הערת אזהרה – כל מה שחשוב לדעת

כאשר אדם התחייב לעשות עסקה במקרקעין, למשל: חתם על חוזה לרכישת דירה, הוא זכאי לרשום בלשכת רישום המקרקעין, הערת אזהרה על ההתחייבות לעסוק עסקה במקרקעין, זאת במטרה שצדדים שלישיים יוכלו לדעת כי נעשתה עסקה לגבי המקרקעין המסוימים.

מהי הערת אזהרה

הערת אזהרה היא הערה המזהירה את מי שמעוניין לבצע עסקה במקרקעין ומזהירה אותו לבדוק לפני עשיית פעולה. ההערה יכולה להיות על כך שהמוכר כבר התקשר בעסקת מכר עם מישהו אחר. ההערה יכולה להיות גם על כך שהמוכר התחייב שלא למכור, למשל התחייבות במסגרת עסקת העברה ללא תמורה. זו יכולה להיות הערה על העדר כשרות משפטית של בעל המקרקעין או על כך שיש נאמן ועוד.

מקור הערות האזהרה בחוק: סעיפים 126 עד 130 לחוק המקרקעין, ותקנות 26-30 לתקנות מקרקעין (ניהול ורישום), חוק הנאמנות.

הערות אזהרה לפי סעיף 126

ההערה הנפוצה ביותר היא הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. הערה זו מודיעה שקיימת התחייבות של בעל המקרקעין או בעל זכות אחרת בנכס לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה. לדוגמה התחייבות למכור בעסקה של מכירת דירה, או התחייבות שלא למכור בעסקה של העברת דירה במתנה לקרוב.

על מנת לרשום הערה, אפשר שההתחייבות תהיה מותנית או משתמעת בלבד.

רישום הערת אזהרה בעסקת מכר דירה

מדובר בהערת האזהרה החשובה ביותר אשר נועדה להגן ולהעניק בטחון לרוכשים בפרק הזמן מחתימת החוזה ועד לסיום העסקה והעברת הזכות בטאבו. באותו זמן שיכול להיות מספר חודשים, הצדדים חותמים חוזה לרכישת נכס, הרוכשים משלמים בעבורו וטרם הועברו הזכויות הקנייניות על שמם. יש חשש שלפתע ירשם עיקול על הנכס, והקונים ימצאו עצמם חסרי כל. כמו כן יש חשש ממוכר שאינו הגון שימכור את הדירה לקונה נוסף.

לכן המחוקק נתן פתרון ברישום מיידי של הערת אזהרה. הע"א מבטיחה את שמירת זכויות הקונה בנכס. מטרת ההערה הינה ליידע ולהזהיר קונה פוטנציאלי או מישהו אחר שחושב לעשות עסקת המקרקעין, שידע כי בנכס נעשתה כבר עסקה קודמת, או ריימות זכויות נוספות שחובה עליו לבדוק אותן. הערת האזהרה יוצרת עיכוב שמונע רישום והעברה של הזכויות לאחרים, ככל שהדבר סותר את ההערה.

רישום הערת אזהרה בהעברה ללא תמורה

בעסקת העברה ללא תמורה, פעמים רבות מבקש נותן המתנה להתנות שהדירה לא תימכר ללא הסכמתו. במקרה כזה יש לרשום הערת אזהרה להימנע מעשיית עסקה לצורך הגנה על נותן המתנה.

מי יכול לבקש רישום הערת אזהרה?

את רישום הערה יכול לבקש בעל הזכות במקרקעין או הזכאי (מי שההערה נרשמת לטובתו). מי שאיננו בעלי המקרקעין או בעל זכות אחרת בהם – אינו יכול לבקש רישום ההערה.

לאחר שנחתם הסכם מכר – אין למוכר שליטה על רישום הערת האזהרה – הקונה יכול לפנות בעצמו לרשם ולבקש לרשום את ההערה. הסיבה לכך, שלאחר שהמוכר חתם על הסכם מכר, הוא ביטא את הסכמתו לרישום ההערה. בכך מנע המחוקק האפשרות שהקונה יהיה "בן-ערובה" של המוכר, לצורך רישום ההערה. האפשרות היחידה העומדת בפני מוכר שמתנגד לרישום ההערה, לפנות לבימ"ש בבקשה למחוק את הרישום. הסיבה לקלות הרישום – הפגיעה במוכר שצריך לפנות לבית המשפט נמוכה מהפגיעה בקונה שעלול לאבד את השקעתו.

ההתחייבות לא חייבת להיות דווקא במסמך שכותרתו "הסכם" אלא אפילו מסמך אחר המעיד על התחייבות, כמו יפוי כח, שטר מכר וכדומה.

לאחר רישומה של הערת אזהרה – אין אפשרות לבטלה ללא הסכת הנהנה מכוחה, אלא בהתקיים אחת מ-2 חלופות אפשריות, המנויות בסעיף 132 לחוק המקרקעין: 1. צו בימ"ש למחיקת ההערה. 2. רשם המקרקעין החליט כי ההערה תימחק, מקום שנוכח שהתקיים אחד מאלה: א. הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה. ב. עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים, על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבימ"ש.

מדוע קל לרשום הערת אזהרה?

הערת אזהרה ניתן לרשום בקלות. כך ניתן לרשום הערה אף שההתחייבות רק מפורשת או משתמע. כך גם ניתן לרשום הערה אף אם ההתחייבות אינה מוחלטת אלא מותנית. לדוגמה אם נקבע שתירשם הערה לאחר תשלום כלשהו והתשלום לא שולם, עדיין רשם המקרקעין ירשום את ההערה לבקשת הזכאי.

הסיבה לקלות הרישום היא מאזן הנזק. יש אינטרס להגן על הקונה בהענקת האפשרות לרשום הערת אזהרה בקלות. אם יתברר שהערה לא נרשמה כדין קל למחוק אותה בהוראת בית משפט. לעומת זאת אם לא תירשם הערה עלול הקונה למצוא עצמו חסר כל לאחר שהמוכר ימכור לעוד קונה שלא יודע שכבר נעשתה עסקה. לכן, ניתן ביטוי חיצוני פומבי לכל מי שמוכיח שעל פניו יש לו בדל של זכות במקרקעין (הביטוי הוא בדרך של רישום הערת האזהרה).

תוצאות הערת אזהרה

סעיף 127 דן בתוצאות רישום הערת אזהרה. הסעיף קובע כי כל עוד רשומה הע"א, רשם המקרקעין לא ירשום עסקה הסותרת אותה, אלא אם כן הזכאי הסכים או ניתן אישור בית המשפט. הערת אזהרה מונעת רישום עסקה סותרת אך לא מונעת רישום הערה סותרת, וזאת על מנת לשמור על זכויות הזכאי השני. אך ברור שאם יתברר שהראשון נרשם כדין זכותו תגבר.

מי שלטובתו רשומה הע"א, גובר על רישום מאוחר של עיקול שהוטל על המקרקעין, פשיטת רגל או פירוק חברה המחזיקים בנכס.

הערה על הצורך בהסכמה – סעיף 128  לחוק

ישנם מצבים שאדם מעביר זכויות בנכס, אך אינו מעוניין שהקונה ימכור את הנכס, אלא בהסכמתו.

דוגמא: אדם רכש לבנו דירה כאשר הבן היה בן 18. האב רושם הערה בנסח הטאבו שנקראת "הערה על הצורך בהסכמה". בנסח הטאבו, אחרי שם הבן שיופיע כבעלים, תופיע הערה:  "קיים צורך בהסכמה".  אדם שיבוא לרכוש את הדירה יידע שעליו לקבל הסכמתו של אדם נוסף. ההסכמה היא אישית – ברגע שהאדם נפטר זה בטל, אלא אם כן נכתב "במותי תעבור ההסכמה לפלוני".

כל עוד לא נמחקה הערה על הצורך בהסכמה, אין לרשום הערה או עסקה הסותרת את תוכן ההערה.

הערה על הגבלת כשרות– סעיף 129 לחוק

כאשר בעל מקרקעין מוגבל מבחינת כשרות משפטית (חוסה, קטין או זכאי למינוי אפוטרופוס), נדרשת הערה שלפיה הכשרות המשפטית של בעל המקרקעין הוגבלה או נשללה. כדי למנוע מצב בו  אדם שכשרותו מוגבלת מבחינה משפטית,  יוחתם על הסכם  שאינו לטובתו, למכירת מקרקעין, רושמים הערה: "קיימת הגבלה בכשרות". כך יודעים שזהו מצב בו צריך לקבל אישור בימ"ש לענייני משפחה לביצוע עסקה. כל עוד לא הוסרה ההערה, לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין הסותרת את תוכן ההערה. עסקה המבוצעת ע"י בעל המקרקעין שכשרותו מוגבלת – בטלה.

רישום הערה זו מתבצע רק לאחר שהוכח לרשם עפ"י צו בימ"ש או תעודה ציבורית כי כשרותו המשפטית של בעל המקרקעין או בעל הזכות נשללה או הוגבלה עפ"י חוק. בקשה לרישום הערה זו מוגש ע"י צד מעוניין או בידי היועץ המשפטי לממשלה.

הערה על צו בית משפט – סעיף 130

בית המשפט רשאי בכל הליך שלפניו בעניין זכות במקרקעין, להורות לרשם המקרקעין לרשום כל הערה כפי שיקבע. הדבר מאפשר שיקול דעת נרחב לביהמ"ש ביחס למה שיירשם באותה הערה לגבי נכס ספציפי.  תוצאת רישום ההערה – לא ניתן לעשות דבר, אלא באישור ביהמ"ש.

הערה על מינוי מנהל עיזבון

אם מונה מנהל עיזבון, תירשם הערה על צו מינוי מנהל עיזבון, מינוי מנהל עיזבון בהתאם להוראות תקנות 17 ו-18 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). בתקנות הרישום אינו מוגדר כהערה ממש אלא "רישום ירושה" כמו שמוגדרים גם רישום צו ירושה וצו קיום צוואה, הסכם חלוקת עיזבון, צו חלוקת עיזבון או צו מינוי מנהל עיזבון. רישום הערה על מינוי מנהל עיזבון שומרת על המקרקעין מפני רישומים ופעולות שלא בתיאום עימו.

הערה על ביטול הרשאה– תקנה 26 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)

בעליו של נכס נותן לאחר ייפוי כוח למכירת הנכס. בטרם מתבצעת העסקה, מודיע הבעלים למיופה הכוח, בדואר רשום, שלא למכור את הנכס ושייפוי הכוח מבוטל. למניעת אפשרות שמיופה הכוח ישתמש בכל זאת בייפוי הכוח שנמצא בידיו וימכור את הנכס, ניתן לרשום בטאבו הערה על ביטול הרשאה – "קיים ביטול הרשאה". באופן זה, כל מי שיתעניין בנכס יראה כי ייפוי הכוח בטל.

אם לא תירשם ההערה, דבר לא ימנע ממיופה הכוח להציג את ייפוי הכוח ולמכור את הנכס, והקונה יצדק בטענתו כי רכש בתום לב.

ניתן לבטל ייפוי כוח רגיל בלבד. לא ניתן לרשום הערה על ביטול ייפוי כוח בלתי חוזר, אלא רק בצו בית משפט.

הערה על היות המקרקעין מקרקעי ייעוד

סעיף 109 לחוק ותקנה 30(א) לתקנות המקרקעין קובעים, כי במסמכי הרישום של מקרקעי יעוד, יצוין שהם מקרקעי יעוד. מדובר על קרקעות ביעוד ציבורי כמו שפת הים, נהרות, נחלים, תעלות וגדותיהם, דרכים ומסילות ברזל, נמלי תעופה ועוד. הערה אומרת שמקרקעין אלו מיועדים לתועלת הציבור.

לא ניתן לבצע עסקאות במקרקעי יעוד, והבעלות בהם היא של המדינה או גוף מטעמה, וזאת על מנת להבטיח את שימוש הציבור בקרקעות אלו. עסקה בקרקע מסוג יעוד תתאפשר רק אם אושרה בידי הממשלה או השר שקבעה לכך.

הערה על קיומו של מקלט או מחסה

תקנה 28(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעת שלפי בקשת רשות מקומית או מפקד הג"א מחוזי, ירשם על מקרקעין מסוימים כי הם נועדו לשמש למחסה או מקלט ציבורי כמשמעותם בחוק ההתגוננות האזרחית.

הערה בדבר אי התאמה

תקנה 29(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) קובעת שלבקשת ועדה מקומית לתכנון ובניה, תירשם הערה על אי התאמת בנין להיתר. בכך תהיה התראה לרוכשים על אי התאמה תכנונית של הבניין ועל ההשלכות הפוטנציאליות הנובעות מכך. הערה זו נרשמת בדרך כלל בעת רישום בית משותף.

חשוב לציין כי הערה על אי התאמה לא מונעת רישום עסקאות במקרקעין נשוא ההערה.

הערה בדבר ייעוד המקרקעין

בתקנה 27(א) לתקנות המקרקעין נקבע כי לבקשת יו"ר מוסד תכנון, תירשם הערה על יעוד ושימוש שנקבע למקרקעין.

הערה על נכסי הקדש ציבורי

תקנה 30א(א) לתקנות המקרקעין קובעת כי כאשר נרשמו מקרקעין או חלקם בפנקס ההקדשות הציבוריים – רשם ההקדשות יודיע על כך לרשם המקרקעין, אשר ירשום בפנקס המקרקעין הערה על קיום ההקדש. רישום ההערה מונע מנאמני ההקדש לבצע במקרקעין עסקה שסותרת את מטרות ההקדש, כהגדרתם במרשם ההקדשות הציבוריים.

רישום הערה כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו

איך רושמים הערה כאשר בעלי הזכויות אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). במקרה כזה הרישום מתנהל בדרך כלל ברשות מקרקעי ישראל או בספרי החברה המשכנת.

דילוג לתוכן