מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון

מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון היא תהליך משפטי חשוב ומורכב, שמטרתו להבטיח את חלוקתו ההוגנת של רכוש המנוח בין היורשים. פעמים רבות, כאשר המוריש לא ציווה הוראות ברורות בנוגע לנכסים, או כאשר קיימת בעיה בשיתוף הנכסים בין היורשים, נכסים אלו צריכים להימכר על מנת לבצע חלוקה יעילה והוגנת. במאמר זה נסקור את הצעדים המשפטיים והמעשיים הנדרשים למכירת נכס בעיזבון, כולל אישור בית המשפט, התמחרות, זכויות היורשים וכיצד ניתן להימנע ממחלוקות במהלך התהליך.

מהם השלבים במכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

מכירת נכס בעיזבון היא תהליך שמחייב סדר פעולות מדויק ומפורט. כאשר מנהל העיזבון אחראי למכירת נכס, ישנם מספר שלבים שהוא חייב לבצע על פי החוק. תהליך זה כולל:

• קבלת אישור מבית המשפט: כל מכירת נכס בעיזבון דורשת אישור מראש של בית המשפט, גם אם כל היורשים מסכימים למכירה. אישור זה חשוב כדי לוודא שהמכירה נעשית בצורה תקינה ולטובת כלל היורשים.

• הפקדת ערובה: על הרוכש הפוטנציאלי להפקיד סכום כמחצית או יותר משווי ההצעה כסוג של ערובה. הסכום הזה יהיה שווה בדרך כלל כ-10% משווי ההצעה.

• הכנסת הצעות: אחרי קבלת האישורים הנדרשים, נערך סבב של הצעות ממספר רוכשים פוטנציאליים, כאשר המנהל אחראי לארגן את ההתמחרות ולקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.

• השלמת העסקה: לאחר קבלת ההצעה הנבחרת, על מנהל העיזבון לבצע את החתימה על הסכם המכר ולהשלים את העסקה, תוך הצגת כל ההסכמות לבית המשפט.

האם כל נכס בעיזבון ניתן למכירה?

לא כל נכס בעיזבון ניתן למכירה באופן אוטומטי. ישנם מספר מצבים בהם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון אינה נדרשת או מתבצעת בתנאים מסוימים:

• נכסים שמיועדים לחלוקה ישירה ליורשים: אם הנכס יכול להתחלק בין היורשים מבלי צורך במכירה, מנהל העיזבון לא חייב למכור אותו. לדוגמה, אם הנכס ניתן לחלוקה פיזית או אם יש נכסים אחרים שיכולים להחליף את הנכס.

• מכירה בהוראת בית המשפט: לעיתים, ייתכן שמנהל העיזבון יידרש למכור נכס מסיבות שונות, כמו חובות של המוריש או בשל תנאים בהוראות הצוואה. במקרה כזה, על מנהל העיזבון לקבל את אישור בית המשפט לפני ביצוע המכירה.

• העברה בין יורשים: אם הנכס נמכר ליורש אחר ולא לצד שלישי, מדובר במכירה פנימית בעיזבון, וייתכן שיתבצע הליך חלוקה בין היורשים, במקום מכירה מחוץ למשפחה.

אישור בית המשפט והסכמת היורשים במכירת נכס

כחלק מהליך מכירת נכס בעיזבון, על מנהל העיזבון להגיש לבית המשפט את כל ההסכמות וההחלטות שהושגו עם היורשים. כלומר, גם אם כל היורשים מסכימים למכירה, אישור בית המשפט הוא קריטי להשלמת התהליך. בית המשפט יבצע בדיקה של הצורך במכירת הנכס ויבדוק אם כל התנאים שמובילים למכירה הוגנים ומשקפים את טובת כלל היורשים.

בנוסף, מנהל העיזבון חייב להיות שקוף עם כל היורשים במהלך כל התהליך ולוודא שהם מבינים את השפעת המכירה על חלוקת העיזבון. במקרים שבהם אין הסכמות בין היורשים, בית המשפט יכול להיכנס לתמונה ולסייע במציאת פתרון הוגן.

האם יש הבדל בין מכירת נכס בעיזבון לדירה רגילה?

מכירת נכס בעיזבון שונה ממכירת דירה רגילה בכמה היבטים חשובים:

• אישור בית המשפט: במכירת נכס בעיזבון יש צורך בקבלת אישור מבית המשפט גם אם כל היורשים מסכימים. לעומת זאת, מכירת דירה רגילה אינה דורשת אישור כזה, אלא רק את הסכמת הצדדים החתומים על העסקה.

• מכירה במחיר שוק: במכירת נכס בעיזבון, יש להקפיד על מכירה במחיר שוק, וישנם פעמים שבהם יש לבצע התמחרות כדי להבטיח שהנכס נמכר במחיר ההוגן ביותר. במכירה רגילה, לא תמיד יש דרישה כזו.

• הסכמת היורשים: במכירת נכס בעיזבון, גם אם יש הסכמת כל היורשים, יש להציג את ההסכמות לבית המשפט ולקבל את אישורו. לעומת זאת, במכירה רגילה מספיק הסכמת שני הצדדים.

מהי ההתמחרות במכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

התמחרות היא אחד הכלים המרכזיים שמנהל העיזבון יכול להשתמש בהם כדי להבטיח שהנכס יימכר במחיר הגבוה ביותר. בתהליך התמחרות, מנהל העיזבון מזמין מספר רוכשים פוטנציאליים להציע הצעות לרכישת הנכס. הצעות אלו נבחנות, וההצעה הגבוהה ביותר נבחרת.

במקרים של מכירת נכס בעיזבון, גם אם ישנה הצעה גבוהה במיוחד, חשוב לשמור על שקיפות ולוודא שכל היורשים מקבלים הזדמנות שווה להציע הצעות. לעיתים, יורשים יכולים להשתתף בהתמחרות עצמה ולשפר את הצעתם, דבר שמבטיח איזון בין הציפיות של כל המעורבים.

אישור בית המשפט לפעולת מכר על ידי מנהל עיזבון

בסעיף 97 לחוק הירושה נקבע כי מנהל עיזבון מוסמך לעשות כל הנדרש לצורך מילוי תפקידו וכי במספר פעולות הוא צריך את אישור בית המשפט.  בין הפעולות המצריכות אישור בית משפט:

• העברה, חלוקה, שעבוד של מקרקעין.
• השכרה לפי חוק הגנת הדייר.
• פעולה שמצריכה רישום בפנקס חוקי.
• מתן ערובה.
• פעולות אחרות לפי קביעת בית המשפט.

לאור סעיף 97 לחוק הירושה, בעת מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון צריך לקבל אישור בית משפט לפני חתימה סופית על הסכם מכר, וזאת אף אם ניתנה הסכמת כל היורשים. הדרך הנכונה, היא לחתום חוזה אשר מותנה באישור בית המשפט.

האם נדרשת חתימת יורשים על הסכם מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון?

התשובה הפורמאלית היא שאין צורך לקבל את הסכמת היורשים. התשובה המעשית היא שמכיוון שצריך לקבל את הסכמת בית המשפט והוא יבקש ככל הנראה לברר את עמדת היורשים, כדאי לקבל את הסכמתם מראש למכירת נכס.

בכלל ההמלצה למנהל עיזבון לבצע כל פעולה בשקיפות מלאה ובהסכמה מלאה של כל היורשים, ככל האפשר.

האם מנהל עיזבון חייב למכור את נכסי העיזבון?

מנהל העיזבון אינו צריך למכור את נכסי העיזבון, זו אפשרות אחת שקיימת, כאשר ישנם אפשרויות נוספות לחלוקת העיזבון, כמו לחלק נכסים ליורשים ללא שותפות ביניהם (נכס כנגד נכס); לחלק  את הנכסים כמו שהם ליורשים והם יהיו בהם שותפים, ובהמשך יעשו פירוק שיתוף או מכירה או השכרה וכיו"ב. מכירת נכס על ידי מנהל עיזבון נעשית כאשר לא ניתן להחזיק את הנכס עד לחלוקת העיזבון; לפי הוראה בצוואה; כשיש חובות; לבקשת היורשים; או לפי הוראת בית המשפט.

זכות סירוב ודין קדימה ליורש

האם יורש יכול לדרוש דין קדימה או זכות סירוב למכירת נכס? התשובה היא שדין קדימה שמחייב פניה תחילה ליורש הוא קיים רק במקרה של משק חקלאי, וזאת תוך שנתיים מהפטירה או לאחר שנתיים אם נרשמה בטאבו זכות קדימה, וזאת לי הוראות ס' 100 לחוק המקרקעין.

האם יורש יכול לבקש לרכוש את הנכס? והאם יכול לדרוש לרכוש אותו במחיר נמוך ממחיר השוק?

יורש לא יכול לדרוש לרכוש נכס בפחות ממחיר השוק, מכיוון שכל יורש זכאי למקסם את רכושו ולבקש לקבל מחיר שוק.

סעיפים 111 – 113 לחוק הירושה קובעים את אופן חלוקת נכסי העיזבון. בין היתר נקבע כי אם אין הסכם בין יורשים, או הוראות בצוואה, הירושה תחולק לפי הוראות בית המשפט, כאשר ישנה עדיפות לחלוקת נכס כנגד נכס (ס' 112). בנכס שאינו ניתן לחלוקה פיזית, הוא ימסר ליורש המרבה במחיר אך לא פחות ממחיר השוק. אם שום יורש לא נותן הצעה, הנכס יימכר החוצה. אופן המכירה יקבע ע"י בית המשפט, והוא יכול לקבוע שיעשה בדומה למכירה בהוצאה לפועל או בדרך אחרת (ס' 113).

התמחרות מכירת נכס על ידי מנהל העיזבון, וזכויות יורשים בהתמחרות

הפסיקה קובעת כי כל יורש זכאי למקסום זכותו הכלכלית ולכן זכאי לקבל מחיר שוק. בדרך כלל מחיר שוק נקבע הכי טוב על ידי ביצוע התמחרות. מאידך נקבע כי אין להתיר ליורש להשוות הצעתו להצעה הגבוהה ביותר, שכן עלולה להיפגע ציפיית משתתפי המכרז, כי אם יתנו את ההצעה הגבוהה ביותר – יזכו. לכן הדרך הנכונה היא שלאחר סיום סבב ההצעות ממציעים חיצוניים, מנהל העיזבון ישאל האם יש יורש שמעוניין להשוות ובמקרה כזה לנהל התמחרות בין היורש למציע הגבוה ביותר. דרך זו דואגת הם לאינטרס של מקסום תמורת שווי המכירה, הן לאינטרס הציפייה של המציעים במכרז, והן לאפשרות של יורש להישאר בנחלת אבותיו.

בפס"ד תמש (נצ') 43961-03-12 ד.ב.צ נ' א.א דובר על תביעת פירוק שיתוף לפי סעיפים 111-113 לחוק הירושה ולחילופין הוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין. בעלי הדין היו אחים בעלי זכויות שוות בנכס מקרקעין שקיבלו בירושה מהוריהם – מגרש בשטח העולה על 2 דונם במושב ועליו בית מגורים. בצוואת ההורים נקבע כי הבית ימכר ותמורתו תחולק בין 4 ילידיהם בחלקים שווים.

אחת האחיות ביקשה שתהיה לכולם זכות סירוב, המאפשרת להשוות את ההצעה להצעת צד ג' בעוד חלק מהאחים ביקשו שלא לאפשר "זכות סירוב".

בית המשפט לענייני משפחה קבע כי הבית ימכר על ידי מנהל העיזבון מכיוון שטרם הגיעה הירושה לידי הילדים, שהרי ההורים ציוו על מכירה וחלוקת התמורה.

בית המשפט עמד על המתח בין השאיפה של מקסום התשואה ולכן למכור החוצה, לבין שמירת הנכס במשפחה וקיצור ההליך ולכן למכור לאחד היורשים. בפסיקה נקבע כי הדרך הנכונה לפירוק שיתוף היא בהתמחרות הפתוחה לכולם, ולאפשר ליורש להשוות להצעה הגבוהה ביותר ולהמשיך את ההתמחרות מול המציע שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר. כך נוצר איזון בין מקסום התשואה לבין זכות הקניין של היורשים, וכך גם לא נפגעת הציפייה של המשתתפים בהתמחרות.

לאור כך, בית המשפט דחה את הדרישה שיורש יקבל זכות סירוב, המאפשרת השוואת מחיר להצעה חיצונית הגבוהה ביותר, וקבע כי המכירה תעשה בדרך התמחרות פתוחה כאשר היורשים יוכלו להמשיך את ההתמחרות מול המציע שנתן את ההצעה הגבוהה ביותר.

בפס"ד רעא 972/10 פלוני נ' פלונית דובר על  3 יורשים שירשו את בית הוריהם. בית המשפט המחוזי קבע כי יורש המבקש להשתתף בהתמחרות צריך להגיש הצעה עם ערבות בנקאית. יורש שלא נתן ערבות בנקאית ביקש בסוף ההתמחרות לקנות את הבית, אך הדבר לא ניתן לו, ולכן הגיש ערעור. בית המשפט העליון קבע כי זכות קדימה ליורש ישנה רק במשק חקלאי לפי סעיף 100 לחוק המקרקעין, אך לא בבית מגורים. בית המשפט העליון דחה את בקשת היורש לרכוש את הבית ללא השתתפות בהתמחרות, וקבע כי רק יורש שהיה חלק מההתמחרות יכול להגיש הצעה, אחרת יש פגיעה בציפייה של משתתפים אחרים במכרז, שאם הם יציעו את ההצעה הגבוהה ביותר, יזכו. אם הצעת יורש ניתנת במסגרת מכרז, יכול משתתף חיצוני להשוות הצעתו להצעת היורש, לעומת זאת אם ניתן ליורש זכות להשוות הצעתו בהמשך, נפגעת הציפייה.

משרדו של עו"ד ונוטריון יצחק גולדשטיין, עורך דין לענייני ירושה, מתמחה במגוון שירותים משפטיים הקשורים לשמירת העושר המשפחתי, לרבות עריכת צוואה, בקשה לקיום צוואה, התנגדות לצוואה, ניהול עיזבון, עריכת הסכמי חלוקת עיזבון, ניהול הליכים בבית המשפט לענייני משפחה ואצל הרשם לענייני ירושה, וליווי משפטי אישי ומסור.

הידע והניסיון המשפטי והכלכלי של משרדנו עומד לרשות לקוחותיו בתיקי עיזבון בהם מעורבים בדרך כלל היבטים עסקיים ומסחריים בקנה מידה משמעותי.

ליצירת קשר עם עורך דין ירושה צוואה ועיזבון התקשרו 03-5758484 או פנו במייל main@ygoldlaw.co.il.