היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 בתל אביב

כיצד לחסוך היטל השבחה בתל אביב בשיעור של מאות אלפי ₪ במכירת דירה לאחר אישור תכנית רובע 3 ורובע 4 בתל אביב?

רובע 3 ורובע 4 בתל אביב – מה זה?

רובע 3 בתל אביב הוא כינוי לאזור במרכז תל אביב בשטח של כ–2,825 דונם, ובו כ–36,000 יחידות דיור, ובו גרים כ-60,000 איש. רובע 3 גובל בצפון בירקון, במערב בים, בדרום ברחובות מרמורק ושדרות בן-ציון ובמזרח ברחוב אבן גבירול. ממזרחו של רובע 3 ממוקם רובע 4.

מהי תכנית הרובעים בתל אביב?

תכנית הרובעים בתל אביב קובעת זכויות בניה בבניינים ישנים, כך שיוכלו לקבל במסלול מהיר היתר להוספת קומות או להריסה ובניית בניין חדש גבוה יותר.

תכנית רובע 3 אושרה בחודש ינואר 2018 ותכנית רובע 4 אושרה בחודש מאי 2018.

היטל השבחה בתכנית הרובעים בתל אביב

אחת ההשלכות המידיות של תכנית הרובעים בתל אביב היא חיוב בהיטל השבחה בעיריית תל אביב. עיריית תל אביב החלה להוציא חיובי היטלי השבחה בשיעור של מאות אלפי ₪ מכל דירה שנמכרת ברובעים אלו. חיובים אלו נשלחים למרות שזכויות הבנייה מכח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה לפי החוק.

חיוב היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 בתל אביב

בהתאם לתכנית רובע 3 שאושר בינואר 2018 יחול חיוב על כל מי שמממש זכויות בדירה בבניין ישן ברובע. אחת מדרכי המימוש (מלבד בנייה) הינה מכירה. החיוב יחול אף אם הקונה והמוכר אינם מודעים לתכנית רובע 3 ואף אם אין להם, ולשאר השכנים בבניין, כל כוונה לבנות או להרחיב.

דוגמא לחיוב היטל השבחה רובע 3 ורובע 4 תל אביב

דירה ישנה ברובע 3 בשטח כ-50 מ"ר שנמכרה בסכום של כ-2 מ' ₪. לפי שמאות של העירייה השביחה תוכנית הרובעים את שווי הדירה בכ- 400,000 ₪. הואיל והיטל השבחה הוא בשיעור של 50% מההשבחה, דרשה עיריית תל אביב היטל השבחה בסך של כ-200,000 ₪, דהיינו כ-10% משווי המכירה, וזאת לפני מיסים נוספים כמו מס שבח.

החיוב האמור שנוי במחלוקת, שכן לא ברור מדוע היה צורך בתכנית הרובעים ומדוע העירייה (או יותר נכון הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב) יכולה לחייב היטלי השבחה הפטורים מכח תמ"א 38. נראה שזהו ניסיון של עיריית תל אביב להתעשר מכח תכנית רובע 3, אף שהיא אינה מעניקה זכויות בניה מעבר לזכויות מכחו של לתמ"א 38.

מאז אישור תכנית רובע 3 ניתנו עשרות החלטות של שמאים מכריעים, אשר מרביתם פסקו כנגד עיריית תל אביב, והפחיתו מאוד או ביטלו את החיוב בהיטל השבחה. החלטות אלו התקבלו לאחר שנבחנה תכנית רובע 3 ונקבע כי היא אינה מוסיפה זכויות בנייה, ולעיתים אף מצמצמות זכויות בניה לפי התכנית הארצית, תמ"א 38, ומשאין השבחה, אין מקום לחיוב בהיטל השבחה.

פטור מהיטל השבחה תמ"א 38

תכנית מתאר ארצית הידועה כ-תמ"א 38 קובעת כי יש לחזק מבנים ישנים, ונותנת לכך תמריצים בדמות אפשרות לתוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש.

במסגרת תמ"א 38 ניתנו הטבות שונות וביניהם פטור מהיטל השבחה במימוש. לכן כאשר העירייה דורשת היטל השבחה על תכנית הרובעים יש בכך פגם שכן מדובר בזכות שכבר הייתה קיימת בתמ"א 38.

ערר על חיוב מכח תכנית רובע 3 או תכנית רובע 4

לאחר קבלת חיוב מכח תכנית הרובעים מומלץ להגיש מיידית ערר על החיוב. במסגרת הערר יש לתקוף את החיוב מכח תכנית רובע 3, בין השאר מן הטעם שכבר ניתנו זכויות דומות מכח תמ"א 38. לשם כך מומלץ לפנות לעורך דין היטל השבחה שיגיש בשמכם ערר היטל השבחה.

שמאי מכריע וועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה

על דרישת היטל השבחה ניתן לערער בשתי דרכים: הדרך הראשונה והנפוצה היא הגשת שמאות נגדית, אשר תוביל להכרעתו של שמאי מכריע. הדרך השנייה היא להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה על עצם החיוב ועל גובה החיוב. במקרה זה הדרך העדיפה היא הגשת ערר לוועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה באמצעות עורך דין היטל השבחה.

הכרעות שמאים מכריעים בתכנית רובע 3 בתל אביב

כאמור, במספר רב של שומות שמאים מכריעים נקבע כי לא צריך לחול בכלל או באופן חלקי (צמצום של למעלה מ-80% מסכום החיוב) חיוב היטל השבחה בגין תכנית רובע 3. זאת, מאחר וגם לפני תכנית רובע 3 ניתן היה לבנות בהתאם לתמ"א 38 לפי שיקול דעת מהנדס הוועדה. תכנית רובע 3 אמנם נתנה וודאות, אולם גם אם יש תכנית אין זה אומר שבונים מיד כי צריך הסכמת כל השכנים, ודברים מתעכבים, כמו כן יש מגבלות וקשיים שמערימה הוועדה המקומית, דבר שגם מפחית את הוודאות, ובהתאם את ההשבחה והיטל השבחה.

ערר היטל השבחה רובע 3 ע"י עיריית תל אביב

העירייה אינה מוותרת בקלות והיא מגישה בימים אלו עשרות, אם לא מאות, עררי היטל השבחה כנגד החלטות השמאים המכריעים. הערר נשען על חוות דעת הטוענת כי תמ"א 38 הינה תכנית ארצית שאינה מעניקה השבחה אוטומטית. אלא  מדובר בזכויות מותנות, שאינן ודאיות, וכפופות לשיקול דעת הוועדה המקומית. כמו כן נטען כי לפני מתן היתר בנייה מכח תמ"א 38, לא התגבשו זכויות ספציפיות וקונקרטיות. הכרעה בעררים אלו תשפיע גם על רובע 4 שממזרח לרובע 3.

אם קיבלתם חיוב בהיטל השבחה, וכן אם הוגש ערר ע"י הוועדה המקומית על החלטת שמאי מכריע הפוטר מחיוב בהיטל השבחה בגין תכנית הרובעים ברובע 3 או רובע 4 בתל אביב עליכם לפנות אל עורך דין לענייני היטל השבחה להגשת ערר או תשובה לערר.

לעו"ד יצחק גולדשטיין ניסיון עשיר של למעלה מ- 30 שנה בתחום המקרקעין. זאת בין השאר במסגרת ייצוג בוועדות ערר בנושאי היטל השבחה, טיפול בפרויקטים נדלניים גדולים ומורכבים, ייצוג וליווי קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה, ייצוג מוכרים וקונים בעסקאות מקרקעין, רישום בתים משותפים ותיקון צו רישום בתים משותפים, הסכמי שיתוף במקרקעין, ייזום בקרקעות חקלאיות, הליכים משפטיים בענייני מקרקעין ואישורים נוטריונים.

משרד עו"ד יצחק גולדשטיין מעניק טיפול וייעוץ משפטי ברמה מקצועית גבוהה בכלל הסוגיות המשפטיות הנוגעות לתחום המסחרי בכלל ותחום המקרקעין בפרט, תוך מתן שירות אישי אדיב.

במידה וקיבלתם דרישת תשלום היטל השבחה, ואתם מחפשים עורך דין מקרקעין מקצועי ולקבל שירות מצוין ואישי, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו, יחדיו נוכל להגיע למסקנה על דרך ההתמודדות והמהלכים שיש לנקוט. ניתן ליצור עימנו קשר בטל':  03-5758484.