פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

פירוק שותפות בין יורשים הוא הליך נפוץ ביותר, שכן חוסר ההסכמות מונע הנאת היורשים מהדירה. אולם, תביעת פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה טומנת בחובה טענת דיירות מוגנת ע"י האח שגר עם ההורים. מה דינה של טענה זו?

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

פירוק שיתוף במקרקעין במושע הוא הליך משפטי לצורך מימוש הנאתו של שותף במקרקעין. כך במקרה של שותפות בדירה שהתקבלה בירושה, האחים לא יכולים להנות מהדירה עד למכירתה. כך לדוגמה אם יש מחלוקת האם להשכיר את הדירה, מי יגור בה, או האם למכור אותה.

דרך המלך היא הסכם בין היורשים שמוביל לחלוקת נכסי ההורים באופן של נכס כנגד נכס, כך שימנעו שותפויות בין היורשים. אפשרות נוספת היא מכירת דירה בירושה על ידי מנהל עיזבון. אך יש מקרים בהם יש רק נכס אחד או שהאחים מסרבים להסכם ביניהם ולכן נוצרות שותפויות. במקרה זה אם אין שיתוף פעולה, הרי שעל מנת ליהנות מהנכס יש לעשות פירוק שיתוף במקרקעין. העדיפות היא לפירוק שיתוף בהסכמה, אולם במקרה שאין הסכמה יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין – פירוק שותפות בדירת ירושה.

פירוק שותפות בידרת יורשים מסתבך במקרה שאחד מהאחים התגורר בדירה עוד בחיי הוריו. האחים האחרים מבקשים לעשות פירוק שותפות בדירת יורשים, אולם אותו אח יטען שיש לו זכות דיירות מוגנת ולא ניתן להוציאו מהדירה.

מה מקור הטענה של דיירות מוגנת בתביעת פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה?

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 דן במקרה של אדם שהחזיק בנכס אם הוא בעל הנכס או חוכר לדורות של הכנס. אם הזכות בנכס פקעה בגלל מכירתו בהוצל"פ עקב פסק דין או משכנתה, או שהפקעה זכותו עקב פשיטת רגל, וכן אם פקעה הזכות בגלל חלוקת הנכס, הרי שהמחזיק יחשב כדייר מוגן של הבעלים החדש של הנכס או של החוכר לדורות.

צמצום זכות דיירות מוגנת

בפסיקה צומצמה מאוד זכות הדיירות המוגנת במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין כדלהלן:

אין זכות דיירות מוגנת בתביעת פירוק שיתוף במקרקעין – למי שאינו בעל זכות רשומה

בפסיקה נקבע כי על מנת ליהנות מדיירות מוגנת, על הטוען לזכות להיות בעל זכות רשומה ולא רק בעל זכות חוזית. בתיק תמ"ש (י-ם) 22890/05 י.א.כ נ' ב.כ.שנ הועלתה טענה של אחות נגד ארבעת אחיה היורשים. האחות שהתגוררה בנכס טענה שיש לה זכות של דיירת מוגנת. בפסק הדין שניתן ע"י כבוד השופטת מימון נקבע, שהגנת סעיף 33 לחוק מצייחסת רק למי שהיה בעלים רשום או חוכר לדורות רשום. במקרה שאינו הבעלים הרשום הרי שאין לו זכות לטענת דיירות מוגנת. (ר' גם ע"א 3295/94 גיל פרמינגר , עו"ד נ' חוה מור)

לכן, במקרה שהבת הייתה רק ב­רת רשות וללא כל זכות רשומה, אין לה מקור לטענת הדיירות המוגנת.

אין זכות דיירות מוגנת ללא הסכמת השותפים

בפסיקה נקבע כי ס' 33 לחוק הגנת הדייר, חל רק כאשר ניתנה לשותף חזקה ייחודית כדין בהסכמת השותפים האחרים. בע"א 753/82 פלונית נ' פלוני נקבע על ידי כבוד השופט טירקל, כי חזקה היהנ החזקה כדין רק אם ישנה הסכמה פוזיטיבית של בן הזוג, וזאת אם נאמרה מפורשות או התנהגות ברורה ומפורשת.

הדברים אשר נאמרו בהקשר של דירת מגורים המשותפת לבני זוג, יפים שבעתיים במקרה של בעלות משותפת בדירה על ידי אחים שירשו אותה.

בבג"צ 323/81 , המ' 533/81 וילוז'ני נ' בית הדין הרבני הגדול בירושלים נקבע על ידי בית המשפט העליון כי  אפילו אם הייתה בתחילה הסכמה לחזקה הבלעדית, ולאחר מכן הייתה התנגדות לכך, הרי שלא תהיה זכות דיירות מוגנת כלפי השותף. דיירות מוגנת מתקיימת רק אם הייתה החזקה יחודית כדין, כלומר שהשותף במקרקעין הסכים לחזקה בלעדית. אם יש התנגדות של השותף, בין אם ההתנגדות מלכתחילה ובין בהמשך, הרי שהוא לא יחשב כמחזיק בלעדי, ולא יהא זכאי בטענת דיירות מוגנת.

בתמ"ש 19920/97 אלה קלדס נ' רבקה רות מזור נקבע, כי פסיקת בית משפט עליון הצרה את תחולת ס' 33 לחוק. בין השאר לא תתקבל טענת דיירות מוגנת אם לא הייתה חזקה יחודית בהסכמתם של השותפים האחרים. לכן אם אחד האחים מחזיק כבעלים לאחר פטירת המנוח, והחזקה זו לא יחודית, ולא התקבלה הסכמת האחים, אין לאותו אח זכות דייר מוגן. עוד נקבע כי מגורים של אח עם ההורים כברי רשות של ההורים, לא מקנים זכות דיירות מוגנת, כיון שבאותה עת הוא לא היה בעלים. עוד נקבע כי ההוכחה להסכמה מפורשת של האחים מוטלת על כתבי האח שטוען להסכמה.

בתמ"ש 61704-06-13 מ' נ' ר' נידון פרוק שיתוף של דירה שהצדדים ירשו מאמם, והאם יש זכות דיירות מוגנת לנתבע אשר התגורר רוב חייו בדירה עם האם. נקבע כי לא הוכח שהייתה הסכמה לעניק חזקה יחודית בדירה, ואדרבה ממכתב דרישה לתשלום דמי שימוש ומתביעת פינוי שהוגשה עולה כי לא הייתה הסכמה לחזקה יחודית.

ברע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל נקבע על ידי כב' השופט רובינשטיין כי רשות חינם, היא לא בלתי הדירה והיא לא יוצרת זכות דיירות מוגנת. כן נאמר כי המגמה צריכה להיות צמצום טענות לדיירות מוגנת. 

החזקה בשם האחים – בתביעת פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה

בפס"ד ע"א 74/53 לולה רצאבי נ' מלכה וגבריאל רצאבי נקבע כי מגורי אחד האחים בדירה אינו שולל זכות שאר האחים שכן הוא החזיק בדירה עבורם. לכן נקבע כי לא תחול טענת התיישנות נגד אח שהתגורר בדירה משך שנין ארוכות. רק במקרה שהועלו טענות נגד ההחזקה ולא הוגשה תביעה משך 7 שנים תחול התיישנות. לאור האמור, בכל מקרה אחים יכולים לטעון נגד האח שמחזיק כי לא הייתה שום כוונה להעניק לו זכויות כלשהם, והוא החזיק בדירה עבורם עד למכירה משותפת.

זכות בר רשות בחוק הירושה

בסעיף 115 לחוק הירושה נקבע כי:

"דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט."

אולם, אין מדובר בזכות חזקה לכל החיים. השופט שוחט בספרו "דיני ירושה ועיזבון, בהוצאת סדן כותב בעמ' 248:

"אין כל בסיס לטענה שסעיף 115 לחוק הירושה מקנה לבן המשפחה הזכאי על פיו זכות חזקה ייחודית לכל החיים".

בפס"ד ע"א 592/76 זילנרפרוינד נ' גרין נקבע כי בהתאם לסעיף 115 לחוק הירושה, בן זוג, ילד או הורה שהתגוררו עם ההורים, ישנה זכות להמשיך לשכור את הדירה מהיורשים בשכירות רגילה ולא בשכירות מוגנת. ככל האצבע שזכות זו מפחיתה 30% משווי הדירה, ולא 60% כמו זכות דיירות מוגנת.

זכות בר רשות לכל החיים?

בתיק תמ"ש 61704-06-13 מ' נ' ר' עלתה טענה כי לבן זכות מגורים כבר רשות למשך כל חייו בעקבות הבטחת האם. טענה זו נדחתה לאחר שנקבע כי צריך הסכמה מפורשת ולא  הסכמה מכללא.

בתיק רע"א 977-06 בן חמו נ' מדינת ישראל נקבע ע"י כב' השופט רובינשטיין כי חינם, היא לא בלתי הדירה והיא לא יוצרת זכות דיירות מוגנת. כן נאמר כי המגמה צריכה להיות צמצום טענות לדיירות מוגנת. 

בתיק תמ"ש 52666-11-10 א.ל נ' א.ל נקבע שהענקת רשות לא הדירה מצריכה הסכמה מפורשת של בעלי הקנין. הסקה מכללא תעשה רק במקרים חריגים מכיון שהיא פוגעת בזכות הקניין.

לסיכום, פירוק שותפות בדירת ירושה הוא הליך מורכב המעלה שאלות מעניינות בדבר זכויות היורשים השונים, וזכויות מי שהיה גר בדירה. על מנת להשיג את התוצאות הטובות ביותר עבורכם, היוועצו בעורך דין מומחה לתחום פירוק שותפות בדירת ירושה .


ליצירת קשר עם יצחק גולדשטיין, עורך דין ירושה ומקרקעין, התקשרו 03-5758484 או פנו במייל main@ygoldlaw.co.il.


כל הזכויות לתוכן האתר שמורות לבעליו. תוכן האתר אינו מהווה יעוץ משפטי, אינו מקיים יחסי עורך דין לקוח, ואינו מהווה תחליף להתייעצות פרטנית עם עורך דין העוסק בתחום. המסתמך/ת על המידע שבאתר עושה זאת על אחריותו/ה בלבד. בכל מקרה יש להיוועץ עם עורך דין ולא להסתמך על מקורות מידע כלליים. קריאה באתר מהווה הסכמה לתנאים אלו.