8 דרכים חוקיות לשלם פחות מס רכישה

רכישת דירה נוספת בישראל למגורים או השקעה כרוכה בתשלום מס רכישה על דירה שניה, אשר יכול להגיע לסכומים משמעותיים. לעיתים, מדובר בתשלום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. כיוון שהמס בקניית דירה שניה יכול להוות נטל כלכלי משמעותי, נשאלת השאלה כיצד ניתן להפחית את חבות המס או להימנע ממנו באופן חוקי? קיימות דרכים רבות להפחית או אפילו לקבל פטור ממס רכישה במקרים מסוימים. במאמר זה נפרט את כל מה שצריך לדעת על המס בקניית דירה שניה, איך מחשבים את תשלום המס, על פטור מהמס וגם על האפשרויות השונות להפחתת המס.

• בדיקות שחייבים לעשות לפני רכישת דירה
• שכר טרחת עורך דין בקניית דירה
• לוח תשלומים מומלץ בחוזה דירה
• העברה ללא תמורה

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס שנדרש לשלם בעת רכישת נכס מקרקעין, כולל דירות מגורים. המס הזה הוא אחד ממיסי המקרקעין הקיימים בישראל. חובת תשלום המס חלה על הקונה. אל תדאגו, גם המוכר משלם מס מקרקעין על הרווח – מס שבח. לעתים המוכר גם יידרש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית.

מהו מס רכישה דירה שניה?

מס רכישה דירה שניה הוא מס שנדרש לשלם כאשר רוכשים דירה נוספת, והוא נחשב למס גבוה יותר מאשר מס רכישה על דירה ראשונה. החוק בישראל קובע כי ברכישת דירה שניה, מס הרכישה מתחיל בשיעור של 8% מהשקל הראשון, ועולה ל-10% כאשר שווי הדירה גבוה מסכום מסוים. מדובר בהוצאות נוספות שיכולות להכביד על רוכשי דירה שנייה, במיוחד אם מדובר בנכס יקר.

מה ההבדל בין מס רכישה לדירה שניה ודירה ראשונה?

כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה, יש הטבות, כמו פטור ממס רכישה עד לסכום מסוים. לעומת זאת, רכישת דירה שניה כרוכה בתשלום מס גבוה יותר, ולכן חשוב להבין את ההבדלים במדרגות המס ולהיות מודע למדרגות המעודכנות לשנת 2025. שיעור המס לדירה שניה גבוה יותר מאשר לדירה ראשונה, משום שלרוב מדובר ברכישה לצורך השקעה ולא למגורים ראשיים.

מדרגות מס ברכישת מקרקעין שאינו דירה (2025)

רכישת מקרקעין שאינו דירה, כמו לדוגמה רכישת קרקע (שטח אדמה פנוי שאינו בנוי), בניין (מבנה שאינו דירת מגורים), משרד או חנות. במקרה זה שיעור מס הרכישה נכון לשנת 2024 הוא 6%.

מדרגות מס דירה שניה לשנת 2025

• עד 6,055,070 ₪ – 8%
• מעל 6,055,070 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה על דירה ראשונה  (2025)

• עד 2,337,000 ₪ – פטור ממס רכישה (0%).
• 2,337,000 ₪ – 2,727,000 ₪ – 3.5%.
• 2,727,000 ₪ – 6,055,070 ₪ – 5%.
• 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%.
• מעל 20,183,565 ₪ – 10%.

שליש דירה

תשומת לב, כי לצורך מס רכישה, הדירה הנרכשת נחשבת לדירת מגורים יחידה, גם אם בבעלות הרוכש עוד דירה שחלקו בה אינו יותר משליש או עוד דירה שקיבל בירושה ואין לו יותר ממחצית בה. כך גם דירה נוספת שמושכרת בשכירות מוגנת אם היא לפני תחילת שנת 1997, לא תחשב כדירה נוספת.

כיצד לחשב את מס רכישה על דירה שניה?

כדי לחשב את מס הרכישה על דירה שניה, יש לחלק את המחיר הכולל של הדירה לשני חלקים:

• חלק השווי עד 6,055,070 ₪, עליו ייגבה 8% מס.
• חלק השווי העולה על 6,055,070 ₪, עליו ייגבה 10% מס.

דוגמה א': נניח שרכשת דירה שניה במחיר של 2,500,000 ₪:

• 8% * 2,500,000 ₪ = 200,000 ₪ (מס רכישה).

דוגמה ב': אם רכשת דירה במחיר של 7,000,000 ₪:

• 8% * 6,055,070 ₪ = 484,405 ₪.
• 10% * (7,000,000 ₪ – 6,055,070 ₪) = 94,493 ₪.
• סה"כ מס רכישה: 484,405 ₪ + 94,493 ₪ = 578,898 ₪.

חזקת התא המשפחתי במס רכישה

לעניין דירת מגורים יחידה, רשויות המס רואות את הרוכש ובן זוגו, ידוע בציבור וילדים מתחת גיל 18 כמו רוכש אחד.

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה?

הבנו כבר שמדובר בהרבה כסף, איך אנחנו משלמים פחות ומביאים להורדת או ביטול מס רכישה?

יודגש מראש, הפטורים וההנחות כתובים להלן אינם כוללים את כל הפטורים וההנחות ואינם כוללים את הפרטים שצריכים לחול בכל מקרה. על מנת לדעת אם מיציתם את זכויותיכם ואת ההנחות המגיעות לכם התייעצו עם עורך דין למקרקעין.

1. מכירת דירה נוספת בתוך 18 חודש 

אם יש לך דירה נוספת, ותמכור אותה בתוך 18 חודשים, תוכל להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שניה.

2. נכה, עיוור, בן משפחה שכולה – תשלום מס רכישה בשיעור 0.5%

ברכישת דירה על ידי נכה, הורים לנכה, עיוור, בן משפחה של חייל שנספה במערכה, אפשר לשלם מס בשיעור של 0.5% בלבד או פחות מכך. כל אדם מהנ"ל זכאי להטבה זו עד 2 פעמים בחייו.

3. הסכם ממון

בעזרת עריכת הסכם ממון מראש ניתן לחסוך בתשלום מס הרכישה, במקרה של רכישת דירה לצורך מגורים. ברכישת דירה יד שנייה, כאשר לאחד מבני הזוג יש כבר דירה, יחול מס כדירה שנייה ולא במדרגות כאמור לעיל. ואולם, אם בין בני הזוג יש הסכם ממון והפרדה רכושית, לא קיימת חזקת התא המשפחתי. מכיון שכך הקנייה תהיה חייבת מס כרכישת דירה יחידה.

4. עולה

קנייה על ידי עולה תוך 7 שנים מכניסתו הראשונה לישראל, בקנייה לצורך עסק או מגורים. עולה משלם 0.5% על הסכום שעד 1,902,945 ש"ח, ו-5% על החלק שמעל סכום זה.

5. מתנה דירה לבן זוג והעברה אגב גירושין

מתנת דירה לבן הזוג שמתגורר איתו באותה דירה, או העברה אגב גירושין פטורה ממס רכישה.

6. מתנה לקרוב

בעת העברה לקרוב ללא תמורה (מתנה), החיוב הינו רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל.

7. פינוי בינוי

בפינוי בינוי יש הקלה מיוחדת כך שלא ישולם מס רכישה על קבלת הדירה המשודרגת.

8. הסכם חלוקת עיזבון

באמצעות הסכם חלוקת עיזבון או הסתלקות מירושה אפשר למנוע חיוב מיותר במיסוי מקרקעין. בעת פירוק שיתוף בדירת ירושה משולם מס שבח ומס רכישה. לעומת זאת אם היורשים מתכננים מראש ועושים הסכם חלוקת עיזבון או הסתלקות מהירושה הם יכולים למנוע את החיוב בתשלום המס.

מס שבח על דירה שניה

בנוסף למס רכישה, יש לקחת בחשבון גם את מס השבח בעת מכירת דירה שניה. מס השבח הוא מס על הרווח שנעשה ממכירת הדירה, כלומר ההפרש בין המחיר ששולם על הדירה לבין המחיר שבו נמכרה הדירה, בניכוי הוצאות שונות כמו שיפוצים ותחזוקה. שיעור מס השבח הוא 25% על הרווח שנעשה.

במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס השבח, לדוגמה אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, או אם המוכר עומד בתנאים המאפשרים פטור לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין.

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה

קניית דירה שניה בישראל כרוכה בתשלום מס משמעותי, אך ישנם מספר אמצעים שיכולים להפחית את המס או להוביל לפטור ממיסוי על הקנייה. חשוב להכיר את מדרגות מס רכישה לשנת 2025, ולבדוק בעזרת עו"ד מיסוי מקרקעין את הדרכים השונות להימנע מההוצאה הגבוהה, כמו פטורים למשפרי דיור, נכים, עולים חדשים או בהעברות בתוך המשפחה. אם אתה מתכנן לרכוש דירה שניה, כדאי להתייעץ עם מומחים בתחום המיסוי על מנת להימנע מטעויות ולהימנע מתשלום מיותר.

למשרד עורכי דין למקרקעין יצחק גולדשטיין ידע נרחב וניסיון של עשרות שנים בתחום המקרקעין, בייצוג קבלנים, יזמים, קבוצות רכישה, הרחבות קיבוצים, הסכמי מכר ושכירות, פירוק שיתוף מקרקעין, כינוסי נכסים, היטל השבחה וארנונה, רישומי בתים משותפים ופרצלציות.

משרדנו טיפל ומטפל בפרויקטים רבים, מורכבים ומגוונים בכל רחבי הארץ – תל אביב, ירושלים, אשדוד, בני ברק, חדרה, צפת, שלומי, נהריה, שעלבים ועוד.

לייעוץ מקצועי / לקביעת פגישה, התקשרו עכשיו: 03-5758484.