דירה בירושה – מיסוי חלוקה ומכירה

כיצד מקבלים דירה בירושה?

דירת ירושה יכולה להגיע אליכם באחת משתי דרכים: א. צו ירושה לטובתכם, אם המנוח לא השאיר צוואה. ב. צו קיום צוואה לטובתכם, אם המנוח השאיר צוואה.

רישום דירת ירושה בטאבו

רישום דירה שהתקבלה בירושה בטאבו נעשית באמצעות הגשת צו הירושה או הגשת צו קיום צוואה לטאבו, יחד עם טופס בקשה עליה חתום אחד היורשים.

רישום צו ירושה בטאבו מקוון – בשנת 2018 התחדש שעורכי דין בעלי כרטיס חכם יכולים להגיש בקשה לרישום ירושה בטאבו מקוון אם מדובר בצו מטעם רשם הירושה. יצוין כי בהגשת בקשה מקוונת אין צורך להגיש את צו הירושה או צו קיום הצוואה לטאבו, שכן רשם הירושה שולח את הצווים ישירות לטאבו.

מס ירושה על דירה

מס ירושה – בעת הנוכחית (שנת 2021) אין מס על ירושה בישראל. כמו כן אין מס ירושה על דירה.

מס שבח ומס רכישה על דירת ירושה – קבלת דירה בירושה אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ולכן אינה חייבת במיסוי מקרקעין, ואף אין צורך לדווח על הירושה לרשויות המס.

חישוב מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה

למרות שאין מיסוי מקרקעין על קבלת דירה בירושה, בעת מכירת הדירה על היורש לשלם מיסים:

• מס שבח מדריך למוכר דירה
• היטל השבחה
• מס רכישה

מאחר שבעת הירושה לא בוצעה עסקה ולא שולם מס, חישוב מס שבח ירושה יחושב כדלהלן:

מועד הרכישה ושווי הרכישה בהורשה

מס עיזבון – עד 1.4.1981

עד 1 באפריל 1981 היה בארץ מס שנקרא מס עיזבון. התוצאה של מס זה שבעת ההורשה היה חיוב במס, ולכן מועד הרכישה של היורש נחשב במועד פטירת המוריש. כמו כן, אם לצורך מס עיזבון נקבע שווי, הוא שווי הרכישה.

פטירה ביום 1.4.1981 או לאחר מכן

אם המוריש נפטר ביום 1 באפריל 1981 או לאחר מכן, מועד הרכישה ושווי הרכישה נחשבים לפי רכישת המוריש.

פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה – סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין

למרות האמור, ישנם מקרים בהם מכירת דירה ירושה תהיה פטורה ממס שבח מקרקעין.

סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין קובע מספר פטורים למכירת דירה מזכה.

דירת מגורים מזכה מוגדרת כדירה שעיקר השימוש בה היה למגורים לפחות באחת מ-2 התקופות: א. 4/5  מתקופת חישוב השבח. ב. ב-4 השנים לפני מכירתה.

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור ממס שבח למכירת דירת ירושה אם:

• המוכר היה בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש.
• וגם – טרם הפטירה היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד.
• וגם – המוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח אם היה מוכר את הדירה טרם פטירתו.

מכירת דירת ירושה בין אחים

אחים שירשו דירה מהוריהם יכולים לבחור באחד מהאפשרויות הבאות:

המשך אחזקה משותפת בדירה בירושה

יתרונות: נשארים בעלי נכס. יכולים למכור בעתיד כשירצו. בינתיים מקבלים הכנסה משכירות.

חסרונות: בדרך כלל אח אחד מטפל בשביל אחרים. מחלוקת על מועד מכירה, שווי מכירה וכו'.

פתרון א': במקרה שמתעוררות מחלוקות, יש להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, דבר שעלול בעצמו לגרור מחלוקות, סחבת זמן וכו'. אם אח אחד יקנה מהשני, הדבר יחשב עסקה במקרקעין ויחייב במיסים.

פתרון ב': הפתרון הראוי להבאת שלום במשפחה במקרה כזה, הוא הסכם פירוק שיתוף במקרקעין במקום הגשת תביעה לפירוק השיתוף.

מכירה מידית של דירה בירושה

יתרונות: האחים לא נשארים שותפים בדירה ואין ביניהם מחלוקות.

חסרונות: מכירת נכס מקרקעין שיכול להניב הכנסה.

הסכם חלוקת עיזבון בין אחים (מכירת דירת ירושה בין אחים)

הסכם חלוקת עיזבון בין אחים נקרא גם מכירת דירת ירושה בין אחים, אף שזו לא ממש מכירה ולא משלמים מס שבח או מס רכישה על כך. אופציה זו רלוונטית בדרך כלל כשיש נכסים נוספים בעיזבון מלבד הדירה. במקרה כזה ניתן לבדוק אפשרות לדוגמה שאח אחד יקבל דירה אחת ואח שני יקבל דירה שניה. כך גם לדוגמה, אח אחד יקבל כסף שיש בירושה ואח שני דירה.

מיסוי מקרקעין בהסכם חלוקת עיזבון בין אחים

היתרון הגדול של הסכם חלוקת עיזבון בין אחים שאין תשלום מס שבח או מס רכישה על ביצוע הסכם בין יורשים. חשוב לעשות את הסכם חלוקת העיזבון כמו שצריך. כך למשל לעשות זאת לפני שכבר חילקו את הירושה, כמו כן לא לערב כספים מחוץ לעיזבון.

חלוקה לאחר צו קיום צוואה או לאחר צו ירושה

למרות שהסכם חלוקת עיזבון פטורה ממס אם נעשתה בעת חלוקה ראשונה של העיזבון, הדבר יכול להיות גם לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה. הדגש הוא לפני שהנכסים חולקו בפועל כמו רישום בטאבו.

אם כבר נעשתה חלוקת עיזבון, ויש שותפים בדירה, אזי במקרה של מחלוקות לא תהיה אפשרות לעשות הסכם חלוקת עיזבון. מכירת הדירה מאח למשנהו תהיה עסקה במקרקעין ותחויב במס שבח ובמס רכישה. דבר זה היה ניתן למנוע בתכנון מוקדם.

חשוב להתייעץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין ועורך דין ירושה על מנת לא לשלם מיסים מיותרים, ולבחור בפתרון המתאים.

מכירה על ידי מנהל עיזבון

מכירת דירה בירושה על ידי מנהל עיזבון נחשבת למכירה על ידי היורשים.