מה זה תמ"א?

מה זה תמ"א (ראשי תיבות: תוכנית מתאר ארצית), מהי תוכנית מחוזית ומקומית, מה ההבדל בינה לבין תב"ע, ומדוע זה חשוב לנו? בנוסף הסבר קצר מה זה טמע.

מהי תכנית מתאר?

תכנית מתאר היא תכנית שקובעת הוראות בדבר פיתוח מקרקעין. כגון אלו אזורים ישמשו לאיזה נושא, כיצד יפותחו וכו', ללא מתן הוראות מדויקות למגרש ספציפי. יש להבדיל בין תכנית ארצית לתכנית מקומית או מחוזית. תכנית בדרג נמוך לא יכולה לסתור תכנית בדרג מעליה.

תכנית מתאר מקומית ומחוזית

תכנית מקומית נועדה לצרכי תכנון עתידי של יישוב מסוים. כגון אלו אזורים בישוב יהיו לתעסוקה, למגורים, לשימוש ציבורי וכו', הוראות ומגבלות בנייה, צפיפות, תכנון דרכים, איחוד וחלוקת מגרשים (פרצלציה) ועוד.

תכנית מחוזית דומה למקומית רק שהיא בדרג מעליה, וקובעת הוראות למחוז תכנוני במדינת ישראל בו יש מספר ישובים.

תכנית מתאר ארצית – תמ"א

כשמה כן היא, חלה על כל הארץ. היא מוגשת על ידי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה או הוועדה לתשתיות לאומיות לאישור הממשלה.

הוראות תוכניות מתאר ארצי נוגעות לנושאים כמו, יעוד קרקע חקלאית, מחצבים, חופי ים וכו', תוכניות לגבי הצבת תחנות חשמל, תכנון תחבורה ברמה הארצית.

מהי תמ"א 38?

התוכנית הידועה ביותר היא תמ"א 38. זוהי תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. התוכנית מאפשרת חיזוק בניין קיים והוספת שטחים או הריסתו ובנייתו מחדש בתוספת שטחים על פני המותר לפי התב"ע.

מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2?

תמ"א 38/1 – חיזוק המבנה הקיים עם תוספות בנייה:

במסלול זה, הדגש הוא על חיזוק המבנה הקיים נגד רעידות אדמה. בנוסף, ישנן תוספות בנייה כמו תוספת מספר קטן של קומות (לא הריסה כליל), תוספות מרפסות, שדרוג של המעטפת החיצונית, ושדרוג תשתיות.
מדובר בשדרוג המבנה הקיים, כך שהוא עומד בדרישות ההנדסיות של תמ"א 38, אך לא כוללים הריסת הבניין הקיים. תוספות השטח הן מינוריות יחסית, והשיפוצים בדרך כלל מתבצעים בשטחי הדירות הקיימות או בהוספת מספר קטן של קומות נוספות.
דיירים בדרך כלל מקבלים תוספות שטח מוגבלות כמו מרפסות או חניות.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש:

במסלול זה, המבנה הקיים נהרס, ונבנה במקומו בניין חדש. זה כולל תוספות משמעותיות כמו בניית קומות נוספות, דירות חדשות, ולעיתים גם תוספות שטח משמעותיות לכל דירה.
במקרה זה, הדיירים זוכים בדרך כלל לדירות חדשות עם שטח גדול יותר, ולעיתים גם בתנאים משודרגים.

לסיכום, תמ"א 38/1 כוללת חיזוק המבנה עם תוספות קטנות כמו מרפסות וקומות נוספות, ללא הריסה כליל של הבניין, בעוד שתמ"א 38/2 כוללת הריסה ובנייה מחדש עם תוספות משמעותיות.

מה זה תב"ע?

תב"ע הוא ראשי תיבות של "תכנית בניין עיר". זהו מסמך אישור שמגדיר יעודים וזכויות בניה במגרש מסוים, כך שיותאם למותר לפי החוק. תכנית מכילה תשריט, תקנון ונספחים. כל תכנית בנייה חייבת להיות תואמת לתב"ע ברשות המקומית.

שינוי תב"ע יכול להיות שינוי לצורך קבלת היתר להקלה או תוספת בניה כמו הוצאת מרפסת, או שינוי ייעוד מקרקעין כמו ממגורים לגן ילדים.