מס שבח 2024: פטור ממס שבח דירה יחידה

 מבוא

כשמדברים על מיסוי מקרקעין ותכנון מס בעת עשיית עסקה במקרקעין חובה לבדוק גם את ההשלכות של העסקה על חבות בהיטל השבחה ועל חבות במס רכישה. כל מוכר חייב לבדוק לא רק האם הוא יחויב במס שבח, אלא גם האם יחויב בהיטל השבחה, שיכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. כמו כן כל מוכר הוא קונה בפוטנציאל, ולכן צריך לבדוק אילו השלכות יש לעסקה שאותה הוא עושה על מס הרכישה בה יחויב בעתיד או בעסקה שעשה בעבר.

• מדריך היטל השבחה
• מס רכישה מדריך לרוכש דירה 2019
  
• מיסוי מקרקעין – תיקון שומה, השגה וערר על שומת מס שבח ומס רכישה
  

מס שבח מהו?

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על המוכר בגין רווח הון הנובע ממימוש נכס מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין (תאגיד המחזיק רק מקרקעין בישראל). ההוראות בקשר למס מצויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (המכונה גם – חוק מס שבח). השבח מוגדר כהפרש בין סכום המכירה לבין "יתרת שווי הרכישה".

איך תדע האם במכירה יש פטור ממס שבח?

בשנים האחרונות נעשו שינויים תכופים בדיני מיסוי המקרקעין הן בפטורים והן בדרך חישוב מס שבח מקרקעין. עד שנת 2014 נהנו אזרחי ישראל מ- פטור ממס שבח בעת מכירת דירה אם לא מכרו דירה בארבע השנים האחרונות בניצול אותו פטור. בשנת 2014 בוטל הפטור הידוע של מכירת דירה פעם ב-4 שנה. כיום מוכר דירה משלם מס בשיעור 25% מהשבח, אלא אם כן הוא זכאי לפטור אחר או פטור חלקי על פי חישוב מס ליניארי. עם זאת, רשימת הפטורים שבתוקף עדיין ארוכה, והבולטת בהן היא פטור מס שבח במכירת דירה יחידה.

צריך לשים לב, שחלק מהפטורים אינם פטורים אמיתים מהמס  אלא רק דחייתו. במסגרת תכנון המס עדיף לעתים להשתמש בפטור אחד ולא אחר, ויש לתכנן לא רק את העסקה שלפנינו אלא גם להסתכל קדימה. חישוב המס גם הוא מסובך ולעתים הוא יכול להפחית את החיוב באופן משמעותי. יתכן שבחישוב נכון לא יחול מס או שהוא יהיה נמוך בגלל הוצאות שונות, פריסת המס ועוד. דיני המס ממשיכים להשתנות כל הזמן. לפני ביצוע עסקה במקרקעין חשוב להתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום.

ההבדל בין פטור ממס שבח לדחיית מס שבח

בעת תכנון מיסוי מקרקעין חשוב מאוד לשים לב להבדל בין פטור ממס שבח לבין דחיית המס. להבדל זה חשיבות  רבה כאשר שואלים איך לא לשלם מס שבח.

פטור ממס שבח 

במקרים בהם יש פטור, הקונה או המקבל את הדירה, יחויב במס שבח רק על התקופה שמאז רכש / קיבל את הדירה או המקרקעין. הוא לא יחויב במס על תקופה בה המעביר או המוכר החזיק בנכס.

דוגמאות לפטור ממס שבח – פטור מדירה יחידה, פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה, פטור למשפרי דיור – מכירת 2 דירות בפטור ממס שבח.

דחיית מס שבח 

לעומת זאת, במקרים בהם יש דחיית של המס, אין פטור מלא אלא פטור זמני. מקבל הדירה ישלם מס שבח (אם לא ימכור בפטור), על כל התקופה החל מעת הרכישה ע"י המעביר.

דוגמאות לדחיית המס – פטור בקבלת דירה במתנה, פטור בקבלת דירה אגב הליכי גירושין.

חישוב מס שבח 2024

סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח מוגדר כסכום שבו שווי המכירה עולה על "יתרת שווי הרכישה". חישוב השבח לוקח בחשבון בין היתר את שווי הרכישה ושווי המכירה, וכן את מועד הרכישה ומועד המכירה (התאמות למדד, שיעורי מס שבח שונים לאורך השנים, חישוב לינארי מוטב, מס עיזבון שחל עד שנת 1981 ועוד).

חישוב מס שבח מקרקעין הינו חישוב מורכב הדורש מומחיות, מאחר ויש לקחת בחשבון פטורים שונים, מס לינארי על שיעורי מס שהשתנו במשך השנים, מיסוי ריאלי ומיסוי אינפלציוני, מס עזבון, ניכויים, פחת, פטור חלקי בחישוב מס לינארי מוטב, ועוד.

מהי "יתרת שווי רכישה" (סעיף 47 לחוק)?

הוצאות בקשר לדירה – ההוצאות מחושבות כתוספת לשווי הרכישה, לדוגמה: שיפוץ, הוצאות תשלום לעו"ד, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה וכו'.

הוצאות ריבית משכנתא – סעיף 39 א מתיר להכיר בתשלומי ריבית כחלק משווי רכישה, ובלבד שהמשכנתא שימשה לצורך רכישת הנכס, והיא לא שולמה לקרוב משפחה.

פחת על מרכיב הבניה – הפחת במקרים המתאימים גורע משווי הרכישה של מבנה (כיון ששווי המבנה הופחת לצורך תשלום פחות מיסים בשוטף). כך למשל במכירת דירה שהושכרה בפטור יש לנכות את הפחת משווי הרכישה. (בפסקי הדין יש דיונים מה קורה כשהיה ניתן לנכות פחת בשוטף, אך בעל הדירה לא השתמש באפשרות זו, האם עדיין מנכים פחת משווי הרכישה.)

מס על הרווח אינפלציוני – על שבח שנבר עד 10.12.1993 יש מס בשיעור 10% על הרווח האינפלציוני ומתאריך זה והלאה – פטור, והחיוב הוא רק על השבח הריאלי.

מס שבח חישוב לינארי 2024 – פטור חלקי ממס שבח במכירת דירה מזכה – מס שבח על דירה שניה

תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ביטל את הפטור של מכירת דירה פעם ב-4 שנים. מצד שני המחוקק לא רצה לעשות שינוי חד ולהטיל  את מלוא מס שבח על דירה שניה, ולכן קבע חישוב לינארי מוטב לדירות שנקנו לפני 1.1.2014.

החל מתחילת שנת 2018 בוטלה המגבלה של מכירת עד 2 דירות בהתאם לחישוב הלינארי. עדיין ישנה מגבלה שפטור זה מצריך מכירה של דירה מזכה.

חישוב מס שבח לינארי לתושב חוץ – תושב חוץ אמנם מוגבל בפטור מס שבח דירה יחידה שכן עליו להוכיח שאין לו דירה בחו"ל, אולם בכל הקשר לחישוב המס, תושב חוץ זכאי לחישוב מס שבח ליניארי כמו תושב ישראל.

מס שבח לינארי – אופן החישוב- סעיף 48א(ב2)

חישוב מס שבח לינארי בהתאם לסעיף 48א(ב2) נעשה בהתאם לנוסחה הבאה. מלוא השבח, דהיינו מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, מחולק באופן שווה על פני כל התקופה שממועד הקניה ועד למכירה. סכום השבח מחולק באופן שווה, ולא תשמע טענה שבשנים מסוימות הערך עלה יותר.

השבח שנצבר בתקופה שעד לסוף שנת 2013 פטור במס. השבח שנצבר בתקופה שאחרי 1.1.2014 (המכונה יום המעבר) חייב במס בשיעור של 25%. ככל שהמכירה מבוצעת במועד סמוך יותר ליום 1.1.2014 וככל שמועד הרכישה קדום יותר, המס נמוך יותר. הסיבה היא מכיוון שהיחס בין התקופות שלפני 1.1.2014 ואחריו הוא הקובע את גובה המס.

באתר רשות המיסים יש מחשבון מס שבח להדמיית חישוב שומה עצמית, מומלץ להשתמש בו לפני עשיית עסקה.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

במכירת דירת מגורים מזכה ישנם מספר פטורים, כמו פטור במכירת דירה יחידה, פטור במכירת דירת ירושה, או פטור חד פעמי במכירת 2 דירות לקניית דירה שלישית. תחילה נעמוד על התנאים להכרה בדירת מגורים מזכה, ולאחר מכן על התנאים של כל פטור ספציפית.

מדוע להעניק פטורים מיוחדים לדירת מגורים? המחוקק מצא לנכון ליתן פטורים מיוחדים לדירת מגורים משתי סיבות עיקריות: א. זהו נכס בעל גוון אישי. ב. חשש מפגיעה בניידות של משפרי דיור.

הצדקות אלו אינן קיימות בדירה להשקעה, ובמסגרת המאבק ביוקר הדיור ביטל המחוקק את הפטור של מכירת דירה כל ארבע שנים.

הגדרת הנכס שזוכה לפטור מס שבח – "דירת מגורים מזכה":

2 תנאים מצטברים:

• "דירת מגורים" – לפי הגדרתה בסעיף 1 לחוק.
• דירת מגורים מזכה לפי ההגדרה שבסעיף 49 לחוק.

הגדרת "דירת מגורים"

1. דירה או חלק מדירה.
2. הסתיימה הבניה (טופס 4. גם אם אין טופס 4 אך הבניה הסתיימה ניתן לנסות לשכנע את רשות מיסוי מקרקעין להכיר בה כדירה).
3. בבעלות יחיד (ולא תאגיד).
4. אינה מהווה מלאי עסקי.
5. משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. כלומר שהדירה משמשת בפועל למגורים, אפילו בהשכרה לאחרים. או מיועדת למגורים לפי טיבה. בימ"ש קבע שהכוונה למבחן אובייקטיבי שבוחן את מצב הדירה בשעת המכירה, האם היא ראויה למגורים, האם יש מטבח, שירותים, מקלחת וכו'.

דירה שהושכרה למשרד ויש בה מטבח, שירותים, מקלחת וכו', נחשבת כדירת מגורים כי לפי טיבה היא מיועדת למגורים. המחוקק לא היה מרוצה מכך שאנשים יכלו להשכיר דירת מגורים לעסק וכשימכרו אותו הם יזכו לפטור ממס כמו מדירת מגורים לפי המבחן האובייקטיבי. לכך נוספה הגדרה של  "דירת מגורים מזכה".

הגדרת דירת מגורים מזכה

סעיף 49 לחוק מגדיר "דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים אשר שימשה בעיקר למגורים (אפילו מושכרת לאחר) לפחות באחת מתוך שתי התקופות:

• 4/5 מתקופת חישוב השבח (החל מ- 1.1.98).
• ב-4 השנים לפני המכירה.

דירה שעמדה ריקה או שימשה לצרכי חינוך, פעוטון או לצורכי דת, תחשב כחלק מתקופה ששימשה למגורים. צימר ודירות נופש לזמנים קצרים אינם נחשבים לשימוש בעיקר למגורים.

חזקת התא המשפחתי – סעיף 49(ב)

למניעת תכנוני מס, קבע המחוקק את חזקת התא המשפחתי, האומרת כי לעניין הפטורים במכירת דירה מזכה, יראו כמוכר אחד את המוכר ובן זוגו (אלא א"כ בני הזוג חיים קבוע בנפרד), והילדים (למעט הילדים הנשואים) שטרם הגיעו לגיל 18 שנים.

תנאים לקבלת פטור מס שבח במכירת דירה מגורים מזכה – סעיף 49א

על מנת לקבל את הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, יש לעמוד בתנאים נוספים כלדלהן:

• המוכר הינו תושב ישראל, או תושב חוץ שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות.

תושב חוץ יהנה מפטור רק לאחר שימציא אישור מרשויות המס במדינתו שאין לו דירה בחו"ל, אף אם זו דירתו היחידה בישראל. תצהיר אינו מספיק לעניין זה. כל עוד לא יוכיח באמצעות אישור של רשויות המס במדינתו, שאין לו דירה אחרת בחו"ל, חזקה שיש לו עוד דירה והדירה בישראל היא דירה להשקעה, ולכן אינו זכאי לפטור לדירת מגורים.

פטור מס שבח לתושב חוץ בדירת ירושה – על פי הוראת ביצוע מסמ"ק 5/2013, תושב חוץ צריך להמציא אישור זה גם במכירת דירת ירושה. אולם ככל הידוע, מדיניות זו השתנתה, ויש לבדוק זאת לפני ביצוע עסקה.

• מוכר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים המזכה. וכן מי שמוכר רק חלק מהזכויות מהדירה במסגרת עסקת קומבינציה – קבלת שירותי בניה בבניין שיבנה על המגרש בו נמצאת הדירה.
• הגיש הצהרה במועד ובקשה לפטור מהמס.
• הפטור הוא עד שווי 4,500,000 ₪ בלבד. מעל סכום זה, המכירה תחויב כמו מכירת זכות במקרקעין (שנרכשה בסכום שיחושב באופן יחסי מתאים ליחס המכירה מעל 4.5 מ' ₪).

פטור ממס שבח דירה יחידה – סעיף 49ב(2)

מוכר זכאי למכור את דירתו בפטור מס שבח דירה יחידה כל 18 חודש, אם הוא עומד בתנאים הבאים:

• זו דירתו היחידה של המוכר.
• המוכר בעל זכות בדירה לפחות 18 חודש מהמועד שהייתה לדירת מגורים.
• המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור של דירה יחידה, ב-18 חודשים לפני למכירה זו.

לא ניתן להשתמש בפטור של מכירת דירה יחידה, במקרה של מכירת דירה שיש למוכר בה שליש או פחות, וכן דירה שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1.1.1997, אם הוחלה עליהם החזקה של סעיף 49ג, דהיינו שהחשיבו אותם בעבר כמי שאין לו דירה נוספת.

חזקה של דירת מגורים יחידה – סעיף 49ג

המחוקק מתייחס ל-4 מקרים שבהם מבחינה משפטית, יש לאדם יותר מדירת מגורים אחת ולכאורה הוא אינו עומד בתנאי סעיף 49ב(2). במקרים מסוימים המחוקק לא יספור את הדירות הנוספות:

• רכישה לפני מכירה – דירה שנרכשה כתחליף לדירה הקודמת, בשנה וחצי לפני למכירה.
• אם היא הושכרה בשכירות מוגנת למגורים לפני 1.1.1997.
• אם החלק של המוכר בה הוא מקסימום שליש, ומקסימום חצי אם התקבלה בירושה.
• אם היא דירה שהתקבלה בירושה, והמוכר הוא בן זוגו, או צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש, ולפני הפטירה הייתה למוריש רק דירת מגורים אחת.

הגדרת דירה יחידה לעניין מס שבח לעומת דירה יחידה לעניין מס רכישה

חשוב מאוד לשים לב להבדל בין הגדרת דירה יחידה לעניין מס שבח לבין הגדרת דירה יחידה לעניין מס רכישה.

כמו שראינו, פטור מס שבח דירה יחידה מקנה פטור מהמס במכירת הדירה (פעם בשנה וחצי), לעומת מכירה של דירה שנייה החייבת במס לפי חישוב לינארי. לעניין מס רכישה, דירה יחידה מקנה מדרגות נמוכות של 0, 3.5%, 5%, 8%, 10%, לעומת דירה שנייה (דירה נוספת) החייבת במס רכישה בשני מדרגות 8% ו-10%.

לעניין מס שבח הגדיר המחוקק דירה יחידה כדירה "משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה". לעומת זאת לעניין מס רכישה ההגדרה היא "המשמשת או המיועדת לשמש למגורים". לכן דירה בבנייה נחשבת לדירת מגורים לעניין מס רכישה, אך לא לעניין מס השבח.

התוצאה היא שאדם שמוכר דירה בבנייה עלול לשלם עליה מס על השבח כיוון שעדיין איננה ראויה לשמש למגורים לפי טיבה. לעומת זאת אדם שיש לו 2 דירות, אחת שמשמשת למגורים והשנייה בבנייה, יכול לבקש פטור על הדירת מגורים כיון שהיא דירת מגורים יחידה. כפי שראינו סעיף 49ג נותן פטור דירה יחידה גם לאדם שמכר את דירתו בתוך 18 לאחר שקנה דירה אחרת. לאור האמור, אם הוא קנה דירה בבנייה או מגרש כדי לבנות דירה, מאחר שזו רק דירה על הנייר, הוא יקבל פטור על מכירת הדירה הישנה, עד 18 לאחר השלמת הבנייה. כך אכן נקבע בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 והוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2016.

יוזכר כי לעניין מס רכישה על דירה מקבלן כאשר יש דירה נוספת שטרם נמכרה, הרי שעל מנת לקבל מדרגות מס רכישה לדירה יחידה, יש למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודש מחתימת חוזה הרכישה, או תוך 12 חודש ממועד המסירה, לפי המאוחר מביניהם.

חזקה של דירת מגורים נוספת – סעיף 49ד

על מנת למכור דירה בפטור לפי סעיף 49ב(2), צריך שזו תהיה דירה יחידה. סעיף 49ד קובע כי גם דירה המוחזקת ע"י איגוד, ואינה מלאי עסקי אלא רכוש קבוע לעניין מס הכנסה, ולמוכר יש יותר משליש מהזכויות באיגוד (או יותר מחצי אם קיבל בירושה), תחשב כדירה נוספת.

פטור מס שבח ירושה

פטור ממס שבח ירושה – בקבלת דירה בירושה – סעיף 4

סעיף 4 לחוק קובע כי הורשה אינה מכירה. לא מדובר בפטור, אלא שהירושה אינה מוגדרת כמכירה, ולכן אין צורך לדווח על כך ולהמציא אישורי מיסים לצורך הרישום על שם היורש.

חישוב מס שבח מקרקעין במכירה על ידי היורש – סעיף 26

מהו חישוב מס שבח ירושה? מהו מועד הרכישה ושווי הרכישה לצורך חישוב במכירת דירה שהתקבל בירושה?

סעיף 26 לחוק קובע כי מאחר שהורשה אינה "פטור" מתשלום מס השבח, אלא "דחייה" עד למכירתה על ידי היורש (אלא א"כ ימכור בפטור), היורש ישלם מס לפי חישוב שבו שווי הרכישה ומועד הרכישה הינם במחיר ובמועד בו נרכשה הדירה ע"י המוריש.

מס עיזבון – בעבר, עד 1.4.1981, היה חיוב במס עיזבון, והתוצאה הייתה שמכירה ע"י יורש מחושבת כרכישה במועד הפטירה, ולא מועד הרכישה ע"י המוריש ובשווי שנקבע לצורך מס העיזבון.

פטור ממס שבח ירושה – במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5)

סעיף 49ב(5) נותן פטור ליורשים שמוכרים דירה. על מנת לקבל את הפטור יש לעמוד בתנאים הבאים:

• הדירה הנמכרת התקבלה בירושה.
• המוכר הוא אחד מקרובי המשפחה הבאים של המוריש: בן זוג. צאצא, בן זוג של צאצא של המוריש.
• סמוך לפטירה הייתה למוריש דירה אחת בלבד.
• אם המוריש היה בחיים, הוא לא היה חייב במס שבח על מכירת הדירה (במועד שנמכרה).

מס שבח פטור בהעברות בין יורשים

העברות בן יורשים פטורות ממיסוי אם עמדו בתנאים הבאים:

• הם בוצעו לפני חלוקה ראשונה.
• אין תשלומי איזון מנכסים או כספים שמחוץ לנכסי העיזבון. לעניין זה ישנה הקלה לפיה, עיזבון של שני מורישים שהיו בני זוג או ילד והורהו יחשבו כעיזבון אחד.

מכירה על ידי מנהל העיזבון – סעיף 5(ג)

מכירה על ידי מנהל העיזבון מחייבת במיסוי כמו מכירה על ידי היורשים עצמם.

מס שבח פטור מוסד ציבורי – סעיף 49ב(6)

סעיף49 ב(6) נותן פטור במכירת דירה מזכה ע"י מוסד ציבורי שקיבל אותה בירושה, ומתנה זאת בתנאים מסוימים. כמו כן סעיף 61 לחוק נותן פטור על נכס מקרקעין שניתן כתרומה למוסד ציבורי, או במכירה של נכס מקרקעין ע"י מוסד ציבורי, בתנאים מסוימים.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה שלישית – סעיף 49ה

פטור שמיועד למשפרי דיור, וניתן רק פעם אחת בחיים, במכירת 2 דירות זולות ע"מ לקנות דירה שלישית יקרה יותר.

המוכר יקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה הראשונה (אף שיש לו עוד דירה) אם יעמוד בכל התנאים הבאים:

• בעת מכירת הדירה הראשונה ישנה בבעלותו עוד דירת מגורים אחת בלבד. (הדירה השלישית, זו שנקנתה במקום ה-2 שנמכרו, לא תחשב לדירה נוספת).
• הדירה השניה נמכרה בפטור ממס תוך 12 חודש ממכירת הדירה הראשונה.
• תמורת 2 הדירות ביחד אינה עולה על 2,028,000 ₪ (נכון לשנת 2019).
• בשנה הקודמת למכירת הדירה השנייה או בשנה לאחר המכירה, המוכר קנה דירת מגורים אחרת בישראל, בסכום של לפחות 3/4 משווי 2 הדירות יחד.

אם כל התנאים התקיימו, למעט סכום שווי הדירות שעולה על 2,028,000 ₪ אך לא עולה על 3,372,000 ₪, יחול פטור חלקי כמפורט בסעיף 49ה(א1).

פטור ממס שבח במתנות לקרובים – העברה ללא תמורה – סעיף 62

מתנה (העברה ללא תמורה) נחשבת לאירוע מס. סעיף 62 לחוק נותן פטור מתשלום מס על מתנה של מקרקעין מיחיד לקרובו (אין מדבר בפטור אלא בדחיית מס, שכן במכירה על ידי מקבל המתנה, תאריך ושווי הרכישה יחשב לפי הרכישה של נותן המתנה).

תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי במתנה לקרוב ישולם שליש ממס הרכישה שהיה צריך להיות משולם אם הייתה זו רכישה רגילה. אם ההעברה היא של דירת מגורים לבן זוג הגר איתו בדירה, יש פטור מלא ממס רכישה.

מה הגדרת קרוב לקבלת פטור?

לפטור במס שבח נקבעה הגדרה דלהלן: בן הזוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני הזוג של כל אחד מהאמורים לעיל, וכן אחות או אח, אך זאת רק לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי ההורה בירושה או ללא תמורה.

חשוב לשים לב להגדרות. כך למשל יש הבדל בין העברה מחתן לחמיו או חמותו שחייבת במס, לבין העברה מחמיו וחמותו לחתן שפטורה ממס.

ההגדרות לעניין מס רכישה שונות והן כדלהלן: בן הזוג (וכן מי שהיה בן הזוג במשך 6 חודשים שלפני מכירת המקרקעין), הורה, צאצא, בן הזוג של צאצא, אח ואחות.

ניתן לראות שישנם מספר הבדלים: הגדרת בן הזוג רחבה יותר במס רכישה. מתנה להורי הורים פטורה רק ממס שבח. בנוסף, מתנה מאח נכללת בפטור החלקי ממס רכישה, ואילו הפטור ממס שבח הינו רק אם זו זכות שהגיעה מההורים.

תקופת צינון לדירה שנתקבלה במתנה – סעיף 49ו

המחוקק חשש ממתן מתנות פיקטיביות של דירות למי שזכאי לפטור ממכירת דירה יחידה, בדרך כלל לילדים  שימכרו דירה בפטור כל שנה וחצי.

לכן נקבעה בסעיף 49ו תקופות צינון, שיש לעבור מעת קבלת המתנה ועד למכירה, לצורך קבלת פטור של דירה יחידה, כדלהלן:

אם הדירה לא הייתה בשימוש למגורי מקבל המתנה – עליו להמתין 4 שנים מיום שקיבלה במתנה.

אם הדירה הייתה בשימוש למגורי מקבל המתנה – עליו להמתין 3 שנים מיום שקיבלה במתנה.

אם קיבל את המתנה לפני גיל 18 – מנין השנים יתחיל מיום שנהיה בן 18. אם מדובר בשני בני זוג שמוכרים, המניין יתחיל בהגעה ל-18 של המבוגר מביניהם.

מה נחשב מתנה לעניין תקופת הצינון?

מתנה תיחשב אם קיבל 50% או יותר ממחיר מהדירה או ממחירה (כסף או שווה כסף), תוך 3 שנים לפני הרכישה.

העברה אגב גירושין – סעיף 4א

העברת דירה לאחר מבני זוג או ילדיהם, שנעשית עקב חלוקת ממון בפירוק תא משפחתי, פטורה ממס, וההעברה אינה מוגדרת כמכירה.

תנאי הפטור בהעברה אגב גירושין:

• ההעברה נעשית עפ"י פסק דין (לא מספיק הסכם) שניתן אגב הליכי גירושין.
• ההעברה היא בין בני זוג או מהם לילדיהם.

סעיף 4א אינו פטור אמיתי, אלא דחיית המס. כאשר מקבל הדירה ימכור אותה הוא ישלם מס (אם אין לו פטור, או חישוב מקל) בהתאם למועד ושווי הרכישה של מי שנתן את הדירה.

מיסוי עסקת קומבינציה

האם עסקת קומבינציה היא מכר כל הקרקע או חלקו?

בית המשפט מאבחן בין 2 מקרים אף שבשניהם התמורה לבעל הקרקע היתה 1/3 מהדירות, לאור ההבדל בניסוח ההסכמים. בהסכם אחד נקבע שהקבלן מקבל את המקרקעין, בונה את הדירות ומחזיר לבעלים 1/3 מהדירות. בהסכם השני נקבע שבעלי הקרקע מוכרים לקבלן 2/3 מהמקרקעין ובתמורה הקבלן יבנה על ה-1/3 של הבעלים דירות עבורם.

בית המשפט קבע שבעסקה הראשונה נמכרה כל הקרקע לקבלן (עסקת קומבינציה לא מוכרת – מכר מלא) ולכן עליו לשלם מס רכישה על כל הקרקע ועל המוכר לשלם מס שבח על כל הקרקע, כמו כן יש לשלם מס רכישה על קבלת 1/3 מהדירות. בעסקה השנייה נמכרו רק 2/3 מהמקרקעין (עסקת קומבינציה מוכרת – מכר חלקי) ורק על חלק זה יחול מס רכישה ומס שבח.

פטור דירה מגורים יחידה בעסקת קומבינציה

מכירה של חלק מדירת מגורים יחידה בעסקת קומבינציה, במסגרתה הקבלן יבנה עבור הבעלים על החלק שנשאר בידיו, פטורה ממס אם היא עומדת בתנאי פטור מכירת דירה יחידה.

פריסת מס שבח – סעיף 48 א (ה)

חוק מיסוי מקרקעין רואה את מס השבח כמקדמה למס הכנסה, ולכן הוא מאפשר למוכר לבקש כי מס השבח יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים בתקופה של עד ארבע שנים או תקופת החזקה בנכס, לפי הקצר מביניהם, ובלבד שהמוכר הגיש דיווחים לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לתקופת הפריסה.

ההטבה רלבנטית בעיקר לאנשים בני 60 פלוס, שאין להם הכנסות גבוהות. שיעור מס רווח הון או מס שבח הוא בד"כ 25%, אך לאדם מעל גיל 60 ישנה הטבה שההכנסה מחושבת בתחילה כמו הכנסה מיגיעה אישית, ולכן הוא זכאי למדרגות מס נמוכות יותר, ואף לנקודות זיכוי וכיו"ב.

אדם מעל גיל 60 שאין לו הכנסה אחרת או שיש לו הכנסה נמוכה, יכול ליהנות משיעורי מס הנמוכים מ-25%. כמו כן אם 2 בני הזוג מכרו את הדירה, ניתן לבקש לפצל את השבח ל-2 ולבקש פריסה לכל אחד.

הגדרות במס שבח:

מס שבח חל כאשר מתמלאים 3 תנאים: מכירה, של זכות במקרקעין, נוצר שבח למוכר.

מקרקעין – מקרקעין מוגדרים כל נכסי דלא ניידי בישראל (על נכס בחו"ל חל חוק מס הכנסה).

מס יסף – מס יסף חל בעת מכירת דירה בסכום שמעל 4 מ' ש"ח וכאשר לא היה פטור על מכירת הדירה. בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013, אם היה פטור חלקי בהתאם לחישוב ליניארי חדש, אזי החלק הפטור ממס לא יתווסף אל ההכנסה החייבת לחישוב מס יסף.

מבנה – גם בניין (ולא רק קרקע) נחשב כמקרקעין לעניין מס שבח, כיון שהוא מחובר לקרקע.

זכויות בניה – בהתאם לפסיקה גם זכויות בניה נחשבות למקרקעין, כיון שהערך של המקרקעין נקבע בעיקר לפי זכויות בנייה ולכן פרשנות תכליתית של החוק תוביל לקביעה שזכויות הן חלק מהמקרקעין.

זכות במקרקעין בעלות או חכירה לדורות (מעל 25 שנה).

הרשאה במקרקעי ישראל – מושבים וקיבוצים חתומים על הסכמים מול המנהל המכונים הסכמי ברי רשות לתקופה קצרה מאוד של בד"כ שלוש שנים בלבד אולם במציאות ההסכמים מתחדשים מעת לעת. למרות שמבחינה פורמאלית אין זוהי חכירה לתקופה שמעל ל-25 שנים, יראו אותה כזכות במקרקעין.

מכירה – המחוקק הגדיר הגדרה רחבה מאוד אשר נועדה למנוע התחמקויות ממס. כל העברה אפקטיבית של שליטה במקרקעין מוגדרת כמכירה.

עסקה שלא הסתיימה ברישום – נחשבת למכירה.

עסקה בע"פ – גם עסקה בעל פה נחשבת למכירה (למרות שלפי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין צריכה להיות בכתב.

מתנה, ויתור – לעניין מס שבzח, גם מתנה, הענקה או ויתור, מוגדרים כמכירה.

אופציה – אופציה לרכוש מקרקעין מחייבת דיווח, ונחשבת למכירה במקרים מסוימים.

מניעת תכנוני מס

המחוקק מונע תכנוני מס ומגדיר פעולות נוספות כמכירה:

• הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין.
• העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור.
• הענקתה של זכות להורות על הענקה.
• העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין.
• העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה.
• פעולה באיגוד מקרקעין.

מס שבח תושב חוץ 2019

פטור מס שבח דירה יחידה תושב חוץ

תושב חוץ "זוכה" להתייחסות מיוחדת בעניין מיסוי מקרקעין בכלל ומס שבח בפרט. פטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ניתן רק אם אין דירה נוספת. תושב ישראל צריך שלא תהיה לו דירה נוספת בישראל. תושב חוץ שגר בחו"ל צריך להוכיח שלא רק בישראל אין דירה נוספת, אלא גם בחו"ל במדינת התושבות אין לו דירה נוספת. הוכחה זו נעשית על ידי אישור רשויות המס בחו"ל שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות. במקרים מסוימים ניתן להוכיח זאת בהוכחות נוספות.

פטור דירת ירושה תושב חוץ

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהתאם להוראות ביצוע של מיסוי מקרקעין, תושב חוץ אינו זכאי לפטור דירת ירושה אם לא הוכיח שאין לו דירה במדינה בה הוא גר. למרות האמור, מכיון שכוונת המחוקק הייתה רק להגביל רק בדירת מגורים יחידה, רשויות המיסים מקלות במקרים מסוימים, אף ללא הוכחה שאין דירה במדינת התושבות. ואולם, מאחר שלשון הוראות החוק והוראות רשות מיסוי מקרקעין מתנות את פטור דירת ירושה בכך שאין לתושב חוץ דירה בחו"ל, יש לברר את הפטור לפני ביצוע עסקה שנעשית רק בהסתמך על הפטור.

מדרגות מס רכישה לתושב חוץ

גם במס רכישה יש החמרה על תושב חוץ. תושב ישראל זכאי למדרגות מס רכישה לדירה יחידה שהינן נמוכות, כך שעד לסכום של כ-1.6 מ' ש"ח יש פטור ממס רכישה לדירה יחידה, ולאחר מכן מדרגות מס רכישה של 3.5%, 5%, 8%, 10%. לעומת זאת על דירה נוספת ישלם תושב ישראל בשתי מדרגות מס, 8% ו-10%. תשוב חוץ שרוכש דירה בישראל אינו זכאי למדרגות מס רכישה לדירה יחידה. תושב חוץ רגיל שרוכש דירה בישראל, אף אם זו דירתו היחידה, ישלם מס רכישה מלא, עד סך כ-5 מ' ש"ח ישלם 8% מס רכישה, ומעל כ-5 מ' ש"ח ישלם 10% מס רכישה. יצוין כי תושב חוץ שעושה עליה זכאי להנחה משמעותית במס רכישה, של 0.5% עד לסכום של כ-1.6 מ' ש"ח, ו-5% על סכום הרכישה שמעל כ-1.6 מ' ש"ח.

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך:

• מה ההבדל בין מס שבח לבין היטל השבחה
• הסכם חלוקת עיזבון וחסכון במיסוי מקרקעין
• מס על השכרת דירה
• מס שבח תושב חוץ
• טופס מש"ח – דיווח מקוון על עסקה במקרקעין

לקבלת ייעוץ מאת עורך דין מיסוי מקרקעין פנו ליצחק גולדשטיין, משרד עורכי דין מקרקעין, בטלפון 03-5758484 או במייל main@ygoldlaw.co.il.