מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון

מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון היא תהליך משפטי חשוב ומורכב, שמטרתו להבטיח את חלוקתו ההוגנת של רכוש המנוח בין היורשים. פעמים רבות, כאשר המוריש לא ציווה הוראות ברורות בנוגע לנכסים, או כאשר קיימת בעיה בשיתוף הנכסים בין היורשים, נכסים אלו צריכים להימכר על מנת לבצע חלוקה יעילה והוגנת. במאמר זה נסקור את הצעדים המשפטיים והמעשיים הנדרשים למכירת נכס בעיזבון, כולל אישור בית המשפט, התמחרות, זכויות היורשים וכיצד ניתן להימנע ממחלוקות במהלך התהליך.

מהם השלבים במכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

מכירת נכס בעיזבון היא תהליך שמחייב סדר פעולות מדויק ומפורט. כאשר מנהל העיזבון אחראי למכירת נכס, ישנם מספר שלבים שהוא חייב לבצע על פי החוק. תהליך זה כולל:

• קבלת אישור מבית המשפט: כל מכירת נכס בעיזבון דורשת אישור מראש של בית המשפט, גם אם כל היורשים מסכימים למכירה. אישור זה חשוב כדי לוודא שהמכירה נעשית בצורה תקינה ולטובת כלל היורשים.

• הפקדת ערובה: על הרוכש הפוטנציאלי להפקיד סכום כמחצית או יותר משווי ההצעה כסוג של ערובה. הסכום הזה יהיה שווה בדרך כלל כ-10% משווי ההצעה.

• הכנסת הצעות: אחרי קבלת האישורים הנדרשים, נערך סבב של הצעות ממספר רוכשים פוטנציאליים, כאשר המנהל אחראי לארגן את ההתמחרות ולקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.

• השלמת העסקה: לאחר קבלת ההצעה הנבחרת, על מנהל העיזבון לבצע את החתימה על הסכם המכר ולהשלים את העסקה, תוך הצגת כל ההסכמות לבית המשפט.

האם כל נכס בעיזבון ניתן למכירה?

לא כל נכס בעיזבון ניתן למכירה באופן אוטומטי. ישנם מספר מצבים בהם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון אינה נדרשת או מתבצעת בתנאים מסוימים:

• נכסים שמיועדים לחלוקה ישירה ליורשים: אם הנכס יכול להתחלק בין היורשים מבלי צורך במכירה, מנהל העיזבון לא חייב למכור אותו. לדוגמה, אם הנכס ניתן לחלוקה פיזית או אם יש נכסים אחרים שיכולים להחליף את הנכס.

• מכירה בהוראת בית המשפט: לעיתים, ייתכן שמנהל העיזבון יידרש למכור נכס מסיבות שונות, כמו חובות של המוריש או בשל תנאים בהוראות הצוואה. במקרה כזה, על מנהל העיזבון לקבל את אישור בית המשפט לפני ביצוע המכירה.

• העברה בין יורשים: אם הנכס נמכר ליורש אחר ולא לצד שלישי, מדובר במכירה פנימית בעיזבון, וייתכן שיתבצע הליך חלוקה בין היורשים, במקום מכירה מחוץ למשפחה.

אישור בית המשפט והסכמת היורשים במכירת נכס

כחלק מהליך מכירת נכס בעיזבון, על מנהל העיזבון להגיש לבית המשפט את כל ההסכמות וההחלטות שהושגו עם היורשים. כלומר, גם אם כל היורשים מסכימים למכירה, אישור בית המשפט הוא קריטי להשלמת התהליך. בית המשפט יבצע בדיקה של הצורך במכירת הנכס ויבדוק אם כל התנאים שמובילים למכירה הוגנים ומשקפים את טובת כלל היורשים.

בנוסף, מנהל העיזבון חייב להיות שקוף עם כל היורשים במהלך כל התהליך ולוודא שהם מבינים את השפעת המכירה על חלוקת העיזבון. במקרים שבהם אין הסכמות בין היורשים, בית המשפט יכול להיכנס לתמונה ולסייע במציאת פתרון הוגן.

האם יש הבדל בין מכירת נכס בעיזבון לדירה רגילה?

מכירת נכס בעיזבון שונה ממכירת דירה רגילה בכמה היבטים חשובים:

• אישור בית המשפט: במכירת נכס בעיזבון יש צורך בקבלת אישור מבית המשפט גם אם כל היורשים מסכימים. לעומת זאת, מכירת דירה רגילה אינה דורשת אישור כזה, אלא רק את הסכמת הצדדים החתומים על העסקה.

• מכירה במחיר שוק: במכירת נכס בעיזבון, יש להקפיד על מכירה במחיר שוק, וישנם פעמים שבהם יש לבצע התמחרות כדי להבטיח שהנכס נמכר במחיר ההוגן ביותר. במכירה רגילה, לא תמיד יש דרישה כזו.

• הסכמת היורשים: במכירת נכס בעיזבון, גם אם יש הסכמת כל היורשים, יש להציג את ההסכמות לבית המשפט ולקבל את אישורו. לעומת זאת, במכירה רגילה מספיק הסכמת שני הצדדים.

מהי ההתמחרות במכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

התמחרות היא אחד הכלים המרכזיים שמנהל העיזבון יכול להשתמש בהם כדי להבטיח שהנכס יימכר במחיר הגבוה ביותר. בתהליך התמחרות, מנהל העיזבון מזמין מספר רוכשים פוטנציאליים להציע הצעות לרכישת הנכס. הצעות אלו נבחנות, וההצעה הגבוהה ביותר נבחרת.

במקרים של מכירת נכס בעיזבון, גם אם ישנה הצעה גבוהה במיוחד, חשוב לשמור על שקיפות ולוודא שכל היורשים מקבלים הזדמנות שווה להציע הצעות. לעיתים, יורשים יכולים להשתתף בהתמחרות עצמה ולשפר את הצעתם, דבר שמבטיח איזון בין הציפיות של כל המעורבים.

אישור בית המשפט לפעולת מכר על ידי מנהל עיזבון

בסעיף 97 לחוק הירושה נקבע כי מנהל עיזבון מוסמך לעשות כל הנדרש לצורך מילוי תפקידו וכי במספר פעולות הוא צריך את אישור בית המשפט.  בין הפעולות המצריכות אישור בית משפט:

• העברה, חלוקה, שעבוד של מקרקעין.
• השכרה לפי חוק הגנת הדייר.
• פעולה שמצריכה רישום בפנקס חוקי.
• מתן ערובה.
• פעולות אחרות לפי קביעת בית המשפט.

לאור סעיף 97 לחוק הירושה, בעת מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון צריך לקבל אישור בית משפט לפני חתימה סופית על הסכם מכר, וזאת אף אם ניתנה הסכמת כל היורשים. הדרך הנכונה, היא לחתום חוזה אשר מותנה באישור בית המשפט.

האם נדרשת חתימת יורשים על הסכם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

התשובה הפורמאלית היא שאין צורך לקבל את הסכמת היורשים. התשובה המעשית היא שמכיוון שצריך לקבל את הסכמת בית המשפט והוא יבקש ככל הנראה לברר את עמדת היורשים, כדאי לקבל את הסכמתם מראש למכירת נכס.

בכלל ההמלצה למנהל עיזבון לבצע כל פעולה בשקיפות מלאה ובהסכמה מלאה של כל היורשים, ככל האפשר.

האם מנהל עיזבון חייב למכור את נכסי העיזבון?

מנהל העיזבון אינו צריך למכור את נכסי העיזבון, זו אפשרות אחת שקיימת, כאשר ישנם אפשרויות נוספות לחלוקת העיזבון, כמו לחלק נכסים ליורשים ללא שותפות ביניהם (נכס כנגד נכס); לחלק  את הנכסים כמו שהם ליורשים והם יהיו בהם שותפים, ובהמשך יעשו פירוק שיתוף או מכירה או השכרה וכיו"ב. מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון נעשית כאשר לא ניתן להחזיק את הנכס עד לחלוקת העיזבון; לפי הוראה בצוואה; כשיש חובות; לבקשת היורשים; או לפי הוראת בית המשפט.

זכות סירוב ודין קדימה ליורש

האם יורש יכול לדרוש דין קדימה או זכות סירוב למכירת נכס? התשובה היא שדין קדימה שמחייב פניה תחילה ליורש הוא קיים רק במקרה של משק חקלאי, וזאת תוך שנתיים מהפטירה או לאחר שנתיים אם נרשמה בטאבו זכות קדימה, וזאת לי הוראות ס' 100 לחוק המקרקעין.

האם יורש יכול לבקש לרכוש את הנכס? והאם יכול לדרוש לרכוש אותו במחיר נמוך ממחיר השוק?

יורש לא יכול לדרוש לרכוש נכס בפחות ממחיר השוק, מכיוון שכל יורש זכאי למקסם את רכושו ולבקש לקבל מחיר שוק.

סעיפים 111 – 113 לחוק הירושה קובעים את אופן חלוקת נכסי העיזבון. בין היתר נקבע כי אם אין הסכם בין יורשים, או הוראות בצוואה, הירושה תחולק לפי הוראות בית המשפט, כאשר ישנה עדיפות לחלוקת נכס כנגד נכס (ס' 112). בנכס שאינו ניתן לחלוקה פיזית, הוא ימסר ליורש המרבה במחיר אך לא פחות ממחיר השוק. אם שום יורש לא נותן הצעה, הנכס יימכר החוצה. אופן המכירה יקבע ע"י בית המשפט, והוא יכול לקבוע שיעשה בדומה למכירה בהוצאה לפועל או בדרך אחרת (ס' 113).

זכויות יורשים בהתמחרות מכירת נכס על ידי מנהל העיזבון

בתיק עמ"ש (ירושלים) 49602-02-14 ר' א' א' נ' עיזבון המנוחה ח' ס' א' א' קבע בית המשפט כי כאשר קיימת מחלוקת בין היורשים על אופן חלוקת הנכסים, במיוחד כאשר חלוקה בעין (חלוקה פיזית של הנכסים) אינה אפשרית. לפי חוק הירושה, ישנו שלב ביניים שבו הנכס יימסר ליורש המציע את המחיר הגבוה ביותר, אך לא פחות ממחיר השוק (סעיף 113(א) לחוק). אם לא נמצאו קונים בין היורשים, תתבצע מכירה לצד שלישי.

משרדו של עו"ד ונוטריון יצחק גולדשטיין, עורך דין לענייני ירושה, מתמחה במגוון שירותים משפטיים הקשורים לשמירת העושר המשפחתי, לרבות עריכת צוואה, בקשה לקיום צוואה, התנגדות לצוואה, ניהול עיזבון, עריכת הסכמי חלוקת עיזבון, ניהול הליכים בבית המשפט לענייני משפחה ואצל הרשם לענייני ירושה, וליווי משפטי אישי ומסור.

הידע והניסיון המשפטי והכלכלי של משרדנו עומד לרשות לקוחותיו בתיקי עיזבון בהם מעורבים בדרך כלל היבטים עסקיים ומסחריים בקנה מידה משמעותי.

ליצירת קשר עם עורך דין ירושה צוואה ועיזבון התקשרו 03-5758484 או פנו במייל main@ygoldlaw.co.il.