מכירת דירה – מהם הסיכונים המשפטיים?

מקובל לחשוב כי סיכונים בחוזה דירה, קיימים רק לקונה, שעלול לקנות חתול בשק, ואילו למוכר אין כל דאגה. מדובר בטעות שעלולה לעלות בכסף רב. טרם מגירת דירה על המוכר לבדוק פרטים רבים כדי להימנע מעליה על מוקש.

מכירת דירה – בדיקת חיוב במס שבח

על המוכר הזהיר לדעת מראש בדיוק אילו תשלומים יחולו עליו בעת המכירה, כאשר החיוב הראשי שעלול לצוץ הוא מס שבח. אם הדירה נמכרת במחיר הגבוה מאשר בו נרכשה, עלול להיות חיוב במס שבח, אלא א"כ חל אחד המקרים של פטור ממס שבח. לצורך הבדיקה העזרו בעו"ד מקרקעין העוסק בתחום של מס שבח.

מכירת דירה – בדיקת חיוב בהיטל השבחה

החיוב הפחות מוכר הוא היטל השבחה, שנוצר כאשר ערך המקרקעין עלה עקב תוכנית של הועדה המקומית. התשלום יכול להגיע אפילו למאות אלפים על דירה בתל אביב, ולכן חובה לבדוק זאת מראש.

זהות הקונה

על המוכר לבדוק מיהו הקונה. למרות שעושים חוזה מסודר, לא מומלץ להתקשר בהסכם עם אדם שאינו ישר, או שאינו בעל יכולת כלכלית לעמוד בהתחייבויותיו. אם הקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו עלולים להיגרם למוכר קשיים רבים, במיוחד אם הוא התחייב במקביל בדירה אחרת שקנה.

שווי הדירה

לפני המכירה תעשו בירור מדוקדק מהו המחיר המקסימאלי אותו תוכלו לקבל עבור הדירה. ניתן לבדוק זאת באמצעות:

–          מידע נדלן של רשות המסים אודות עסקאות שנעשו באזור.

–          הצעות ביד 2.

–          מתווכים.

–          שמאי מקרקעין במקרה שהדבר נדרש.

הבירורים אמנם יגזלו מכם זמן, ואולי גם קצת כסף, אך זו השקעה מאוד משתלמת לעומת הרווח שתקבלו ממנה.

מצב משפטי של הדירה

טרם מכירה תבדקו שהדירה רשומה על שמכם ושהיא נקייה מעיקולים, שעבודים וכו'. כמו כן תבררו האם נשארה משכנתא, וא"כ מה סכומה.

אילו תמכרו את הדירה ואחר כך יתברר שיש בה בעיות, אתם עלולים להימצא בהפרת חוזה, על כל המשתמע מכך לרבות תשלום פיצוי מוסכם.

יפוי כח למחיקת הערת אזהרה

תבדקו שעורך הדין מטעמכם מחתים את הקונה על יפוי כח למחיקת הערת אזהרה. מדובר במנגנון ששומר על המוכר במקרה של הפרת ההסכם על ידי הקונה. כך למשל אם הקונה לא משלם את התשלומים לפי החוזה, תשלח לו התראה על הפרת החוזה, כשלאחר מכן עורך הדין ימחק את הערת האזהרה לטובת הקונה, באמצעות שימוש ביפוי הכח, כמובן לאחר שהמוכר הפקיד בידי עורך הדין את הכספים שקיבל עד אותה עת, בניקוי הפיצוי המוסכם.

מכירת דירה – תשלומים נוספים

לפני מכירת הדירה, על המוכר לבדוק ולהיערך לתשלומים שיהיו לו במסגרת המכירה. בין התשלומים ניתן למנות את מס השבח שהזכרנו לעיל, תלשום לעורך דין מכירת דירה, דמי תיווך, הובלה ועוד.

נוטריון ועורך דין יצחק גולדשטיין עוסק במשפט אזרחי-מסחרי בדגש על דיני ירושה, מקרקעין וליטיגציה.

דילוג לתוכן