מה זה חברת משכנת?
כשמדובר בקניית או מכירת נכס, אחת השאלות שמעסיקות רוכשים ומוכרים היא מהו תהליך רישום הזכויות בנכס ומיהו הגוף האחראי לכך. מה קורה כשלא ניתן לרשום את הנכס בטאבו, או כאשר מדובר בנכס חדש שנבנה על ידי קבלן? מי אחראי לרשום את הזכויות על הנכס עד שהן יועברו לטאבו? ומהי בעצם חברה משכנת, מה תפקידה, אילו אישורים היא מוציאה, ומתי מסתיים תפקידה? בשאלות אלו נעסוק במאמר זה, תוך כדי הבנת תפקידה של החברה המשכנת, החשיבות של אישור הזכויות שלה, וההשלכות המשפטיות של רכישה או מכירה דרך חברת ניהול זכויות.
מהי חברה משכנת?
כאשר נכס אינו רשום בטאבו על שם בעל הזכויות, הוא יכול להיות רשום ברמ"י או בחברה משכנת. החברה היא היזם או עורך דין מטעמו. היא אחראית על רישום בעלי הזכויות במקרקעין, רישום הערות, משכנתאות וכל נדרש בקשר לכך.
לעיתים, מתמנה כונס נכסים, שהוא מטפל בנושא רישום הזכויות. הכונס משמש אחראי על הרישומים.
עורך הדין, מזכירות החברה היזמית או גוף אחר הממלא תפקיד זה, מפיק אישורי זכויות. האישורים כוללים פירוט על בעלי הזכויות, העיקולים, המשכנתאות ופרטים נוספים של הדירות או נכסים אחרים.
תפקיד החברה המשכנת
תפקיד החברה המשכנת הוא לרשום את הזכויות בנכס. הרישום מתבצע לפי חוזי המכר שנחתמו בין הקבלן לבין הקונים. החברה לא רק רושמת את הזכויות בבעלות הנכסים, אלא גם מבצעת רישום של שעבודים והערות אזהרה.
למשל, אם בנק נתן הלוואת משכנתא לרוכש, הוא יכול לרשום הערת אזהרה בחברה המשכנת. זאת כדי להבטיח שלפני העברת הבעלות בטאבו, יירשם גם ההתחייבות להחזר המשכנתא.
במקרים שבהם אין אפשרות לרשום את הנכסים בטאבו, כמו ביישובים מסוימים בישראל (למשל, ביהודה ושומרון), כל רישום הזכויות מתבצע בחברה המשכנת. במקרה כזה, החברה המשכנת מהווה תחליף לטאבו.
כאשר ההליך יושלם ויתאפשר לרשום את הנכסים בטאבו, החברה המשכנת תעביר את הרישום הרשמי ללשכת רישום המקרקעין.
רישום זכויות בחברה משכנת – עד מתי?
הרישום הזה מתקיים מעת רכישת הדירה ועד לרישום בטאבו. לא תמיד ניתן לרשום את הדירה מידית בטאבו שכן לפני רישום פרויקט ברשם המקרקעין יש מספר שלבים:
- פרצלציה – חלוקת החלקה למספר חלקות בהתאם לבניינים שנבנו.
- רישום בית משותף – רישום הבניין כבית משותף, כאשר כל דירה מקבלת תת חלקה נפרדת.
- אישור מס – אישור מס רכישה ומס שבח לרישום בטאבו. ולעתים גם אישור מס רכוש או מס מכירה.
- אישור עירייה לרישום בטאבו.
- שטרי משכנתא מהבנק למשכנתאות – עליהם יש לחתום בפני עורך הדין.
- שטרי מכר – עליהם הצדדים חותמים.
- הגשת התיק לרישום ברשם המקרקעין.
תפקידו של עורך הדין
כאמור רישום הזכויות מתבצע לעתים קרובות אצל עורך דין שייצג את היזם, ומנהל רישום עד שהכנס נרשם בטאבו.
אם אתם צריכים למכור דירה, לקחת משכנתא תפנו לעורך הדין לשם קבלת אישור זכויות לדירה.
יצוין כי ישנם מקרי ביניים בהם יש לטובת הרוכשים הערת אזהרה בטאבו, ואז כבר יש רישום כלשהו רשם המקרקעין, כך שהאישור רק מבהיר את העניין ולא עומד בפני עצמו.
בכל מקרה של ביצוע עסקה חשוב לעמוד בקשר עם החברה המשכנת לקבל ממנה את המידע על הזכויות בנכס, ולקבל הוראות לגבי אופן הרישום העתידי של הדירה אצלה. אם נדרשת חתימה על טפסים שונים כדאי לדעת זאת לפני חתימת חוזה המכר.
קניית ומכירת דירה מחברה משכנת – חשוב להיות עם עורך דין מנוסה
קנייה או מכירה של דירה דרך חברת רישום זכויות אינה תהליך פשוט. לעיתים, ישנם בעיות חוקיות שמקשות על העסקה, ולכן יש לפנות תמיד לעורך דין המומחה בתחום. אם אתם עומדים לקנות דירה הרשומה בחברה כזו, עורך דין מנוסה יוכל להבטיח שהזכויות שלכם מוגנות ושהעסקה תתנהל כראוי, תוך שמירה על כל ההיבטים המשפטיים הנדרשים.
מומלץ תמיד לוודא שלעורך הדין יש ניסיון בעסקאות דומות, כדי למנוע טעויות שעלולות להוביל לבעיות בהמשך הדרך. חוסר ידע או ניסיון יכול להוביל לטעויות בעת ביצוע העסקה או בהגנה על זכויות הרוכשים.
מסקנות
חברה משכנת היא חברה המנוהלת על ידי הקבלן או משרד עורכי הדין המייצג אותו, והיא אחראית על רישום הזכויות בנכסים לפני שניתן לרשום אותן בטאבו. כאשר החברה המשכנת אחראית על רישום הזכויות, אישור זכויות שלה מהווה תחליף לנסח טאבו ומספק את כל המידע הדרוש אודות הנכס. כל רכישת דירה או מכירת דירה מחברה לרישום וניהול זכויות חייבת להתבצע תחת פיקוח עורך דין המתמחה בתחום, על מנת להימנע מטעויות משפטיות ולוודא שהעסקה תתנהל בצורה חוקית ומסודרת.
מידע נוסף – ניהול נכס הרשום בפנקסי חברה משכנת שהתפרקה ואין אפשרות לאתרה.