תביעת פינוי מושכר בלי חוזה שכירות
בעלי דירות המשכירים את דירתם עשויים להיתקל במקרים של אי עמידה בתנאי ההסכם הכוללים: אי תשלום של דמי השכירות במועדם או אי תשלום בכלל וכן סירוב להתפנות בתום תקופה שנקבעה מראש. החוק בישראל אינו מתיר לבעלי הדירה לנקוט באמצעי הרתעה כנגד הדיירים כגון: ניתוק מקורות אנרגיה וחסימת גישה לדירה. הדרך היחידה הקבילה למניעת נזק כלכלי בהפרת הסכם שכירות הינה הגשת תביעה וקיום הליך משפטי כנגד השוכרים ולאחר מכן פתיחת תיק ביצוע בהוצאה לפועל. במאמר הבא נדון לגבי הגשת תביעת פינוי מושכר ללא חוזה שכירות בכתב.
פינוי מושכר בלי חוזה שכירות – מתי?
יש 2 מקרים בהם יושב שוכר בדירה בלי חוזה שכירות:
חוזה שכירות הסתיים והוארך בהתנהגות
חוזה השכירות הסתיים, ולא הוארך בכתב, אלא הוארך בהתנהגות הצדדים, כאשר השוכר יושב בנכס ומשלם דמי שכירות. במקרה כזה בית המשפט יכול לראות בכך ישיבה בלי חוזה שכירות, ולחילופין מגורים בנכס לפי החוזה הקודם. מכיוון שגם החוזה שהיה בכתב הינו מוגבל בזמן, הרי שעל השוכר לפנות את הנכס.
לא היה מעולם חוזה שכירות בכתב
על פי חוק החוזים חוזה קביל הוא כזה שנכרת במפגש רצונות שני הצדדים בדרך של הצעה וקיבול. החוק ממשיך ואומר כי חוזה מחייב הינו חוזה שנכרת בהסכמת ורצון שני הצדדים ונעשה בכתב, בע"פ או בדרך אחרת.
חוק המקרקעין אמנם מחייב עסקת מקרקעין בחוזה כתוב מסייג וקובע כי עסקת שכירות שאינה עולה על פרק זמן של 5 שנים אינה מחייבת חוזה בכתב. לפי הנאמר חוזה שכירות שנכרת בע"פ – קביל משפטית.
מה הגישה המשפטית כאשר יש להוכיח טענות שאינן נסמכות על מסמך כתוב?
במקרה כזה בית המשפט יבחן את הסיטואציה על פי אמות המידה המקובלות של סבירות התנהגות שוכרי הנכס לפי נסיבות העניין.
כך לדוגמה: בעל נכס המציג ראיות לכך שהשוכרים גרמו נזק לדירה או שחוזה השכירות לא חודש והשוכרים ממשיכים להתגורר בנכס – הרי שאלה התנהגויות שאינן מקובלות או סבירות ועל כן מהוות הפרה ברורה של תנאי החוזה הגם שאינו כתוב.
פינוי דייר מדירה מושכרת – סוגי התביעות
קיימים שני מסלולי תביעה עבור בעלי נכס המעוניינים לפנות דייר מדירה מושכרת במקרה של מגורים ללא חוזה שכירות והמשך שכירות ללא חוזה:
המסלול המהיר לפינוי מושכר
תביעת פינוי מושכר בהליך מזורז מאפשרת תביעה ממוקדת לצורך הוצאת צו פינוי בלבד. במידה ולדייר ישנן התחייבויות נוספות אותן לא פרע, נדרש המשכיר להגיש תביעה בנפרד בגין חובות כספיים או תביעות כספיות נוספות.
הליך מהיר עשוי להסתיים תוך 60 יום ממועד הגשת התביעה. במסגרת הליך משפטי זה דן בית המשפט אך ורק בנושא הפינוי. בנוסף, אין לדייר הרשאה להגשת תביעה שכנגד או להגשת הודעה לצד שלישי.
הליך זה נחשב לקצר מאוד ביחס לתביעה משפטית רגילה העלולה להתמשך על פני חודשים ואף שנים.
עבור הגשת תביעה בהליך קצר נדרש בעל הנכס להגיש אסמכתאות וחומרים נוספים רלוונטיים הנמצאים באמתחתו.
במידה ואין חוזה שכירות כתוב בין הצדדים יידרש בעל הנכס לצרף תמונות של הדירה להצגת אסמכתאות בנקאיות לכך שלא הועבר תשלום עבור שכירות הדירה. גם בהיעדר הוכחות כאלה ניתן להגיש תביעה לפינוי מהיר.
על הנתבע להגיש תוך 30 יום כתב הגנה בצירוף אסמכתאות ומסמכים התומכים בעמדתו. כ-30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה יתבצע דיון בנושא התביעה ויינתן פסק דין.
במידה והתובע זכה יוצא צו לפינוי דייר.
המסלול הרגיל
תביעה רגילה כוללת דיונים הן לגבי פינוי הדייר מהשירה והן לגבי התחייבויות נוספות של הדייר לבעל הדירה.
הגשת בקשה לפינוי משוכר בהוצאה לפועל
במידה והדייר מסרב להתפנות חרף פסק הדין, רשאי המשכיר להגיש בקשה לפינוי מושכר על פי פסק דין באמצעות פתיחה של תיק הוצאה לפועל.
בתום פתיחת תיק הוצאה לפועל תישלח הודעת אזהרה לדייר המיידעת אותו בפתיחת תיק נגדו בהוצאה לפועל וכן על חובת פינוי הנכס תוך 20 יום. תקופה זו מאפשרת לדייר לעזוב את הנכס בעצמו ולהימנע מפינוי בכח.
אם קרה והשוכר לא פינה את הדירה למרות האזהרה, יכול התובע לפעול באמצעות קבלן הוצאה לפועל לצורך פינוי השוכר. המפנה רשאי בתאריך הפינוי שנקבע לפרוץ לדירה בכוח ולהוציא את כל מטלטלי השוכר ומשפחתו. במקרה הצורך תהיה התערבות משטרתית לפינוי השוכר.
עו"ד תביעה לפינוי מושכר ללא חוזה
בכל מקרה בו ישנה הפרה של חוזה בע"פ מטעם דייר כלפי בעל הנכס חשוב לפנות לייעוץ אצל עו"ד שכירות המתמחה בנושא פינוי שוכר כדי להוכיח כי אכן נעשתה הפרת חוזה. תהליך זה אמנם יותר מורכב מפינוי שוכר כאשר יש חוזה כתוב בין הצדדים אולם עורכי דין המכירים היטב את התחום יוכלו לזכות את התובע ולאפשר פינוי מהיר ויעיל של הנכס וכן החזר החובות הכספיים.