דירה בבעלות חברת מניות גוש חלקה

בנייני מגורים רבים בעיקר בתל אביב, גבעתיים ומרכז הארץ, רשומים על שם חברת גוש חלקה, כלומר החברה היא הבעלים של כל הדירות בבית, ובעלי הדירות הם בעלי מניות בחברה, ו/או חוכרים ממנה של הדירות לתקופה ארוכה (999 שנה או פחות). צורת רישום זו מקשה על ביצוע עסקאות ועל נטילת משכנתא, דבר הפוגע בשווי הדירות. מדוע הרישום נעשה כך? האם ניתן לפרק את החברה, להעביר את הדירות לבעלי הזכויות ולרשום בית משותף? ומה מלכודות המס וקשיים אחרים אליהם יש לשים לב?

מהי חברת גוש חלקה שמחזיקה דירות?

מדובר בחברות שקמו לפני שנות החמישים על מנת להחזיק בבתים. הדירות נמכרו ונרשמו כחכירה לטובת הרוכשים לתקופה ארוכה. אופן הרישום נועד לחמוק ממיסוי מקרקעין, שכן חכירה לא הוגדרה כ"מכירה".

החוק תוקן כך שגם עסקאות בחברה שמחזיקה מקרקעין (תאגיד מקרקעין), חייבת במיסוי מקרקעין, וגם חכירת מקרקעין נחשבת עיסקה.

מיסוי חברת גוש חלקה – כיום עסקת מכירת ורכישת דירה בדרך של חכירת דירה בבעלות חברת מניות גוש חלקה, חייבת במס כמו בדירה בבעלות רגילה.

מכירת דירה ונטילת משכנתא בחברת גוש חלקה

לא פשוט לבצע בבית כזה עסקאות קניה ומכירה, קידום פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38, מכמה סיבות:

לרוב הרישום אינו מוסדר כצורך. אין מסמך תקנון, או הסכם שיתוף ותשריט המראה בבירור של מי כל דירה. ולעתים גם לא כל מחזיקי הדירות רשומים כחוכרים.
הדירות הן רק בחכירה.
בחלק מהמקרים החברה מחוקה או מפרת חוק.
אין מי שיחתום בשם החברה.
יש קושי ליטול משכנתא, דבר שמקשה על מימון רכישה.

הקושי ליטול משכנתא, נעוץ בסיכון שהבנקים לא מעוניינים לקחת על עצמם, רישום לא מסודר, קושי לפרק את החברה וכיו"ב.

לפני ביצוע רכישת דירה כזו יש לעשות בדיקות רבות, מעבר לבדיקות שיש לבצע לפני כל רכישת דירה. בין השאר יש לבדוק את הסכם החכירה המקורי; מסמכי זיהוי הדירה; האם נדרשת הסכמת החברה להעברת זכויות, מי חותם בשם החברה והאם ניתן לקבל חתימה; האם ניתן לקחת משכנתא; לאיזו תקופה החכירה; והאם ניתן לחדשה;, האם לחברה יש חובות; ועוד.

הסדרת הרישום – דירה שמוחזקת ע"י חברת מניות

הסדרת הרישום כוללת מספר פעולות שכל אחת מעוררת קשיים, כמו רישום בית משותף, החייאת חברה, העברת מניות, פירוק חברה, העברת זכויות אגב פירוק חברה.

החייאת חברת גוש חלקה מחוקה

לרוב מדובר בחברות מחוקות או חברות מפרות חוק, שלא הגישו דוחות ולא שילמו אגרה לרשם החברות משך שנים ארוכות.

כדי שהחברה תוכל לעשות פעולות כמו רישום בית משותף, העברת מניות או העברת מקרקעין אגב פירוק, צריך להסדיר שמישהו יוכל לחתום בשמה. לעתים בעלי המניות אינם בחיים, לא ניתן לאתרם, או שמדובר באנשים שכבר לא מתפקדים.

בדרך כלל נדרשת החייאת החברה. כאשר כבר לא ידוע מי בעלי המניות נדרש גם מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט שיוכל לחתום בשם החברה.

רישום בית משותף

זו הפעולה הכי בסיסית והכי חשובה. רישום בית משותף מסדיר את רישום הדירות לתתי חלקות, כך שכל חוכר יוכל להירשם כבעלים של דירה – תת חלקה ספציפית.

הקושי יתעורר אם יש מחלוקות באשר לאופן הרישום, של מי כל דירה, איזה זכויות יש לדירות, מחלוקות על נוסח התקנון וכו'. כמו כן צריך מי שיחתום בשם החברה על בקשה לרישום הבית המשותף ועל תקנון.

העברת מניות

העברת מניות לחוכרי הדירות, חייבת בדיווח למיסוי מקרקעין. לכאורה ההעברה אינה כרוכה במס, שכן לכאורה אין לכך שווי.

אולם, רשות המיסים עלולה לטעון שיש לפעולה שווי, ולחייב במס. טענה זו עלולה להישמע למשל כאשר החכירה היא רק ל-99 שנים (שמרביתן חלפו …) ולא 999 שנה, למרות שכנראה לא ניתן להוציא את האדם מהדירה.

העברת זכויות אגב פירוק חברת גוש חלקה

חלק זה לכאורה פטור ממיסוי מקרקעין לפי ס' 71 לחוק מיסוי מקרקעין. אך גם הוא אינו נקי ממוקשים.

כך לדוגמה העברת מניות לפני הפירוק, עלולה להכשיל את ההעברה ללא חיוב במס. גם מגורים בדירות (שימוש בנכסי חברה על ידי בעל מניות) עלול להיחשב בפרשנות מחמירה, כמי שיכשיל את הפירוק ללא חיוב במס.

מכשול נוסף בפירוק הוא חיוב בהיטל השבחה בסך של מאות אלפי ₪ לכל דירה. זאת במיוחד בעיר תל אביב בה יש את תכנית הרובעים, כמו רובע 3 ו-4 המחייבת, לשיטת העירייה, בהיטל השבחה.