יותר. תשומת לב שככל שהתקופה יותר קצרה, גובה כלל ההחזר יותר נמוך כיון שאתם משלמים את אותה קרן אך פחות שנים של ריביות. כמו כן בחלק מהמסלולים בריבית קבועה, הריבית יותר נמוכה אם ההלוואה לתקופה יותר קצרה. אולם, וזהו אבל גדול, בנוגע להחזר החודשי הוא גדול הרבה יותר, כיון שתשלומי הקרן משולמים בתקופה יותר קצרה, שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא – סיכום

לקבלת ייעוץ פנו ליצחק גולדשטיין, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 03-5758484 או במייל main@ygoldlaw.co.il.