חוזה שכירות דירה – כל המידע

חוזה שכירות דירה אינו דבר של מה בכך. אם אתה בעל דירה, מישהו נכנס לך לדירה, ויכול להיות שלא יחזיר אותה שמורה, או שיסרב לפנות אותה ותצטרכו לפנות להליך משפטי לפינוי שוכר. אם אתה שוכר, אתה הולך לחיות בדירה שאינך מכיר, באזור שאינך מכיר, ועם בעל דירה שאינך מכיר. לפני חתימה על הסכם לשכירות דירה, הן משכיר והן שוכר חייבים לבדוק עניינים רבים, ולעשות הסכם שכירות מפורט, נכון ומתאים בדיוק לשכירות הנדונה. מה חשוב בהסכם השכרת דירה בשנת 2022?

מהו חוזה שכירות דירה?

סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 מגדיר את השכירות, כזכות להחזיק בנכס ולהשתמש בנכס לתקופה שאינה לצמיתות, והזכות נקנתה בתמורה.

מהו חוזה שכירות בלתי מוגנת לדוגמא?

מהו "הסכם שכירות לא מוגנת"?
שכירות מוגנת היא שכירות עם דמי מפתח. "דמי מפתח" הוא כינוי למחיר המשולם לבעל נכס, לרוב על ידי השוכר, עבור הזכות לשכור את הנכס לתקופה בלתי מוגבלת. רוכש הזכויות בנכס בדמי מפתח משלם לבעל הנכס מחיר השווה לרוב ל-60% משווי הבעלות בו ומקבל את המפתח לנכס. המעניקים זכויות גדולות יותר מהשכרת דירה, אך פחות מבעלות מלאה על הנכס. דירה בדמי מפתח מאפשרת לשוכר/המשתמש להתגורר או להשתמש בנכס עד סוף ימיו, כל עוד הוא עומד בהתחייבויותיו, אך מבלי לשלם את מלוא מחיר הרכישה. במהלך התקופה השוכר משלם שכר דירה נמוך מאוד. על הדיירים חלות זכויות חוק הגנת הדייר המקשות מאוד על פינוי הדייר, גם אם יש לכך עילה.
כיום אין כמעט חוזי שכירות בדמי מפתח, והחוזים בישראל הם חוזי שכירות לא מוגנים.
חוזה שכירות על דירה לא מוגנת נועד להבהיר שלא מוענקת לשוכר היתרונות בהשכרה בדמי מפתח, כאשר גם השוכר לא משלם תשלום רציני בתחילת השכירות.

להלן סעיף לדוגמא שיש להכניס בהסכם על מנת להבהיר שמדובר על שכירות בלתי מוגנת:

"השוכר מצהיר בזה שלא נתן ולא ייתן דמי מפתח כלשהם עבור המושכר ו/או בקשר אליו וכן ידוע לו שביום עריכת הסכם זה, נמצא המושכר בחזקתו של המשכיר וכי אין דייר הזכאי לחזקה במושכר ועל כן לא יחולו על המושכר ו/או בקשר אליו ו/או ביחסי השכירות, חוקי הגנת הדייר וזאת בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 או כל חוק אחר שיבוא במקומו."

בדיקת זהות לפני חתימה על חוזה שכירות דירה

זהות השוכר

המשכיר צריך לבדוק מיהו השוכר, להשוות את הפרטים בת"ז לפרטים שנאמרו בעל פה. כן עליו לברר מי יגור בדירה, האם רק השוכר או בן/בת זוג וילדים? האם הוא מתכנן להשכיר לשוכרי משנה?

זהות המשכיר

על השוכר לבדוק מיהו המשכיר, האם הנתונים בת"ז של המשכיר זהים לנתונים במסמך נסח טאבו. האם המשכיר הוא מי שמציג עצמו כבעל הדירה, והאם הוא מוסמך להשכירה.

כן יבדוק השוכר האם בעל הדירה הוא נעים הליכות, או אדם שיערים קשיים על השוכר, למשל לא יתקן ליקויים בדירה וכו'.

אם הדירה מפוצלת, כדאי לבדוק שהפיצול נעשה בהיתר ולא תצטרכו לפנות את הדירה באמצע התקופה, בגלל צו הריסה מהעירייה.

בדיקת מצב הדירה לפני חתימה על חוזה שכירות דירה

על השוכר לבדוק מה מצב הדירה ואם נדרשים תיקונים ספציפיים לפני תחילת השכירות.

כן מומלץ לשוכר לבדוק את השכונה ומי השכנים.

בדיקת יכולת כלכלית של השוכר לפני חתימת חוזה שכירות דירה

על המשכיר לבדוק מהי יכולתו הכלכלית של השוכר, כדי שלא יעמוד בפני "שוקת שבורה" כאשר יגלה כעבור כמה חודשים שהשוכר אינו משלם והוא בקשיים כלכליים או בהליך פשיטת רגל.

כדאי לבקש לראות תלושי משכורת ולברר היטב האם השוכר הוא פושט רגל, לקוח מוגבל וכיו"ב. זה הזמן להפעיל קשרים ולברר היטב.

מיסוי השכרת דירה

בהשכרת דירה ישנם מספר מסלולי מיסוי אפשריים: א. פטור מלא או חלקי. ב. מס בשיעור 10%. ג. מס מלא על הכנסה שאינה מיגיעה אישית.

לכל מסלול יתרונות וחסרונות. עליכם לבדוק עם עורך דין מקרקעין ורו"ח, איזה מסלול הוא הטוב ביותר עבורכם.

לפני השכרת דירה מומלץ לקרוא את המאמר: מס על השכרת דירה.

מטרת השכירות

בהמשך לבדיקת נושא המיסוי, חובה לבדוק שהשוכר ישתמש בדירה רק למגורים ולא למשרד וכיו"ב. שימוש למשרד חייב בד"כ במיסוי יותר גבוה על ההכנסה השוטפת מהשכירות, מאשר מיסוי השכרה לדירת מגורים, לא רק בתשלום מע"מ אלא גם בתשלומי מס הכנסה.

כמו כן שימוש למשרד עלול לפגוע בהמשך בפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.

תקופת חוזה שכירות דירה

בעניין תקופת השכירות קיים מתח תמידי בין רצון השוכר למשכיר. השוכר מעוניין לקבל גמישות רבה. אם הדירה והאזור ימצאו חן בעיניו הוא ירצה להישאר, אם המיקום לא יהיה טוב או השכנים לא נחמדים, הוא ירצה לעזוב. המשכיר לעומת זאת מעוניין ב"שקט תעשייתי", ובדרך כלל הוא יעדיף השכרה לתקופה ארוכה (למעט מקרים מיוחדים שהוא צריך את הנכס או מתכנן למכור אותו). בעת עריכת חוזה דירה, יש להיות מודעים לאינטרסים השונים של הצדדים ולאזן ביניהם.

תקופת אופציה בהשכרת דירה

במקרים רבים חוזה השכירות כולל אופציה המאפשרת לשוכר להאריך את תקופת השכירות. אופציה לתקופה נוספת ניתנת בדרך כלל לשכור ולא למשכיר. למשל הוא שוכר לשנתיים ומקבל אופציה להוסיף שנה ועוד שנה ב-2 תקופות אופציה. השוכר נהנה מהגמישות ומעוניין לקבל אופציה, כך שאם הדירה מתאימה לו הוא יוכל להישאר, ואם ירצה יעזוב לאחר שנתיים. למשכיר לעומת זאת בד"כ פחות אכפת אם תהיה תקפות אופציה, מכיוון שהדירה בכל מקרה עומדת להשכרה.

הודעה מראש על מימוש האופציה – המשכיר נותן אמנם אופציה, אך הוא צריך לדעת מספיק זמן מראש אם לפרסם את הדירה להשכרה. מקובל שהשוכר מודיע עד 90 או 120 יום לפני סיום תקופת השכירות, על כך שהוא מאריך לתקופת האופציה. אותו דבר בסיום תקופת האופציה הראשונה, הוא מודיע על הארכה לתקופת אופציה שנייה (ככל שיש) וכו'. ישנם חוזים בהם המנגנון הפוך כך שללא הודעה התקופה תוארך אוטומטית, והודעה ניתנת רק במקרה שהשוכר לא מעוניין להאריך לתקופת האופציה.

עליית מחיר בתקופת השכירות או בתקופת האופציה

מקובל ששוכר המקבל אופציה משלם תוספת מחיר בתקופת האופציה. יש חוזים בהם המחיר עולה כל שנה בלי קשר לתקופת האופציה.

הצמדה למדד בתוך חוזה שכירות דירה

ברוב חוזי השכירות, במיוחד בחוזה להשכרת נכס מסחרי כמו חנות, מבנה תעשיה או משרד יש הצמדה למדד המחירים. הסיבה היא שמדובר בחוזה לטווח ארוך בדרך כלל, והמשכיר לא צריך להפסיד מירידת שווי הכסף. השוכר מנגד לא יוצא נפסד בגלל שהכנסותיו אמורות לעלות גם הן במצב של שחיקת שווי הכסף.

העברת חשבונות במסגרת חוזה שכירות דירה

על השוכר לדאוג לרשום עצמו כמחזיק וכמשלם חשבונות ארנונה, חשמל, מים, וגז.

תיקונים שוטפים של דירה בהשכרה

מקובל הסיכום שהמשכיר משלם את התיקונים הנדרשים בדירה, אלא אם כן זהו נזק קטן או נזק שקרה עקב שימוש לא זהיר של השוכר. הסיבה שהמשכיר משלם את התיקונים מכיוון שזו השקעה לטווח ארוך, גם לאחר שהדירה תחזור לרשות המשכיר. ואולם הדבר יוצר בעיה, מכיוון שהתיקון דחוף לשוכר ולא למשכיר. כמו כן למשכיר אין זמן להתעסק עם בעלי מקצוע, ולפעמים הדירה רחוקה ממנו. הפתרון הרצוי הוא סיכום שבכל תיקון שיידרש, השוכר יקבל מספר הצעות מחיר, יעבירן למשכיר, יקבל את אישור המשכיר, ויזמין את בעל המקצוע לתקן.

תשלומים להשבחת הנכס

מקובל שתשלומים להשבחת הנכס, כמו שיפוץ הבניין על ידי ועד הבית, משולמים על ידי המשכיר ולא השוכר. על השוכר להודיע למשכיר אם קיבל הודעה על חיוב או על אסיפת דיירים להחלטה על שיפוץ.

ביטוח דירה, ביטוח תכולה וביטוח מעבידים

מקובל שביטוח דירה מבוצע על ידי המשכיר, ביטוח תכולה, צד ג' ומעבידים ישולם על ידי השוכר. אפשרי כמובן לקבוע אחרת.

שוכר חלופי, שוכר משנה

בחוזה השכירות רצוי להתייחס לאפשרות של הכנסת שוכר חלופי או שוכר משנה. תשומת לב המשכיר כי על פי החוק בכל מקרה לא יוכל להתנגד להכנסת שוכר חלופי או שוכר משנה, שלא מטעמים סבירים.

למידע נוסף ראו במאמר: שוכר חלופי, שוכר משנה.

ערבויות ובטחונות

אחד הנושאים הכי חשובים בחוזה שכירות הוא ערבויות ובטחונות. המשכיר דורש לקבל בטחונות וערבויות שישולמו לו דמי השכירות, שהדירה תחזור במצב תקין כפי שנמסרה לשוכר, ושלא ישארו חובות בארנונה, מים, חשמל או גז.

ערבות בנקאית – בדרך כלל נדרש השוכר להמציא ערבות בנקאית בסך השווה לדמי שכירות של 3 חודשים.

ערבות אישית של שני ערבים.

שיקים ביטחון לתשלום דמי השכירות ולתשלום חשבונות שוטפים.

שטר בטחון – שטר חוב מוגבל בסכום, לגביית חובות של השוכר.

הפרה יסודית במקרה שהשוכר לא משלם דמי שכירות

חוזה שכירות יכלול סעיף של הפרה יסודית במצב אי תשלום, כך שהמשכיר יוכל להגיש תביעה לפינוי השוכר.

ביקור בנכס

רצוי לקבוע כי המשכיר יוכל לבקר בנכס לוודא שהוא נשמר. כדאי לקבוע כי בסוף תקופת השכירות השוכר ייתן לשוכרים פוטנציאלים, או קונים פוטנציאלים לראות את הדירה, בשעות סבירות ובתאום מראש.

פינוי הנכס והחזרת הנכס בסיום חוזה שכירות דירה

מקובל לקבוע בעת עריכת חוזי שכירות דירה, שעל איחור בפינוי הנכס משולם קנס של פי שלוש מתשלום שכירות רגיל. זאת מכיוון שהישארות בנכס מסבכת את המשכיר מול השוכר החדש, וצריך סנקציה חזקה שתרתיע את השוכר מלהישאר בנכס. לשוכר נורמטיבי לא אמורה להיות בעיה עם כך, כיון שהוא יפנה בזמן בכל מקרה.

בדרך כלל הסיכום הוא שהשוכר יחזיר את הנכס במצב כפי שקיבל אותו. כך למשל אם קיבל אותו צבוע עליו להחזירו צבוע.

חוק שכירות הוגנת – התאמה לתיקון 1

המחוקק ביקש למנוע חוזה מוטה באופן חד צדדי לטובת המשכיר, וקבע הגנות לשוכר. יש לבדוק כי תנאי שכירות דירה מתאימים לקבוע בתיקון 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, סימן ו' סעיפים 25א – 25טו. התיקון, שנקרא בלשון העם "חוק שכירות הוגנת", נקבע בחודש ספטמבר 2017 ונועד לדאוג לשוכרי דירות מגורים, כך שלא יאולצו לחתום על חוזה שכירות מקפח.

התיקון לחוק שכירות הוגנת אינו דן בשכירות של נכס מסחרי, חדר במלון וכיו"ב, אלא שכירות דירת מגורים שעומדת בתנאים שלהלן:

• השכרת דירה למי שאינו קרוב למשכיר.
• לתקופה של למעלה משלושה חודשים ועד עשר שנים.
• בשכר דירה של עד 20,000 ₪.

במקרה זה יחולו הוראות שונות שרובם לטובת השוכר. בין היתר נקבע כי:

• בעל הבית צריך למסור את הדירה לשוכר כשהיא מתאימה וראויה למגורים (ס' 25ה. וס' 25ו.).
• השוכר אחראי על פגם וליקוי שנובע משימוש בלתי סביר. המשכיר אחראי על פגם וליקוי שאינו קל ערך ואינו נובע משימוש בלתי סביר של השוכר (ס' 25ח.).
• השוכר לא ישלם תשלום כספים לרכישת או השבחת מערכות ומיתקנים קבועים של הדירה, אלא אם כן אלו התאמות מיוחדות שביקש השוכר. כמו כן השוכר לא ישלם ביטוח מבנה הדירה (ס' 25ט.).
• ישנם מגבלות על גובה הערבויות שניתן לקחת ועל מימוש הערבויות (ס' 25י.).
• נקבעו הוראות לגבי תקופת הודעה מראש על מימוש אופציה, על ידי משכיר 90 יום ועל ידי שוכר 60 יום (ס' 25יב.).
• לגבי תנית ביטול חוזה, נקבע כי לא ניתן לקבוע אפשרות למשכיר בלבד לבטל את החוזה, ללא שתהיה לשוכר אפשרות זהה.

עריכת חוזה שכירות דירה אצל עורך דין

מומלץ למשכיר ולשוכר להיעזר בשירותי עו"ד מקרקעין שיערוך עבורם חוזה שכירות המתאים לדירה ולמקרה הספציפי שלהם ויכלול את כל הנקודות החשובות להם. גם בעת הארכת חוזה שכירות או כאשר נדרש חוזה סיום שכירות לפני המועד או מכתב הודעה על סיום שכירות ופינוי מושכר חשוב להתייעץ עם עורך מומחה לנושא.

לקבלת ייעוץ פנו ליצחק גולדשטיין, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 03-5758484 או במייל main@ygoldlaw.co.i.