מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון

מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון – האם הוא מוסמך לכך, האם צריך אישור היורשים או אישור בית המשפט, ומי חותם על הסכם המכר?

אישור בית המשפט לפעולת מכר על ידי מנהל עיזבון

בסעיף 97 לחוק הירושה נקבע כי מנהל עיזבון מוסמך לעשות כל הנדרש לצורך מילוי תפקידו וכי במספר פעולות הוא צריך את אישור בית המשפט.  בין הפעולות המצריכות אישור בית משפט:

• העברה, חלוקה, שעבוד של מקרקעין.
• השכרה לפי חוק הגנת הדייר.
• פעולה שמצריכה רישום בפנקס חוקי.
• מתן ערובה.
• פעולות אחרות לפי קביעת בית המשפט.

לאור סעיף 97 לחוק הירושה, בעת מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון צריך לקבל אישור בית משפט לפני חתימה סופית על הסכם מכר, וזאת אף אם ניתנה הסכמת כל היורשים. הדרך הנכונה, היא לחתום חוזה אשר מותנה באישור בית המשפט.

האם נדרשת חתימת יורשים על הסכם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

התשובה הפורמאלית היא שאין צורך לקבל את הסכמת היורשים. התשובה המעשית היא שמכיוון שצריך לקבל את הסכמת בית המשפט והוא יבקש ככל הנראה לברר את עמדת היורשים, כדאי לקבל את הסכמתם מראש למכירת נכס.

בכלל ההמלצה למנהל עיזבון לבצע כל פעולה בשקיפות מלאה ובהסכמה מלאה של כל היורשים, ככל האפשר.

האם מנהל עיזבון חייב למכור את נכסי העיזבון?

מנהל העיזבון אינו צריך למכור את נכסי העיזבון, זו אפשרות אחת שקיימת, כאשר ישנם אפשרויות נוספות לחלוקת העיזבון, כמו לחלק נכסים ליורשים ללא שותפות ביניהם (נכס כנגד נכס); לחלק  את הנכסים כמו שהם ליורשים והם יהיו בהם שותפים, ובהמשך יעשו פירוק שיתוף או מכירה או השכרה וכיו"ב. מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון נעשית כאשר לא ניתן להחזיק את הנכס עד לחלוקת העיזבון; לפי הוראה בצוואה; כשיש חובות; לבקשת היורשים; או לפי הוראת בית המשפט.

זכות סירוב ודין קדימה ליורש

האם יורש יכול לדרוש דין קדימה או זכות סירוב למכירת נכס? התשובה היא שדין קדימה שמחייב פניה תחילה ליורש הוא קיים רק במקרה של משק חקלאי, וזאת תוך שנתיים מהפטירה או לאחר שנתיים אם נרשמה בטאבו זכות קדימה, וזאת לי הוראות ס' 100 לחוק המקרקעין.

האם יורש יכול לבקש לרכוש את הנכס? והאם יכול לדרוש לרכוש אותו במחיר נמוך ממחיר השוק?

יורש לא יכול לדרוש לרכוש נכס בפחות ממחיר השוק, מכיוון שכל יורש זכאי למקסם את רכושו ולבקש לקבל מחיר שוק.

סעיפים 111 – 113 לחוק הירושה קובעים את אופן חלוקת נכסי העיזבון. בין היתר נקבע כי אם אין הסכם בין יורשים, או הוראות בצוואה, הירושה תחולק לפי הוראות בית המשפט, כאשר ישנה עדיפות לחלוקת נכס כנגד נכס (ס' 112). בנכס שאינו ניתן לחלוקה פיזית, הוא ימסר ליורש המרבה במחיר אך לא פחות ממחיר השוק. אם שום יורש לא נותן הצעה, הנכס יימכר החוצה. אופן המכירה יקבע ע"י בית המשפט, והוא יכול לקבוע שיעשה בדומה למכירה בהוצאה לפועל או בדרך אחרת (ס' 113).

התמחרות מכירת נכס על ידי מנהל העיזבון, וזכויות יורשים בהתמחרות

הפסיקה קובעת כי כל יורש זכאי למקסום זכותו הכלכלית ולכן זכאי לקבל מחיר שוק. בדרך כלל מחיר שוק נקבע הכי טוב על ידי ביצוע התמחרות. מאידך נקבע כי אין להתיר ליורש להשוות הצעתו להצעה הגבוהה ביותר, שכן עלולה להיפגע ציפיית משתתפי המכרז, כי אם יתנו את ההצעה הגבוהה ביותר – יזכו. לכן הדרך הנכונה היא שלאחר סיום סבב ההצעות ממציעים חיצוניים, מנהל העיזבון ישאל האם יש יורש שמעוניין להשוות ובמקרה כזה לנהל התמחרות בין היורש למציע הגבוה ביותר. דרך זו דואגת הם לאינטרס של מקסום תמורת שווי המכירה, הן לאינטרס הציפייה של המציעים במכרז, והן לאפשרות של יורש להישאר בנחלת אבותיו.

בפס"ד תמש (נצ') 43961-03-12 ד.ב.צ נ' א.א דובר על תביעת פירוק שיתוף לפי סעיפים 111-113 לחוק הירושה ולחילופין הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין. בעלי הדין היו אחים בעלי זכויות שוות בנכס מקרקעין שקיבלו בירושה מהוריהם – מגרש בשטח העולה על 2 דונם במושב ועליו בית מגורים. בצוואת ההורים נקבע כי הבית ימכר ותמורתו תחולק בין 4 ילידיהם בחלקים שווים.

אחת האחיות ביקשה שתהיה לכולם זכות סירוב, המאפשרת להשוות את ההצעה להצעת צד ג' בעוד חלק מהאחים ביקשו שלא לאפשר "זכות סירוב".

בית המשפט לענייני משפחה קבע כי הבית ימכר על ידי מנהל העיזבון מכיוון שטרם הגיעה הירושה לידי הילדים, שהרי ההורים ציוו על מכירה וחלוקת התמורה.

בית המשפט עמד על המתח בין השאיפה של מקסום התשואה ולכן למכור החוצה, לבין שמירת הנכס במשפחה וקיצור ההליך ולכן למכור לאחד היורשים. בפסיקה נקבע כי הדרך הנכונה לפירוק שיתוף היא בהתמחרות הפתוחה לכולם, ולאפשר ליורש להשוות להצעה הגבוהה ביותר ולהמשיך את ההתמחרות מול המציע שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר. כך נוצר איזון בין מקסום התשואה לבין זכות הקניין של היורשים, וכך גם לא נפגעת הציפייה של המשתתפים בהתמחרות.

לאור כך, בית המשפט דחה את הדרישה שיורש יקבל זכות סירוב, המאפשרת השוואת מחיר להצעה חיצונית הגבוהה ביותר, וקבע כי המכירה תעשה בדרך התמחרות פתוחה כאשר היורשים יוכלו להמשיך את ההתמחרות מול המציע שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר.

בפס"ד רעא 972/10 פלוני נ' פלונית דובר על  3 יורשים שירשו את בית הוריהם. בית המשפט המחוזי קבע כי יורש המבקש להשתתף בהתמחרות צריך להגיש הצעה עם ערבות בנקאית. יורש שלא נתן ערבות בנקאית ביקש בסוף ההתמחרות לקנות את הבית, אך הדבר לא ניתן לו, ולכן הגיש ערעור. בית המשפט העליון קבע כי זכות קדימה ליורש ישנה רק במשק חקלאי לפי סעיף 100 לחוק המקרקעין, אך לא בבית מגורים. בית המשפט העליון דחה את בקשת היורש לרכוש את הבית ללא השתתפות בהתמחרות, וקבע כי רק יורש שהיה חלק מההתמחרות יכול להגיש הצעה, אחרת יש פגיעה בציפייה של משתתפים אחרים במכרז, שאם הם יציעו את ההצעה הגבוהה ביותר, יזכו. אם הצעת יורש ניתנת במסגרת מכרז, יכול משתתף חיצוני להשוות הצעתו להצעת היורש, לעומת זאת אם ניתן ליורש זכות להשוות הצעתו בהמשך, נפגעת הציפייה.

משרדו של עו"ד ונוטריון יצחק גולדשטיין, עורך דין לענייני ירושה, מתמחה במגוון שירותים משפטיים הקשורים לשמירת העושר המשפחתי, לרבות עריכת צוואה, בקשה לקיום צוואה, התנגדות לצוואה, ניהול עיזבון, עריכת הסכמי חלוקת עיזבון, ניהול הליכים בבית המשפט לענייני משפחה ואצל הרשם לענייני ירושה, וליווי משפטי אישי ומסור.

הידע והניסיון המשפטי והכלכלי של משרדנו עומד לרשות לקוחותיו בתיקי עיזבון בהם מעורבים בדרך כלל היבטים עסקיים ומסחריים בקנה מידה משמעותי.

ליצירת קשר עם עורך דין ירושה צוואה ועיזבון התקשרו 03-5758484 או פנו במייל main@ygoldlaw.co.il.