שוכר משנה ושוכר חלופי

חוזה שכירות משנה – האם ניתן לבצע החלפת שוכר באמצע חוזה? מה קורה עם שוכר שיוצא לפני הזמן? מה האפשרויות בעת סיום חוזה שכירות לפני הזמן ע"י השוכר? האם שוכר יכול לסיים חוזה שכירות לפני הזמן? האם הוא יכול להכניס שוכר חלופי או שוכר משנה?

• עורך דין שכירות
• תביעת פינוי מושכר
• שטר חוב שכירות

החלפת שוכר באמצע חוזה

מקרה שהיה, או שהיה אמור לקרות…

עד שהמשכיר מצא שוכר טוב, ועד שהשוכר מצא דירה טובה, נזכר השוכר להתחתן, לעשות רילוקיישן, או סתם לעבור עיר. בעקבות כך הוא פנה לבעל הבית בבקשה לסיום חוזה השכירות לפני הזמן. בעל הבית התנגד ואמר לשוכר שעל פי הסכם השכירות עליו לשלם עד תום תקופת השכירות. הציע השוכר להביא שוכר חלופי במקומו, פרסם בפייסבוק, בקבוצות וואטסאפ ובין חברים, והצליח להביא כמה מתעניינים רציניים, אך המשכיר התנגד לכל שוכר פוטנציאלי שהובא לדירה. מה עוד יכול השוכר לעשות?

יציאה מחוזה שכירות – סיום חוזה שכירות לפני הזמן ע"י השוכר

ישנם חוזים שבהם הוסכם שהמשכיר והשוכר יכולים לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת על סיום חוזה שכירות 90 יום מראש. במקרה זה לשוכר אין בעיה, אם הוא מודיע מספיק זמן מראש.

אך מה קורה אם אין סעיף יציאה מחוזה שכירות?

שוכר חלופי ושוכר משנה

בעת ניסוח חוזה שכירות דירה ישנם מספר אפשרויות הסכמה לגבי הכנסת שוכר חלופי או שוכר משנה:

• הסכמה לשכירות דייר משנה – החוזה מתיר לשוכר להכניס שוכר חלופי במקומו או להשכיר לשוכר משנה.
• החוזה שותק בעניין הכנסת שוכר חלופי ושוכר משנה ואז חלות הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה.

בהתאם להוראות סעיף 22 לחוק, שוכר המעוניין להעביר את זכויותיו לשכור חדש (חלופי) או להשכיר לשוכר משנה, צריך לבקש את הסכמת המשכיר. אם המשכיר לא מסכים מסיבות בלתי סבירות, או שהוא מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, ניתן לרוב להעביר את הזכות או להכניס שוכר משנה אף ללא הסכמתו. עם זאת ישנו סיכון לא מבוטל, שכן בית המשפט יכול לקבוע שהמשכיר סרב מסיבה טובה, ואז הכנסת שוכר חלופי או שוכר משנה, מהווה הפרה של ההסכם על ידי השוכר.

• החוזה אוסר להכניס שוכר אחר, ואז יש לפנות לבית המשפט שיורה כי ניתן להכניס שוכר אחר. תשומת לב כי מהגשת הבקשה עד למתן פס"ד עלולה לעבור תקופה ארוכה.

מהו סירוב בלתי סביר?

ככלל המשכיר מעדיף שלא להתעסק עם שוכר חדש, ובכל מה שכרוך בכך, קבלת בטחונות, מעקב החלפת שוכר בעירייה טיפול עו"ד וכו'.

שאלת השאלות בעניין זה היא, מהו סירוב בלתי סביר? הרי סבירות היא לא מדע מדויק, ולכל אדם נראה סביר משהו אחר.

בפסיקה נקבע כי סיבה של דמי שכירות יותר נמוכים היא ודאי סיבה טובה. גם סירוב מסיבה שהשוכר החלופי אינו נותן ערבויות כפי שסוכם, ואינו בעל יכולת כלכלית סבירה, היא סיבה טובה לאי הסכמת המשכיר, שכן אין לדרוש מהמשכיר ליטול סיכון ולהשכיר את הדירה למי שכנראה לא ישלם.

מצד שני, סירוב מטעם של טרחה נוספת בהחלפת שוכר אינו סביר.

בדרך כלל המשכיר לא יאמר שהוא לא רוצה את הטרחה, אלא יאמר שהוא רוצה שוכר בעל יכולת כלכלית מוכחת…

בפסיקה נקבע כי נטל ההוכחה בהליך משפטי זה הוא על השוכר, שצריך להוכיח שהסירוב לא היה סביר.

לקביעת פגישת יעוץ, עם יצחק גולדשטיין, עורך דין מקרקעין ונוטריון התקשרו לטלפון: 03-5758484 או פנו במייל: main@ygoldlaw.co.il.