קניית ורישום דירה על שם ילד – המיסוי והסיכונים

איך לחסוך במס רכישה ומס שבח בעת רכישת דירת השקעה? יש קומבינה של רישום דירה על שם הילדים. מהם הסיכונים ברישום דירה על שם הילד, וכיצד לעשות זאת נכון? האם ניתן לרשום ע"ש קטין או רק ילד בוגר? מהי קניית דירה על שם מישהו אחר או על שם הורים? מהי האופציה להחזרת דירה שניתנה במתנה?

חיובי מס ברכישת ומכירת מקרקעין

יש שני מיסים עיקריים על מקרקעין, מס רכישה בעת הקנייה, וכן מס שבח בעת המכירה. חיוב נוסף שאינו ממש מס, הוא היטל השבחה.

• עשוי לעניין אתכם: 8 דרכים איך לשלם פחות מס רכישה כחוק.

פטור מס רכישה ניתן למי שקונה דירה יחידה, כלומר שלא היה לו דירה לפני כן.

פטור מס שבח ניתן למי שמוכר דירה יחידה אותה החזיק 18 חודש. אם זו דירה שקיבל במתנה יש תקופת צינון של 4 שנים.

הטבות מס ברכישת דירה של שם הילד

הורים שיש להם דירה, יצטרכו לשלם מס רכישה בעת קניית דירה נוספת להשקעה. כמו כן בעת מכירת אחת הדירות ברווח, ישלמו מס שבח.

כמו כן בעת השכרת הדירה, אם יש להם עוד דירה בהשכרה, הם עלולים לשלם מס הכנסה על השכרת דירה.

לכן, תכנון מס ידוע הוא לקנות דירה ע"ש ילד. באופן זה, קניית הדירה להשקעה לא תעלה מס רכישה, ומכירת דירת המגורים או דירת ההשקעה (לאחר תקופת הצינון) לא תחויב במס שבח.

גם השכרת דירה יחידה עד דמי שכירות כ-5,000 ₪ פטורה ממס על השכרת דירה.

ילד מעל גיל 18 ואישור בית משפט לביצוע פעולה בשם קטין

יודגש, על הילד להיות מעל גיל 18, אחרת הוא נחשב במיסוי יחד עם ההורים באותו תא משפחתי.

כמו כן ביצוע פעולה משפטית של מכירה או רכישה בשם קטין, חייבת באישור בית משפט לענייני משפחה.

סיכונים ברכישת ורישום דירה על שם ילד

למהלך היפה שכתבנו ישנם סיכונים רבים. ההורים בעצם נותנים לילד רכוש בשווי עצום.

הטענה שהרישום הוא פיקטיבי לצרכי מס בלבד, לא תעמוד להורה בעת ויכוח עם הילד או מול נושה של הילד או בן/בת זוג של הילד, אף אם הילד לא השקיע כסף ברכישה.

חלק מהסיכונים ברישום דירה על שם הילד

• בת הזוג העתידית של הילד תטען שיש לה זכויות בדירה. למרות שלפי חוק יחסי ממון זה נכס שהיה לו לפני הקשר הזוגי, תעלה טענה לשיתוף ספציפי בדירה. ראה: שיתוף זכויות וחובות בין בני זוג.
• הילד יקלע לחובות הליכי הוצאה לפועל או חדלות פירעון (פשיטת רגל), ונושים יעקלו את הדירה.
• ההורים לא יכולים להוריש את הדירה. לכן צפויה חלוקה לא שוויונית לאחר פטירה.
• סכסוך הילד עם הוריו, או שהילד ימכור את הדירה ללא ידיעת ההורים ויבזבז את הכסף.
• חיוב מס מיותר לילד, אם ירכוש דירה בעתיד למגוריו, או אם ירצה למכור דירת המגורים שלו בעתיד.

לא לכל הסיכונים יש פתרונות, אך לחלקם כן.

הסכם ממון של ילד שקיבל דירה במתנה

את הסיכון לטענת בת זוג עתידית, יש לפתור באמצעות עריכת הסכם. אם זה בן / בת זוג מנישואים יש לערוך הסכם ממון. אם זה בן / בת זוג ידועים בציבור יש לערוך הסכם בין ידועים בציבור.

עריכת צוואה של הורים

בקשר לחשש של חלוקה לא שוויונית, על ההורים לכתוב צוואה חכמה בה יחלקו את רכושם בשווה, בהתייחס לדירה שכבר ניתנה לאחד הילדים.

הסכם הלוואה ורישום הערת אזהרה

בעניין החשש לכך שהילד ישתמש בדירה או נושים יעקלו אותה, יש לערוך הסכם הלוואה עם הילד, ורישום הערת אזהרה בגינו כך להורים תהיה שליטה מסוימת על הדירה.

כדי שההסכם יראה אמיתי יש לרשום הריבית וההצמדה, ותאריכי החזר ההלוואה שיתאימו לדמי השכירות.

ביטול מתנה

כלי נוסף שיש בידי הורים זה ביטול מתנה. יש לשים לב שמתנה שהושלמה לא ניתן לבטל מכוח דיני המתנה אלא רק בגין עילות כלליות כמו הטעיה וכיו"ב, כך שזה הרבה יותר קשה לבטל.

העברת דירה לקרוב

העברת דירה על שם ילד, לצורך מכירת דירה אחרת בפטור ממס שבח, או רישום דירת הילד על שם ההורים, מחויבת במס שבח של העברה ללא תמורה לקרוב, דהיינו שליש ממס הרכישה שהיה משולם אילו זו הייתה רכישה רגילה. מס שבח יש פטור במכירה לקרוב.

הסיכונים שבפתרונות

חלק מהפתרונות הרשומים מבהירים שבעצם הדירה היא של ההורים, והרישום על שם הילד הוא פיקטיבי. א"כ רשות המיסים עלולה לטעון שהדירה היא של ההורים והיה עליהם לשלם מס רכישה, מס שבח וכו'.

ייעוץ עם עו"ד מקרקעין

לאור המורכבות ברכישת דירה ורישומה על שם אחד הילדים, כדאי לא לעשות שום מהלך כזה לפני התייעצות עם עו"ד מומחה למקרקעין.