העברה ללא תמורה – מדריך העברת דירה במתנה

מה דינה של העברה ללא תמורה בין אחים או לילד במסגרת הסכם העברת דירה במתנה? מה הסיבות לנתינת מתנה? האם העברת דירה ללא תמורה מהווה אירוע מס המחייב תשלום מס שבח ו/או מס רכישה ו/או היטל השבחה? האם ניתן לחזור ממתנה? כל התשובות במדריך שלפניכם.

מהי העברה ללא תמורה או העברת דירה במתנה?

העברת דירה ללא תמורה היא העברה של נכס מקרקעין, לרוב דירה, במתנה, בין קרובי משפחה. כלומר מדובר בעסקת מכר ללא תמורה בין קרובים. לדוגמה העברה ללא תמורה בין אחים, העברת דירה ללא תמורה בין בני זוג, העברת דירה במתנה מהורה לילד או מסב לנכד, העברת דירה במתנה מילד להורה. עסקת מתנה במקרקעין היא למעשה מכר ללא תמורה כלשהי, במתנה גמורה. 
ההשלכות העיקריות של העברת דירה ללא תמורה לקרוב הם פטור ממס שבח, והנחה בתשלום מס רכישה. 
חשוב להדגיש – אם ניתנה תמורה כלשהי העסקה לא תוגדר כמתנה ללא תמורה, והיא תחויב בחיוב מלא במיסוי מקרקעין.

העברה ללא תמורה – כיצד?

תצהירי מתנה לצורך העברת דירה במתנה

נתינת מתנה של דירה לקרוב, כגון העברת דירה ללא תמורה לילד או לנכד, העברת דירה במתנה מילד להורה או העברה ללא תמורה בין אחים נעשית בחתימת הצדדים על תצהירי מתנה. בנוסף, על הצדדים לחתום על תצהיר דיווח לרשויות המס, שטרי מכר או העברת זכות שכירות, ייפויי כוח, ועוד מסמכים בהתאם לעסקה. לעתים הצדדים מבקשים לרשום גם הערת אזהרה ואז יש לחתום על טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. לאחר קבלת אישורי המסים ואישור עירייה להעברה בטאבו, ניתן להעביר את הרישום בטאבו על שם מקבל המתנה.

הסכם העברה ללא תמורה – הסכם מתנה

במקרים רבים עורכים הצדדים גם הסכם מתנה, הכולל את התנאים בין הצדדים. בתוך הסכם העברה ללא תמורה ניתן להכניס תנאים המאפשרים חזרה מהמתנה, או הגבלות על מקבל המתנה.

גם כאן על הצדדים לחתום על מסמכים נוספים כמו בכל עסקת מקרקעין: דיווח למיסוי מקרקעין, שטרי מכר, יפויי כח, ומסמכים נוספים בהתאם לעסקה. ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת מקבל המתנה עד לביצוע העברת הזכויות בטאבו.

העברת דירה במתנה עם משכנתא – כיצד?

פעמים רבות נעשית העברת דירה במתנה עם משכנתא. במקרה זה יש לבדוק את הנושאים הבאים: 
1. האם הבנק מסכים להעברת הדירה עם משכנתא? בין השאר הבנק יבדוק האם הוא סומך על מקבל המתנה שיפרע את ההלוואה. תשומת לב שהטאבו לא יסכים לרשום את הדירה על שם מקבל המתנה ללא הסכמת בנק שלטובתו רשומה משכנתא או הערת אזהרה.
2. האם הסכמת מקבל המתנה לשלם את המשכנתא מהווה תמורה ולכן מיסוי מקרקעין יראו בכך עסקה? בעניין זה חשוב להיוועץ בעו"ד מומחה בתחום על מנת להימנע מתשלומי מס מיותרים.

העברה ללא תמורה – מדוע לתת דירה במתנה?

יכולות להיות סיבות רבות מדוע הורה רוצה לתת לילדו דירה במתנה. הסיבה הראשונה והעיקרית שהוא באמת מעוניין לדאוג לצרכיו של הילד. השאלה היא מדוע ההורה לא משאיר את הדירה לעצמו לימים קשים, ועל כך יש מספר תשובות.

הטבת מס רכישה באמצעות העברת דירה במתנה לקרוב

פעמים רבות הדירה ניתנת במתנה לילד רק כתכנון מס, שכן ישנן הטבות רבות במיסוי מקרקעין לדירה יחידה.

כך לדוגמה, על דירה שנייה משלמים מס רכישה גבוה בשיעור של 8%. לעומת זאת על דירה ראשונה עד סכום של 1,664,520 ₪ (נכון לשנת 2018) לא משלמים כלל מס רכישה, ומעל סכום זה משלמים מס רכישה מדורג, הנמוך משמעותית ממיסוי על רכישת דירה שנייה. כך גם לעניין מס שבח, דירה שנייה מחויבת במס, ואילו דירה יחידה פטורה ממס.

לכן, מי שיש לו דירה ורוצה לקנות דירה נוספת, נותן את הדירה הראשונה במתנה לילדו, וכך הוא משלם על הדירה החדשה מס רכישה של דירה יחידה. אפשרות נוספת היא שאת הדירה החדשה יקנה על שם הבן שלו, והבן ישלם מס רכישה של דירה יחידה. תשומת לב שבמקרה בו הבן מקבל כסף לרכישת הדירה (מעל 50%), תיחשב הדירה כדירה שהתקבלה במתנה, למשל לעניין תקופת הצינון למכירתה בפטור ממס שבח.

הטבת מס שבח באמצעות העברת דירה במתנה

תכנון מס נוסף הוא נתינת דירה במתנה מהורה לילד על מנת לחסוך במס השבח של נותן המתנה. כיום אין פטור ממס שבח על מכירת דירה פעם ב-4 שנים, אלא רק על מכירת דירה יחידה. על מנת ליהנות מפטור ממס שבח במכירה, על הדירה הנמכרת להיות דירה יחידה, ולכן, ההורה מעביר במתנה לילדו את הדירה שהוא לא מתכוון למכור, ואז מוכר את הדירה הנשארת בפטור ממס שבח. 
הערה – יחד עם תכנוני המס לטובת ההורה, עליו לקחת בחשבון גם את טובת הילד. צריך לקחת בחשבון שאם הילד ירצה לקנות דירה לעצמו, הוא ישלם עליה מס רכישה של 8% כי זו דירתו השנייה. כמו כן אם ירצה למכור דירה ישלם מס שבח (דירה שניה). אם ימכור את הדירה שקיבל במתנה, הוא יהא זכאי לפטור ממס שבח של דירה יחידה רק לאחר חלוף תקופת הצינון ולאחר חלוף 18 חודש מהמכירה הקודמת בה השתמש בפטור זה.

פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה

תכנון מס נוסף הוא נתינת דירה במתנה בחיים, כדי שלאחר פטירה היורשים יורשים רק דירה אחת, אשר תהא פטורה ממס שבח (מכירת דירה ירושה). זאת משום שאחד מתנאי הפטור במכירת דירת ירושה הוא שהמנוח הותיר רק דירה אחת, ואם הוא היה מוכר אותה היה פטור ממס שבח.

תחליף צוואה ע"י העברת דירה במתנה מהורה לילד

סיבה נוספת להעברת דירה במתנה היא למנוע סכסוכים לאחר פטירת נותן המתנה. אם נותן המתנה שוקל להוריש את הדירה לילדו בצוואה, תמיד יש חשש מהתנגדויות לצוואה וממריבות משפחתיות. העברת הדירה במתנה מחיים מקבעת עובדות ומונעת מריבות. בנתינת מתנה מחיים נמנע החשש מצוואה מזויפת, מהשפעה בלתי הוגנת וכיו"ב.

יחד עם זאת, יש לשים לב שפעמים שהמתנה עצמה גורמת לסכסוכים במשפחה. כמו כן יש לקחת בחשבון שניתן לערער על מתנה כמו על צוואה, למשל מטעם שנעשתה כשנותן המתנה איננו כשיר, או השפעה בלתי הוגנת.

מתנה לילד לפני נישואין שניים

סיבה נוספת להעברת דירה במתנה היא על מנת לבוא ללא נכסים לנישואין שניים.

בדרך כלל לפני נישואין שניים דואגים בני הזוג:

  • לערוך הסכם ממון ולאשרו אצל נוטריון. הצורך בהסכם ממון נובע מחוק יחסי ממון, היוצר חזקת שיתוף בנכסים במקרה של גירושין או פטירה. אמנם, נכסים שהיו לפני הנישואין אינם נכללים בשיתוף, אך בתי המשפט קבעו שלגבי דירת המגורים תיתכן כוונת שיתוף אף אם הייתה שייכת לאחד מבני הזוג לפני נישואיהם.
  • לערוך צוואה, מאחר שבלי צוואה בן הזוג יורש מחצית מרכושו של בן הזוג שהחזיק בדירה. כמו כן, בן הזוג שבחיים יכול לטעון (בהתאם לסעיף 115 לחוק הירושה) לזכות מגורים שיש לו זכות לגור בדירה לאחר הפטירה.

למרות הפתרונות בהסכם ממון וצוואה, רבים מעדיפים להעביר רכוש מסוים כמו דירה במתנה לילדים, ובכך למנוע חששות מהתדיינויות משפטיות וטענות כנגד הצוואה והסכם הממון. בנוסף, נתינת מתנה מחיים תמנע טענות בן הזוג לזכויות בעיזבון, כמו למשל מזונות מן העיזבון או זכויות מגורים בדירה.

העברת דירה במתנה כאמצעי להברחת נכסים מנושים 

פעמים שהשיקולים לנתינת מתנה הם הברחה מנושים . יש לזכור שיתכן שהמתנה תבוטל במסגרת הליכי חדלות פירעון כנגד חייב.

אחוז מימון משכנתא

סיבה נוספת לנתינת מתנה היא הקלה באחוז מימון משכנתא לדירה. אחוז המימון מוגבל בהתאם להנחיות בנק ישראל. רוכש דירה ראשונה יקבל משכנתא גבוהה יותר מאשר משפר דיור, ומשפר דיור יקבל משכנתא גבוהה יותר מאשר משקיע (כלומר אדם שרוכש דירה שניה ומעלה).

מיסוי העברת דירה במתנה לקרוב

פטור ממס שבח העברה ללא תמורה – סעיף 62

עסקת מתנה נחשבת לאירוע מס, אלא שסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור מתשלום מס על מתנה (המוגדרת בסעיף, כמכירה ללא תמורה) של מקרקעין מיחיד לקרובו.

יום הרכישה בהעברה ללא תמורה – יצוין כי הפטור ממס שבח אינו מושלם שכן מס השבח על ההשבחה שנוצרה מעת הרכישה ועד לנתינת המתנה ישולם בסופו של יום. כאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה הוא ישלם מס שבח על כל התקופה, כאשר יום הרכישה יחושב בהתאם ליום הרכישה של נותן המתנה.

פטור מס רכישה דירה במתנה – תקנה 20

בהעברת דירה במתנה אין פטור מלא ממס רכישה. תקנה 20 ל-תקנות מס רכישה קובעת כי בהעברה ללא תמורה לקרוב ישולם שליש ממס הרכישה שהיה צריך להיות משולם אם זו הייתה רכישה רגילה.

פטור מהיטל השבחה בעת העברת דירה ללא תמורה לקרוב

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע כי העברה שנעשית ללא תמורה (מתנה) מאדם לקרובו, אינה מוגדרת "מימוש זכויות", ולכן אינה מחייבת בתשלום היטל השבחה.

העברה ללא תמורה תושב חוץ

מה שיעור מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה לקרוב תושב חוץ? כמו בכל העברה ללא תמורה משולם שליש ממס הרכישה המלא. לכן במקרה של מתנה לתושב חוץ ישולם שליש ממס הרכישה שהיה משולם בעת מכירה לתושב חוץ. מכיון שתושב חוץ הרוכש דירה אינו זכאי למדרגות מס רכישה נמוכות, ועליו לשלם את המס המלא (בין 8% ל-10%), בעת העברה ללא תמורה לתושב חוץ ישולם מס רכישה בשיעור של שליש מ-8% או מ-10%.

מיהו קרוב לעניין העברה ללא תמורה?

מיהו קרוב לצורך מס שבח לעניין העברה ללא תמורה?

"קרוב" לצורך המתנה נחשב: בן הזוג, הורה, הורי ההורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מהאמורים לעיל. כמו כן נחשב קרוב אחות או אח, אך רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי ההורה בירושה או ללא תמורה.

המחוקק קבע כי מתנה לאח פטורה ממס שבח רק אם הדירה התקבלה מאת הורה. הטעם לכך הוא שהמחוקק מניח שאח אינו נותן מתנה אמיתית, אלא רק אם מדובר בדירה שהתקבלה מההורים.

המחוקק מבחין בין העברה מחתן לחמותו, החייבת במס שבח לבין העברה מהחמות לחתן, הפטורה ממס שבח. כנראה שהמחוקק מניח שיתכן שאדם יתן מתנה לחתנו, אך החתן לא יתן מתנה לחמיו או לחמותו…

מיהו קרוב לצורך מס רכישה לעניין העברת דירה ללא תמורה?

במסגרת תקנות מס רכישה העברה ללא תמורה מוגדר כקרוב: בן הזוג (וכן מי שהיה בן הזוג במשך 6 חודשים שלפני מכירת המקרקעין), הורה, צאצא, בן הזוג של צאצא, אח ואחות.

משום מה המחוקק הבדיל בין הגדרת קרוב לגבי פטור מתנה לקרוב במס שבח לפני פטור במס רכישה. הבדל ראשון הוא בהגדרת בן הזוג הרחבה יותר במס רכישה. הבדל נוסף הוא במתנה לסבים הפטורה רק ממס שבח. בנוסף, לגבי מס רכישה מתנה מאח נכללת בפטור החלקי, ואילו במס שבח רק אם זו זכות שהגיעה מההורים.

מיהו קרוב לצורך היטל השבחה לעניין העברת דירה ללא תמורה?

סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית מגדיר קרוב את: בן הזוג, ההורה, סבים, צאצא, צאצא של בן זוג, אח ובני זוגם.

פטור מלא ממס רכישה במתנה של דירה לבן זוג המתגורר עימו בדירה

תקנה 21 קובעת כי למרות שמתנה לקרוב חייבת במס רכישה בשיעור של שליש מהמס הרגיל, העברת זכויות בדירה בין בני זוג כאשר מדובר במתנה לבן זוג שגר איתו יחד בדירה, פטורה באופן מלא מחבות במס רכישה.

כמו כן העברה ללא תמורה בין בני זוג במסגרת הליך גירושין פטורה ממס שבח וממס רכישה בהתאם להוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין. למידע נוסף ראה העברה אגב גירושין.

תכנוני מס נפוצים בביצוע העברה ללא תמורה

ישנם תכנוני מס נפוצים, בעניין של העברת דירה במתנה. להלן יוזכרו חלק מהם.

חסכון במס רכישה – העברה ללא תמורה

פעמים שהורה מעוניין לקנות דירה, אך יש לו כבר דירה אחת.

הדירה החדשה תהיה אצלו דירה שנייה ותחויב במס רכישה גבוה. לכן הוא מעביר את הדירה הנוכחית על שם ילד שלו שמלאו לו 18 שנים ואינו חלק מאותו תא משפחתי. כך הדירה הנרכשת הינה דירה יחידה ויש לה הנחה משמעותית במס הרכישה. יוזכר כי אם ההורה מעוניין שהילד ישיב לו את הדירה, בעת העברת הדירה חזרה להורה ישולם שליש ממס הרכישה הרגיל.

יצוין כי על מנת לא לשלם מס רכישה על דירה חדשה שהוא קונה, העברת הדירה במתנה לילד יכולה להתבצע אף לאחר רכישת הדירה החדשה, תוך 18 חודש מהקניה (נכון לשנת 2018, בהתאם לסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין).

חסכון במס שבח- העברה ללא תמורה

הורה המעוניין למכור דירה שקנה להשקעה, באופן שלא ישלם מס שבח.

אילו ימכור אותה באופן רגיל יחויב במס שבח גבוה כיון שזו אינה דירתו היחידה. לכן הוא מעביר את הדירה לילד שלו, על מנת שהילד ימכור את הדירה בפטור ממס שבח. 

מכירת דירה שהתקבלה במתנה 2019 – תקופת צינון למכירה בפטור ממס שבח

המחוקק חשש מתכנון מס שאדם יעביר דירה לילד על מנת למכור בפטור של דירה יחידה, ולכן קבע תקופות צינון בעת מכירת דירה שהתקבלה המתנה. כלומר מקבל מתנה פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה רק אם עברו מספר שנים מעת קבלת המתנה.

תקופות הצינון לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה במתנה

סעיף 49 (ו) קובע את תקופות הצינון לפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה, כדלהלן:

אם הדירה לא שימשה למגורי המוכר – 4 שנים.

אם הדירה שימשה למגורי המוכר – 3 שנים מהמועד בו החל לגור בדירה כשהוא בעל הדירה.

אם המוכר קיבל את הדירה לפני גיל 18, מנין שנות הצינון מתחילות מיום שמלאו לו 18.

מהי מתנה לצורך תקופות צינון במס שבח אחרי העברה ללא תמורה?

סעיף 49ו(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לעניין מיסוי מקרקעין, גם קבלת כסף למימון הדירה נחשב למתנה ולא רק קבלת הדירה עצמה. עוד נקבע בסעיף כי גם קבלה של רק 50% משווי הדירה, ואף אם הכסף התקבל בתוך 3 שנים לפני קנייתה, יחשב כקבלת הדירה במתנה.

פטור ממס שבח ורכישה בהעברת דירה ללא תמורה אגב גירושין

מקרה נוסף של העברת דירה ללא תמורה הינו העברה אגב גירושין, במקרה זה לא מדובר אמנם במתנה אך עדיין העברת הדירה תהיה פטורה ממס.

חזרה ממתנה

לא ניתן לחזור ממתנה שניתנה כבר.

חזרה מהתחייבות לתת מתנה

לגבי מתנה שהייתה התחייבות לתת אותה, אבל טרם ניתנה בפועל, אפשר לחזור בתנאים מסוימים. סעיף 5 לחוק המתנה קובע כי התחייבות לתת מתנה צריכה להיות במסמך בכתב. ניתן לחזור מהתחייבות זו באחד מהמקרים הבאים:

  • אם מקבל המתנה לא שינה את מצבו על סמך ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו אלא אם כן ויתר בכתב על אפשרותו לחזור בו.
  • אף אם מקבל המתנה שינה מצבו על סמך ההתחייבות, נותן המתנה רשאי לחזור בו אם מקבל המתנה נהג באופן מחפיר כלפי נותן המתנה או קרובו של נותן המתנה.
  • אף אם מקבל המתנה שינה מצבו על סמך ההתחייבות, נותן המתנה רשאי לחזור בו אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה.

מה ההבדל בין מתנה לבין התחייבות לתת מתנה?

כפי שראינו, לא ניתן לחזור ממתנה שכבר ניתנה, אך ניתן לחזור במקרים מסוימים מהתחייבות לתת מתנה. אם המתנה היא כסף או מיטלטלין ההבדל ברור, מתנה זה כשהיא ניתנה לידי המקבל, והתחייבות היא לפני נתינה ביד.

אולם, במתנה של מקרקעין, מה רגע ההבדל בין מתנה לבין התחייבות?

בתי המשפט קבעו כי רישום הדירה בטאבו נחשב למתנה גמורה. השלבים לפני הרישום נחשבים רק להתחייבות גם אם נחתם תצהיר מתנה, ניתן יפוי כח להעברה ונחתמו כל הטפסים לצורך ביצוע ההעברה.

יודגש כי במקרה של התנהגות מחפירה לאחר נתינת המתנה יש מקום לשקול טענות של עושק, או טעות מכח דיני החוזים.

הפתרון – הסכם מתנה בנוסף לתצהיר המתנה

כדי לשמור על זכויות נותן המתנה, ולאפשר לו לחזור מהמתנה במקרה של התנהגות מחפירה, יש לערוך הסכם מתנה. בהסכם המתנה יכתב שנותן המתנה יכול לחזור בו בכל שלב, גם לאחר שהמתנה כבר ניתנה, אם תהיה התנהגות מחפירה.

כמו כן אפשר להכניס בתצהיר המתנה תנאים שונים.

מתנה בתנאים

מתנה אפשר להתנות בתנאים כמו כל חוזה בין צדדים. תנאים אלו נעשים בדרך כל בעת מתנה לצורך תכנון מס, כאשר נותן המתנה רוצה עדיין להיות קשור או לשלוט בדירה. כך למשל אפשר להתנות כי נותן המתנה רשאי לגור בדירה כל חייו, או לקבל דמי שכירות מהדירה כל ימי חייו. כן אפשר להתנות כי מקבל המתנה לא יוכל למכור, להעביר ללא תמורה, או לשעבד את הדירה ללא הסכמת נותן המתנה. נותן המתנה אף יכול לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות להימנע מביצוע פעולה.

אמנם אפשר להתנות את המתנה בתנאים, אולם אין ערובה שרשות המיסים תמשיך להכיר במתנה. כך למשל היא עלולה לטעון שהדירה למעשה נשארה אצל נותן המתנה, ולכן אם הוא רכש דירה נוספת יתחייב עליה תשלום מס רכישה כדירה שניה, וכך גם אם ימכור דירה היא לא תיפטר ממס כמו מכירת דירה יחידה.

הערה: דיני מיסוי מקרקעין משתנים תכופות. יש לתכנן את המתנה עם עו"ד מקרקעין הבקיא בדיני המס בזמן אמת.

מאמרים קשורים:

לקבלת שירות משפטי אמין ואיכותי מעורך דין למקרקעין פנו למשרדנו בטלפון: 03-5758484.

למשרד עורכי דין למקרקעין יצחק גולדשטיין ידע נרחב וניסיון של עשרות שנים בתחום המקרקעין, בייצוג קבלנים, יזמים, קבוצות רכישה, הרחבות קיבוצים, הסכמי מכר ושכירות, פירוקי שיתוף מקרקעין, כינוסי נכסים, היטל השבחה וארנונה, רישומי בתים משותפים ופרצלציות.

משרדנו טיפל ומטפל בפרויקטים רבים, מורכבים ומגוונים בכל רחבי הארץ – תל אביב, ירושלים, אשדוד, בני ברק, חדרה, צפת, שלומי, נהריה, שעלבים ועוד.


כל הזכויות לתוכן האתר שמורות לבעליו. תוכן האתר אינו מהווה יעוץ משפטי, אינו מקיים יחסי עורך דין לקוח, ואינו מהווה תחליף להתייעצות פרטנית עם עורך דין העוסק בתחום. המסתמך/ת על המידע שבאתר עושה זאת על אחריותו/ה בלבד. בכל מקרה יש להיוועץ עם עורך דין ולא להסתמך על מקורות מידע כלליים. קריאה באתר מהווה הסכמה לתנאים אלו.